Die von einem Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellten Formularklauseln
„Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausführungsbürgschaft – den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadensersatz und die Erstattung von Überzahlungen.
Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen; frühestens jedoch nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen.“
sind bei der gebotenen Gesamtbeurteilung wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.03.2017 – BGH, Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16.
Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.
Thema: AGB · Klausel · Mängel · Sicherheitseinbehalt ·
Am Mittwoch haben sich die Koalitionsfraktionen auf das neue Bauvertragsrecht und Änderungen zur kaufrechtlichen Mängelgewährleistung geeinigt. Das Gesetz wird im März vom Bundestag beschlossen werden.
Verbraucher haben zukünftig das Recht, abweichend vom Bauvertrag Änderungen des Bauwerks zu verlangen, wenn dies für den Bauunternehmer zumutbar ist (§ 650 b BGB). Da eine Immobilie ein Leben lang genutzt wird, müssen auch nach Vertragsschluss Änderungen an Bauwerken möglich sein. Im Gegenzug erhalten Bauunternehmer einen Vergütungsanspruch für die durch die Änderung entstehenden Mehrkosten (§ 650 c BGB), so dass ein ausgewogener Interessenausgleich der Vertragsparteien gewährleistet ist.
Um Bauprozesse zu beschleunigen, werden künftig spezialisierte Baukammern bei den Gerichten eingerichtet.
Ein Handwerker kann grundsätzlich vom Baustofflieferanten, dessen mangelhaftes Material er bei seinem Kunden eingebaut hat, nicht nur neues Material, sondern auch die Ein- und Ausbaukosten ersetzt verlangen. Erfasst sind jetzt auch Fälle, bei denen mangelhaftes Material angebracht (nicht eingebaut) wurde. Verwendet also etwa ein Maler mangelhafte Farbe, kann er die Kosten der Neulackierung verlangen (§ 439 BGB).
Baustoffhändler können diese Haftung für Ein- und Ausbaukosten bei Materialfehlern durch AGB jedoch ausschließen. Wenn der Baustoffhändler also auf diesen Haftungsausschluss in seinen AGB besteht, muss der Handwerker in langwierigen und teuren Gerichtsprozessen seinem berechtigten Anspruch hinterherrennen und versuchen, ein Gericht davon zu überzeugen, dass ein solcher Haftungsausschluss unbillig und damit unwirksam ist.
Zukünftig kann der Handwerker und nicht wie zunächst geplant der Lieferant des mangelhaften Materials entscheiden, ob er selbst oder der Lieferant des fehlerhaften Materials den Ausbau dieser fehlerhaften Ware und den Einbau mangelfreien Materials vornimmt (§ 439 BGB).
Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.
§ 650b Anordnungsrecht des Bestellers BGB-E
(1) Der Besteller kann
1. Anordnungen treffen, um eine Änderung des Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) zu erreichen, oder
2. Leistungen anordnen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind, soweit die Planung des Bauwerks durch den Besteller oder einen von ihm Beauftragten erfolgt ist.
(2) Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nach Absatz 1 nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Betrifft eine Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 die Art der Ausführung der Bauleistung oder die Bauzeit, muss der Unternehmer sie nur befolgen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen die Interessen des Bestellers an der Anordnung deutlich überwiegen.
(3) Im Fall des Absatz 1 Nummer 1 kann der Unternehmer die angeordnete Leistung verweigern, bis die Parteien sich über die Zumutbarkeit geeinigt haben oder eine gerichtliche oder, soweit die Parteien dies vereinbart haben, eine außergerichtliche Entscheidung hierüber vorliegt.
(4) Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird.
Thema: § 439 BGB · § 650 b BGB · § 650 c BGB · AGB · Änderungen Bauvertrag · Baukammern · Das neue Bauvertragsrecht · Ein- und Ausbaukosten · Haftungsausschluss · Mangelhaftes Material Ausbaukosten · Vergütungsanspruch für Mehrkosten ·
Regelungen zu anspruchswahrenden Sicherheitsleistungen im Bauvertrag können schnell zur Stolperfalle werden. Daher sollten Baubeteiligte alle Details dazu besonders aufmerksam formulieren, um die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Für Bauunternehmer geht es vor allem darum, ihre Werklohnforderungen abzusichern. Bauherren wiederum sollten unter anderem die ordnungsgemäße und rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens sowie die unmittelbar hieran anknüpfenden Gewährleistungsansprüche schützen. Gängige Praxis sind Sicherheitsleistungen in Form von Vergütungseinbehalten sowie Bankbürgschaften. Allerdings enthält das Gesetz nur rudimentäre Bestimmungen zu Umfang und Inhalt derartiger Vertragspflichten (vgl. §§ 632a Abs. 2, 648a BGB). Und auch das Regelungswerk der VOB/B sieht ebenfalls keinerlei Verpflichtungen zur Erbringung von Sicherheitsleistungen vor (§ 17 VOB/B setzt das Vorliegen derartiger Parteivereinbarungen voraus).
„Der Gesetzgeber überlässt es den Beteiligten eines Bauvertrages, rechtzeitig Sorge für ausgewogene Klauseln über Sicherheitsleistungen zu tragen“, sagt Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. „Allerdings ist hier besondere Vorsicht geboten, denn Vertragsklauseln können schnell unwirksam werden, sofern die Parteien diese nicht individuell ‚ausgehandelt‘ haben, “ warnt Baurechtsanwalt Jakobs. Insbesondere wenn ein Unternehmen vertraglich beteiligt ist, deklariert der Gesetzgeber die Vertragsklauseln schnell zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die aufgrund der strikten gesetzlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff BGB wirkungslos bleiben. Dies gilt regelmäßig für Klauseln, die in vorformulierten Verträgen oder Anlagen hierzu enthalten sind.
