Mietpreisbremse in Hessen unwirksam? Neues Urteil sorgt für erhebliche Rechtsunsicherheit

Die hessische Mietpreisbremse steht auf dem Prüfstand. Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 4. November 2026 entschieden, dass die im November 2025 verlängerte Mieterschutzverordnung wegen einer unzureichenden Begründung unwirksam ist. Für betroffene Vermieter und Mieter kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben. Allerdings ist die Entscheidung noch nicht rechtskräftig und entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung für sämtliche Mietverhältnisse in Hessen.

Das Urteil betrifft eine wichtige Voraussetzung der Mietpreisbremse: Die Bundesländer dürfen die Miethöhe bei Neuvermietungen nur in solchen Gebieten besonders begrenzen, die sie durch eine ordnungsgemäß begründete Rechtsverordnung bestimmt haben.

Fehlt eine ausreichende Begründung, kann die Verordnung unwirksam sein.

Genau daran ist die hessische Regelung nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt gescheitert.

1. Der Fall: Mieterin verlangt überhöhte Miete zurück

Ausgangspunkt war ein Mietverhältnis über eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel.

Die Mieterin hatte die Wohnung im Juni 2024 angemietet. Die vereinbarte monatliche Nettomiete betrug 1.450 Euro.

Nach dem Frankfurter Mietspiegel lag die ortsübliche Vergleichsmiete bei rund 1.040 Euro.

Die Mieterin verlangte deshalb von ihren Vermietern die Rückzahlung überhöhter Mietbeträge.

Für die Zeit bis einschließlich November 2025 hatte sie damit Erfolg.

Anders entschied das Landgericht jedoch für den Zeitraum von Dezember 2025 bis August 2026.

Nach Auffassung der zuständigen Berufungskammer konnte sich die Klägerin für diesen Zeitraum nicht mehr auf die hessische Mieterschutzverordnung berufen.

Das Gericht hielt deren Verlängerung für unwirksam.

Die Entscheidung erging am 4. November 2026 unter dem Aktenzeichen 2-11 S 110/26. Die hessische Justiz veröffentlichte das Ergebnis am folgenden Tag in einer amtlichen Pressemitteilung. Hessen Ordentliche Gerichtsbarkeit

2. Warum erklärte das Gericht die Mietpreisbremse für unwirksam?

Die bundesgesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse findet sich in § 556d BGB.

Nach Absatz 1 darf die Miete bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

§ 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen.

Eine solche Verordnung muss jedoch begründet werden.

Aus der Begründung muss insbesondere hervorgehen, aufgrund welcher Tatsachen der Wohnungsmarkt in der jeweiligen Gemeinde besonders angespannt ist.

Die hessische Landesregierung hatte ihre ursprünglich bis November 2025 befristete Mieterschutzverordnung durch eine Verordnung vom 12. November 2025 um ein weiteres Jahr verlängert.

Das Landgericht beanstandete, dass die Landesregierung dabei im Wesentlichen auf die bereits für die Verordnung von 2020 verwendeten Daten zurückgegriffen hatte.

Diese Daten waren nach Auffassung des Gerichts nicht mehr hinreichend aktuell.

Außerdem seien Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden nicht erneut eingeholt und ausgewertet worden.

Das Gericht bewertete die unzureichende Begründung als einen Mangel, der zur Unwirksamkeit der verlängerten Verordnung führt. HESSEN Verkündungsplattform

3. Bedeutet das Urteil, dass Vermieter jetzt jede Miete verlangen dürfen?

Nein. Eine solche Schlussfolgerung wäre verfrüht.

Zunächst ist zu beachten, dass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.

Das Landgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Außerdem wirkt die Entscheidung unmittelbar nur zwischen den Parteien des entschiedenen Rechtsstreits.

Andere Gerichte sind an diese Entscheidung nicht gebunden.

Allerdings kommt dem Urteil erhebliche praktische Bedeutung zu, weil die entscheidende 11. Zivilkammer für Berufungen in Wohnungsmietstreitigkeiten in Frankfurt zuständig ist.

Auch die gesetzlichen Voraussetzungen der Mietpreisbremse bleiben unverändert bestehen.

