Zur Ermittlung der auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers
13.05.2014 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat, da dem Mieter der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag mitgeteilt wird. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht – BGH 2.4.2014, VIII ZR 201/13.
Der Sachverhalt:
Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Klägerin weist für die Beklagten Betriebskosten i.H.v. insgesamt rd. 2.800 € aus, wovon rd. 1.000 € auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Klägerin i.H.v. rd. 1.400 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.
Das AG gab der Klage – unter Abweisung im Übrigen – in Höhe eines Betrages von rd. 1.000 € nebst Zinsen statt. Das LG wies die Klage insgesamt ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil insoweit auf, als die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 1.000 € abgewiesen worden ist, und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Entgegen der Auffassung des LG ist die Abrechnung der Klägerin bzgl. der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.
Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus. Dies bedeutet aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbes. dann, wenn – wie hier – der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat.
Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.
Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten. Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht fest-zuhalten sein wird.
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