Vereinbarungen über Sicherheitsleistungen in Form von AGB sind grundsätzlich sehr streng zu prüfen. Dies ist in erster Linie auf die Höhe der jeweils zu vereinbarenden Sicherheitsleistung bezogen, derzeit maximal 10 Prozent der Bruttoabrechnungssumme für die Vertragserfüllung und 5 Prozent für Gewährleistungsansprüche. Aber auch Dauer und Umfang der Sicherheiten lassen nur einen begrenzten AGB-rechtlichen Gestaltungsspielraum zu.
„Baubeteiligte sollten insbesondere sogenannte Kombisicherheiten, die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Gewährleistung schützen, sehr sorgsam ausgestalten“, betont Rechtsanwalt Jakobs. So kann der Bauherr beispielsweise eine Klausel vereinbaren, die ihm sowohl für die Vertragserfüllungs- als auch für die Gewährleistungsphase eine Sicherheit einräumt. Fehlen darin jedoch Regelungen zur klaren und zeitlich eindeutig abgrenzbaren Trennung zwischen den zu sichernden Ansprüchen vor und nach der Abnahme, ist die Klausel wegen Übersicherung zulasten des Bauunternehmers unwirksam. Enthält der Bauvertrag eine unwirksame Sicherheitenklausel, so kann der Auftragnehmer die Übergabe der Sicherheit verweigern oder die Herausgabe der dennoch übergebenen Sicherheit verlangen, ohne noch eine Sicherheit leisten zu müssen.
Der Deutsche Baugerichtstag e. V. erarbeitet derzeit Empfehlungsvorschläge zur gesetzlichen Regelung bauvertraglicher Sicherheitsleistungen. „Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings ist nicht absehbar, ob und in welchem Umfang der Gesetzgeber weitere Bestimmungen hierzu verabschieden wird“, sagt Jakobs. „Daher empfehlen wir allen Baubeteiligten, sich beim Thema Sicherheiten im Bauvertrag nicht auf Standardformulierungen zu verlassen und sich rechtzeitig Rat von einem spezialisierten Rechtsexperten einzuholen.“
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg rät allen Baubeteiligten, Verträge und Leistungsverzeichnisse von einem Baurechtsexperten prüfen zu lassen. Die im Vergleich zu den Gesamtkosten geringen Gebühren sind gut investiert.
Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.
Thema: AGB · Bauvertrag · BGB · Fachanwalt · Gewährleistung · Kanzlei · Rechtsanwalt · Sicherheitsleistung · Vertragserfüllung · VOB/B · Warburg ·
Die bisherige Rechtsprechung, dass Schönheitsreparaturen auch bei zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnungen durch AGB auf die Mieter übertragen werden können (BGH-Urt. v. 1.7.1987, Az.: VIII ARZ 9/86), wird aufgegeben. Das Gleiche gilt für die frühere Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (BGH-Rechtsentscheid v. 6.7.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, Urt. v. 26.9.2007, Az.: VIII ZR 143/06).
Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt der früheren Rechtsprechung, dass Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden dürfen. Sie dürfen zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.
Thema: AGB · Mietbeginn · Mietrecht · Rechtsanwalt · Schönheitsreparaturen · Vertragszeit · Vorvertraglichen Abnutzungszeitraum · Warburg ·
AGB können nicht durchweg als individuelle geistige Schöpfung eines einzelnen Juristen angesehen werden. Sie sind in ihrer Entstehung dadurch besonderer Art, weil sie sich auf vorveröffentlichte einschlägige Sammlungen in Formularbüchern oder vergleichbaren Publikationen zurückführen lassen oder aus konkreten veröffentlichten und damit jedenfalls der Fachwelt allgemein zugänglichen Aufsätzen und Rechtsprechungsentscheidungen entnommen sind, vgl. AG Kassel 5.2.2015, 410 C 5684/13.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Urheberrechts im nationalen und internationalen Umfeld.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.
Thema: AGB · Fachanwalt · Medienrecht · Rechtsanwalt · Urheber · Urheberrecht · Warburg ·
Es ist rechtlich unbedenklich, wenn bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbart wird, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf über ein Jahr geschlossener Gewerberaummietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt – BGH 5.2.2014, XII ZR 65/13.
Thema: AGB · Gewerberaummiete · Gewerberaummietvertrag · Mietrecht · Nebenkostenabrechnung · Nebenkostenvorauszahlung · Rechtsanwalt · Schriftformerfordernis · Warburg ·
Die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Stadtsparkasse enthaltene Klausel, wonach die Sparkasse nach dem Tod des Kunden zur Klärung der rechtsgeschäftlichen Berechtigung die Vorlage eines Erbscheins, eines Testamentsvollstreckerzeugnisses oder ähnlicher gerichtlicher Zeugnisse verlangen darf, ist nach § 307 BGB unwirksam, weil sie die Verbraucher unangemessen benachteiligt. Das hat der Bundesgerichtshof aufgrund der Unterlassungsklage eines Verbraucherschutzverbandes entschieden (Urteil vom 08.10.2013, Az.: XI ZR 401/12).
Zur Presseerklärung des BGH…
Thema: AGB · Anwalt · Erbschein · Sparkasse · Stadtsparkasse · Unterlassungsklage · Warburg ·
