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Mangel wird nicht beseitigt: Wie bemisst sich der Schaden des Bauherrn?

5.10.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Behält der Besteller das Werk und lässt den Mangel nicht beseitigen, kann der Schaden ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung anhand der Vergütungsanteile bemessen werden, die auf die mangelhafte Leistung entfallen. Ergeben sich die Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen, nicht aus dem Bauvertrag, sind sie zu schätzen. Bei der Schadensschätzung ist das dem Besteller verbleibende Material, soweit diesem noch ein wirtschaftlicher Wert zukommt, zu berücksichtigen. Das hat das OLG Frankfurt am 31.08.2018 entschieden, OLG Frankfurt, Urteil vom 31.08.2018 – 13 U 191/16

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

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Entschädigungsansprüche bei Straßenbaumaßnahmen

28.06.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

1.

Straßenbaumaßnahmen führen häufig nicht nur zu Schäden an Betriebsgebäuden, vielmehr sinken durch größere Maßnahmen regelmäßig die Umsatzzahlen, da der Baustellenbereich während der Bauphase von potentiellen Kunden gemieden wird.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob den gewerblichen Anliegern der Maßnahme Entschädigungs- oder Ersatzansprüche zustehen.

Im Folgenden werden wir einige Grundsätze der Geltendmachung von Entschädigungen bei Straßenbaumaßnahmen klären.

 

2.
Für den Fall, dass eine Straßenbaustelle errichtet wird, stellt sich zunächst die Frage, welche Rechte der betroffenen Anlieger beeinträchtigt sein können und aus welchen Anspruchsgrundlagen evtl. Entschädigungsansprüche abgeleitet werden können.

Von entscheidender Bedeutung ist Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) sowie in den jeweiligen Verfassungen der einzelnen Länder enthaltene sog. Eigentumsgarantien.

Nach Artikel 14 Abs. 1 GG besteht ein grundrechtlicher Schutz gegen staatliche Eingriffe in das Eigentum, folglich schützt diese Norm auch gegen Eingriffe in das Eigentum durch Straßenbaustellen, wenn diese durch die öffentliche Hand durchgeführt werden.

Geschützt hierbei sind alle vermögenswerten Rechte, insbesondere auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung das „Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb“. Geschützt ist hierbei nicht nur der eigentliche Bestand des Betriebes und somit nur aller Betriebsvermögensgegenstände, sondern auch das Grundstück, Gebäude, der Warenbestand und auch das Ansehen, der Ruf, der Kundenstamm, impliziertes Wissen und die Geschäftsidee.

Im Ergebnis ist alles geschützt, was den eigentlichen Betrieb in seinem wirtschaftlichen Wert ausmacht.

Damit umfasst das geschützte Eigentum insbesondere auch den sog. Anliegergebrauch und das selbstständige Anliegerrecht.

Zum Anliegergebrauch gehört insbesondere die Nutzung der Straße zu wirtschaftlichen Zwecken, so haben Anlieger das Recht, eine Straße über die Verkehrsbenutzung hinaus in dem Maße in Anspruch zu nehmen, wie es einer angemessenen Nutzung des Anliegergrundstücks erfordert.

Hierbei ist der Anliegergebrauch verbunden mit der Möglichkeit, den Betrieb zu Fuß oder auch mit einem PKW zu erreichen, um den Zugang zu den Betriebsräumen zu sichern.

 

3.
Für den Fall, dass durch Straßenbaumaßnahmen Schäden an einem Gebäude oder am Grundstück entstehen, kann aufgrund der hier eingetretenen Eigentumsverletzung ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 823 Abs. 1 BGB bestehen.

Bei baustellenbedingten Beeinträchtigungen des Betriebes hingegen unterscheidet man zwischen entschädigungslosen und entschädigungspflichtigen Beeinträchtigungen.

Wann eine entschädigungspflichtige Beeinträchtigung durch eine Straßenbaumaßnahme vorliegt, muss in jedem Einzelfall überprüft werden.

Eine entschädigungspflichtige Beeinträchtigung liegt jedoch grundsätzlich immer vor, wenn eine Beeinträchtigung durch die Straßenbaumaßnahme rechtswidrig oder unverhältnismäßig ist oder die Folgen der Straßenbauarbeiten nach Art, Auswirkung, Dauer, Intensität so erheblich sind, dass eine entschädigungslose Hinnahme den Betroffenen nicht mehr zuzumuten ist oder wenn eine Straßenbaumaßnahme einen einzelnen oder eine Gruppe im Vergleich zu anderen besonders trifft.

Bis zu einer gewissen sog. Opfergrenze muss ein Betrieb während einer Bauphase gewisse Beeinträchtigungen entschädigungslos hinnehmen, die Rechtsprechung hat jedoch keine festen Grenzen ausgeurteilt für noch vertretbare Umsatzeinbrüche oder hinzunehmende Bauzeiten, die genauen Opfergrenzen sind für jeden Einzelfall zu bestimmen.