§ 556d BGB gilt weiterhin. Die Vorschrift benötigt jedoch eine wirksame landesrechtliche Gebietsausweisung.

Daneben enthalten §§ 556e und 556f BGB besondere Ausnahmen, insbesondere für bestimmte Vormieten, Modernisierungen und Neubauten.

Diese Regelungen müssen unabhängig von der jetzigen Entscheidung berücksichtigt werden.

Die Entscheidung betrifft somit nicht die Verfassungsmäßigkeit oder den Fortbestand der bundesrechtlichen Mietpreisbremse, sondern die Wirksamkeit ihrer konkreten Umsetzung in Hessen. Hessen Ordentliche Gerichtsbarkeit

4. Welche Folgen hat das Urteil für bestehende Mietverhältnisse?

Für Mieter kann die Entscheidung insbesondere dann relevant werden, wenn sie überhöhte Mietzahlungen auf Grundlage der Mietpreisbremse zurückfordern möchten.

§ 556g BGB enthält hierfür besondere Voraussetzungen.

Insbesondere ist eine Rüge des Verstoßes erforderlich. Zeitpunkt und Inhalt dieser Rüge können Auswirkungen darauf haben, für welche Zeiträume überhöhte Mietzahlungen zurückverlangt werden dürfen.

Für Vermieter stellt sich umgekehrt die Frage, ob sie sich bei bereits erhobenen Rückzahlungsforderungen auf die vom Landgericht festgestellte Unwirksamkeit berufen können.

Hier ist eine sorgfältige Einzelfallprüfung erforderlich.

Zu unterscheiden sind insbesondere der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die betroffene Gemeinde, die damals geltende Verordnung sowie bereits erhobene oder rechtskräftig entschiedene Ansprüche.

Die Entscheidung sollte deshalb weder Mieter dazu veranlassen, eigenmächtig Mietzahlungen einzustellen, noch Vermieter dazu, bestehende Mietverträge ohne rechtliche Prüfung neu zu bewerten.

Auch die ebenfalls in der hessischen Mieterschutzverordnung geregelte abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist müssen eigenständig beurteilt werden. Das Frankfurter Urteil betraf unmittelbar einen Rückzahlungsanspruch wegen der Mietpreisbremse. Gesetze im Internet

5. Hessen plant bereits eine neue Mieterschutzverordnung

Die hessische Landesregierung arbeitet an einer Neufassung der Mieterschutzverordnung.

Nach einer Mitteilung vom 24. September 2026 sollen künftig 71 statt bisher 49 Kommunen erfasst werden.

Grundlage ist eine neue Untersuchung der Wohnungsmärkte.

Die geltende Verordnung ist bis zum 25. November 2026 befristet. Die neue Verordnung soll nach den veröffentlichten Planungen noch im November beschlossen werden.

Dabei handelt es sich bislang um ein angekündigtes Regelungsvorhaben, nicht um bereits geltendes neues Recht.

Wichtig ist außerdem der räumliche Geltungsbereich.

Die hessische Mietpreisbremse gilt nicht automatisch in sämtlichen Städten und Gemeinden. Die Stadt Kassel weist beispielsweise ausdrücklich darauf hin, dass sie von der bisherigen Mieterschutzverordnung nicht erfasst ist.

Auch für Immobilien im angrenzenden Nordhessen muss deshalb zunächst geprüft werden, ob die betreffende Gemeinde überhaupt zum festgelegten Gebiet gehört.

Für Warburg und den Kreis Höxter ist dagegen das nordrhein-westfälische Landesrecht maßgeblich. Das Frankfurter Urteil ändert daran nichts. HESSEN Landesregierung

Fazit: Die konkrete Verordnung entscheidet

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass die Wirksamkeit einer Mietpreisbremse nicht allein vom Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes abhängt.

Auch die landesrechtliche Umsetzung muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Für Mieter und Vermieter kann die Frage, welche Verordnung zu welchem Zeitpunkt wirksam war, deshalb entscheidend sein.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Eigentümer, Vermieter und Mieter zu immobilien- und mietrechtlichen Fragestellungen. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei Streitigkeiten über Mietforderungen oder die Anwendung landesrechtlicher Mieterschutzvorschriften empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung der maßgeblichen Rechtslage.