Kündigung wegen alter Mietrückstände ist wirksam

§ 314 Abs. 3 BGB findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht, wie etwa  §§ 543, 569 BGB, keine Anwendung. Der Gesetzgeber hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat, vgl. BGH 13.7.2016, VIII ZR 296/15.

Die Klägerin ist eine katholische Kirchengemeinde. Sie hatte der Beklagten, ihrer ehemalige Küsterin, im Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb später die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14.8.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.11.2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Das AG gab der Räumungsklage statt; das LG wies sie ab. Es war der Ansicht, dass die Kündigung der Klägerin gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, da sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, da sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt.

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Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen – BGH 9.10.2013, VIII ZR 22/13

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahr 2007 von der Voreigentümerin gekauft hatte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung aus Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 war von der Hausverwaltung erstellt worden und wurde im Dezember 2008 i.H.v. 736,59 € im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

AG und LG wiesen die Klage ab. Das LG war der Ansicht, die Abtretung der Ansprüche sei zwar wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil die Abrechnung in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß gewesen sei. Schließlich weise sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht aus. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des LG war die Abrechnung für die Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der Hausverwaltung betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007 ergab sich, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von rund 5.835 € erhoben wurde. Wenn aber bereits das Hauswartunternehmen – wie hier – eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

Ähnlich verhielt es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Die Beklagte hatte in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten bezogen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wurde insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

Bezüglich der Position Wasser war in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag i.H.v. rund 3.322 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag i.H.v. 3.156 € ausgewiesen. Entsprechendes galt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608 € angegeben wurden und die zu verteilenden Kosten 3.428 € betrugen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wurde und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten waren, ging aus der Abrechnung selbst hervor. Also stand auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen konnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt worden war.

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