Die Überschreitung der Sonderopfergrenze liegt immer dann vor, wenn die Durchführung einer konkreten Straßenbaumaßnahme nicht notwendig war und somit das Handeln der Behörde mangels Verhältnismäßigkeit rechtswidrig war.

Eine Entschädigungspflicht besteht ferner für den Fall, dass der Betrieb durch die Baumaßnahme endgültig vom öffentlichen Wegenetz abgeschnitten ist oder der Zugang wesentlich erschwert wird.

Weiterhin besteht ein Entschädigungsanspruch, wenn die Straßenbaumaßnahmen den Gewerbebetrieb ungewöhnlich schwer treffen oder ihn sogar in seiner Existenz gefährden.

In Nordrhein-Westfalen besteht zudem die Besonderheit, dass in § 20 Abs. 6 des nordrhein-westfälischen Straßen- und Wegegesetzes eine weitere Möglichkeit zur Verfügung steht, Entschädigungen im Einzelfall zu erlangen. Dort heißt es: „Werden durch Straßenarbeiten Zufahrten oder Zugänge für längere Zeit unterbrochen oder wird ihre Benutzung erheblich erschwert, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine wesentliche Entlastung ausgeht und wird dadurch die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebs gefährdet, so kann dessen Inhaber eine Entschädigung in Höhe des Betrages beanspruchen, der erforderlich ist, um das Fortbestehen des Betriebes bei Anspannung der eigenen Kräfte und unter Berücksichtigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu sichern. Der Anspruch richtet sich gegen den, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen. Beruhen Zufahrten oder Zugänge auf einer widerruflichen Erlaubnis, so besteht kein Anspruch.“

Wann diese Kriterien erfüllt sind, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls.

Zudem bestehen eine Vielzahl weiterer landesspezifischer Regelungen über potentielle Entschädigungsansprüche bei baustellenbedingten Eigentumsbeeinträchtigungen.

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Notarielle Tätigkeiten in Warburg

30.05.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Durch den Eintritt von Herrn Juchem verfügt die Kanzlei JAKOBS JUCHEM & PARTNER aus Warburg nunmehr über eine Notariatspraxis. Die notarielle Tätigkeit von Herrn Notar Matthias Juchem umfasst insbesondere folgende Bereiche:

Immobilienrecht

  • Kauf und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken, von Eigentumswohnungen oder von Erbbaurechten
  • Aufteilung eines Objekts in Wohnungs- und/oder Teileigentum
  • Bauträgerverträge
  • Bestellung von Erbbaurechten
  • Bestellung und Löschung von Grundschulden und Hypotheken sowie sonstigen im Grundbuch einzutragenden Rechten wie z.B. Wohnungsrechten, Nießbrauchrechten Wege- und Leitungsrechten etc.)

Erbrecht und vorweggenommene Erbfolge

  • Testamente und Erbverträge
  • Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge und Schenkungen
  • Erb- und Pflichtteilsverzichtsverträge
  • Erbscheinsanträge und Erbausschlagungen
  • Testamentsvollstreckung
  • Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften und Erbteilsübertragungen

Familie, Ehe und Partnerschaft

  • Eheverträge
  • Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarungen
  • Übertragungsverträge zwischen Ehegatten
  • Adoptionsanträge
  • Verträge bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften
  • Lebenspartnerschaftsverträge bei registrierten Partnerschaften

Handels- und Gesellschaftsrecht

  • Gründung, Umwandlung und Löschung von Personengesellschaften (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG, Partnerschaftsgesellschaften), Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, KgaA) und Genossenschaften
  • Änderungen der Gesellschaftsverträge (v.a. Kapitalerhöhungen bei Kapitalgesellschaften), Gesellschafterversammlungen
  • Kauf und Verkauf von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen
  • Unternehmensnachfolge
  • Anmeldungen zum Handelsregister
  • Handelsregistervollmachten

Vorsorge

  • General- und Vorsorgevollmachten
  • Betreuungsverfügungen
  • Patientenverfügungen

Vereine

  • Gründung und Löschung von Vereinen
  • Anmeldungen zum Vereinsregister

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Herr Notar Matthias Juchem steht Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Jakobs Rechtsanwälte wird JAKOBS JUCHEM & PARTNER

1.05.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Es freut uns, Ihnen mitteilen zu dürfen, dass aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte ab dem 01.05.2018 die Kanzlei JAKOBS JUCHEM & PARTNER wird.

Ab dem 01.05.2018 ist neuer Partner der Kanzlei Herr Rechtsanwalt und Notar Matthias Juchem. Herr Juchem ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und seit 12 Jahren in Warburg als Rechtsanwalt tätig.

Herr Juchem verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Betreuung sowohl von Privatpersonen als auch von kleinen und mittelständischen Unternehmen. Er ist Ihr kompetenter Ansprechpartner für alle Fragen des Arbeitsrechts, des Verkehrsrechts und Handels- und Gesellschaftsrechts.

