Über Geld spricht man nicht! Was früher als vornehm galt, zählt nicht mehr. Im Gegenteil: Planer sollten unter allen Umständen frühzeitig mit ihren Auftraggebern übers Geld sprechen, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. So jedenfalls sieht es der Bundesgerichtshof in seinem Urteil von 21. März 2013 (BGH Urteil v. 21.03.2013, NJW 2013, 1593). Demnach begeht der Planer einen Fehler, wenn er nicht bereits in der Grundlagenermittlung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen seines Auftraggebers für das Bauvorhaben fragt.
Fragt er pflichtgemäß nach den finanziellen Vorstellungen des Bauherrn, so wird damit gleichzeitig eine Kostengrenze vereinbart, die der Planer dann auch einhalten muss. Gelingt ihm das nicht, und der Bau wird teurer als besprochen, gilt das als Planungsfehler, und der Architekt muss gegebenenfalls Schadensersatz leisten.
Während Baurechtsanwälte wegen dieses Haftungsrisikos Architekten früher davon abrieten, Obergrenzen für die Baukosten vertraglich zu vereinbaren, empfehlen sie nun exakt das Gegenteil: Planer sollten so früh wie möglich nach den maximalen Ausgabenvorstellungen fragen und diese dann auch in jeder Planungsphase im Blick behalten! Drohen die Baukosten dennoch das festgesetzte Limit zu sprengen, etwa, weil der Bauherr weitere Wünsche äußert, rät Fachanwältin Jakobs den Planern dringend, dies mit dem Bauherrn zu besprechen und mit ihm zu klären, ob und wo der Entwurf eventuell geändert und dadurch Kosten gespart werden können – oder ob der Bauherr bereit ist, für seine zusätzlichen Wünsche auch sein Kostenlimit zu erhöhen.
Solche Gespräche dürften in vielen Fällen nicht einfach sein, müssen aber geführt werden, denn der Architekt ist in der Pflicht und muss mit seiner Leistung die Vorgaben des Bauherrn erfüllen. Kann oder will der Bauherr keine Entscheidung treffen und kann der Konflikt zwischen dem angestrebten Kostenlimit und dem teureren, aber gewünschten Bauentwurf nicht gelöst werden, stockt die Planung. An dieser Stelle rät Rechtsanwältin Jakobs Planern, sich Rat beim Baurechtsanwalt zu holen und diesen gegebenenfalls als Vermittler einzuschalten.
Keinesfalls sollten Architekten sich auf eine Kostengarantie einlassen, oder das Wort „Garantie“ auch nur in den Mund nehmen, warnt Helena Jakobs, sonst müssen sie etwaige Budgetüberschreitungen aus eigener Tasche in voller Höhe zahlen – und der Bauherr freut sich über das edle, für ihn aber günstige Bauwerksschnäppchen.
Thema: Architektenrecht · Baurecht · Budgetüberschreitung · Fachanwalt · Fachanwältin · Garantie · Grundlagenermittlung · Haftungsrisiko · Limit · Planungsfehler · Warburg ·
WARBURG – Wer bauen möchte, der kann sein Haus von einem Architekten planen lassen. Sein Know-how gibt es jedoch nicht umsonst. Aber ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem dabei selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld.
Das muss aber nicht sein, denn die Frage des Honorars kann – und sollte – im Vorfeld geklärt werden. Das erste Treffen zwischen dem Planer und seinem möglichen Bauherrn ist normalerweise gratis. Schließlich müssen beide erst einmal testen, ob die „Chemie“ stimmt und sie überhaupt miteinander arbeiten können und möchten. Auch weitere Treffen und erste Arbeiten am Projekt betrachten manche Architekten noch als Eigenwerbung. Aber: die Grenze zwischen kostenfreier Akquisitionsphase und honorarpflichtigem Planungsprozess ist fließend und muss bei jedem Projekt neu definiert werden, erläutert Fachanwältin Jakobs. Wenn der Kunde davon ausgeht, die Beratung koste ihn nichts, dann sollte er das auch deutlich sagen. Umgekehrt dürfen sich Architekten auch nicht scheuen, deutlich herauszustellen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen.
Ausgangspunkt für die Berechnung des Honorars ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, die so genannte HOAI. Sie regelt die Bezahlung fast aller am Bau beteiligten Planer. Nach HOAI sind die Arbeitsschritte an einem Bauprojekt vom Planungsbeginn bis zum fertigen Objekt in neun so genannte Leistungsphasen eingeteilt. Die Leistungsschritte sind sehr unterschiedlich im Umfang und Arbeitsaufwand. Deshalb gelten auch prozentual unterschiedliche Honorarsätze für die einzelnen Leistungspakete. Die HOAI definiert folgende Leistungsphasen: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung sowie Dokumentation. Je mehr dieser Leistungsschritte ein Planer für seinen Bauherrn absolviert, desto höher das Honorar.
Während es früher üblich war, einen Bau zunächst komplett zu planen, ihn dann genehmigen zu lassen und erst danach mit den eigentlichen Bauarbeiten zu beginnen, wird heute in der Regel baubegleitend geplant. Dies gilt vor allem für große Projekte. Schnelles Bauen verspricht Investoren baldige Rendite, bringt aber, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs, auch manchen Ärger, der sich bei Planung ohne Zeitdruck vermeiden ließe. Wer billig plant, baut teuer, heißt ein Slogan, der sich nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte immer wieder bewahrheitet. Bauherren müssen sich auch darüber im Klaren sein: Jede Änderung verteuert das Bauen. Deshalb sollte die Planung ausgereift sein und dann möglichst unverändert realisiert werden. Das zahlt sich aus, denn nur die ausgereifte Planung bringt auch die erwünschte Kostensicherheit.
Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt – und sei es nur über Teilbereiche der möglichen Planungsschritte -, der spart sich hinterher viel Ärger.
Übrigens werden auch die anderen Fachplaner am Bau nach der HOAI bezahlt. Statiker und Fachingenieure werden oft vom Architekten empfohlen, beauftragen und bezahlen muss sie aber der Bauherr. Auch hier rät Fachanwältin Jakobs zu klaren rechtlichen Vereinbarungen vorab.
Thema: Akquise · Architektenrecht · Ausführungsplanung · Baurecht · Entwurfsplanung · Fachanwalt · Genehmigungsplanung · Grundlagenermittlung · HOAI · Leistungsphasen · Mitwirkung bei der Vergabe · Objektbetreuung · Objektüberwachung · Rechtsanwalt · Vorbereitung der Vergabe · Vorplanung ·