Durch den Eintritt von Herrn Juchem verfügen wir nunmehr über eine Notariatspraxis. Herr Juchem gestaltet Urkunden in allen Rechtsgebieten. Dazu gehören insbesondere Grundstückskauf- und Übergabeverträge, Handelsregisteranmeldungen, Gesellschaftsverträge sowie die Gestaltung von Eheverträgen, Privat- und Unternehmertestamenten.

Es freut uns sehr, Herrn Rechtsanwalt und Notar Matthias Juchem als neuen Partner der Kanzlei begrüßen zu dürfen.

Herr Juchem berät in unseren neuen Kanzleiräumen an der Landfurt 48 in 34414 Warburg und in unseren bisherigen Kanzleiräumen in der Schönen Aussicht 20 in 34414 Warburg.

Für Sie ändert sich ab dem 01.05.2018 nichts, wir sind wie gewohnt an unserem alten und zusätzlich an unserem neuen Standort für Sie erreichbar.

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Bauen mit dem Nachbarn – nicht ohne nachbarrechtliche Vereinbarung

29.03.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Wohnungsbaugesellschaften Wohnraum schaffen müssen und Investoren weiterhin versuchen, durch Immobilien ihr Vermögen zu mehren, werden in Städten Baulücken gefüllt und alte oder unrentable Gebäude abgerissen und die Grundstücke neu bebaut. Die Neubauten werden in der Regel auf Grundstücken errichtet, von denen aus die nächste Bebauung nicht nur in angemessener Ferne zu sehen ist, sondern oftmals stehen an oder auf der Grundstücksgrenze Gebäude. Dann kommt der Nachbar ins Spiel.

Mein Grundstück beginnt dort, wo deins endet

Grundsätzlich darf jeder Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück so verfahren, wie er möchte (§ 903 Abs. 1 BGB). Eingeschränkt wird dieses Recht durch die Gesetze und Rechte Dritter. So begrenzt bspw. ein vorhandener Bebauungsplan oder die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB) die Bebauungsmöglichkeit in öffentlich-rechtlicher Hinsicht. Gleichermaßen dürfen die Abstandsflächen eines Gebäudes nicht auf die benachbarten Grundstücke fallen. Abstandsflächen sind die Freiflächen, die zwischen zwei Gebäuden bzw. Gebäudeteilen erhalten bleiben müssen, um den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn sicher zu stellen (Belüftung, Belichtung, Besonnung des jeweiligen Grundstücks). Diese Mittel für sozialen Frieden spielen bei der innerstädtischen Grenzbebauung, d.h. bei Häusern, die in einer Reihe lückenlos nebeneinanderstehen, keine Rolle. Werden Außenwände an der Nachbargrenze errichtet und ist städteplanerisch eine geschlossene Bauweise vorgegeben, muss sogar ohne Einhaltung von Abstandsflächen gebaut werden. Jedes Gebäude „wirft“ eine Abstandsfläche, die durch die Architektur des Gebäudes bestimmt wird (vergl. Z.B. § 6 BauO Bln). Will der Neuhaus-Bauer das Grundstück möglichst gut ausnutzen, kommt es manchmal dazu, dass das Gebäude die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück werfen würde. Das ist nur möglich, wenn der Nachbar zustimmt. Dazu bedarf es dann einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Wo gehobelt wird, fallen Späne

Neue Gebäude werden oftmals so geplant, dass sie das Grundstück so optimal wie möglich ausnutzen. Das führt vor allem innerstädtisch dazu, dass Tiefgaragen errichtet werden oder der Neubau einen Keller erhält. Das bestehende Nachbargebäude hat beides nicht unbedingt, deshalb liegt die Bodenplatte des Neubaus manchmal viel tiefer als das Fundament des meistens älteren Nachbargebäudes. Der Eingriff in das Erdreich direkt neben dem alten Gebäude führt unvermeidbar zu Bewegungen im Baugrund. Da dies aber auch gleichzeitig eine Gefährdung für die Substanz eines grenzständig gebauten Nachbarhauses bedeuten kann, werden häufig sog. „Unterfangungen“ des Nachbarfundaments geplant. Dadurch sollen die Fundamente durch Zement, das meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) unter die Fundamente gebracht wird, unterstützt werden. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn ein und beeinträchtigt es durch die Zementsuspension. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder er muss es dulden – hierzu gleich mehr). Auch das geschieht am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Ob der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall ab. Einige Nachbarrechtsgesetzes sehen die Gestattung der Unterfangung für den Fall vor, dass der Anbau an die Nachbarwand (die Wand, an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte, nur geringfügige Beeinträchtigungen des Nachbargebäudes zu befürchten sind und der Neubau öffentlich rechtlich zulässig ist. Einigt sich der Bauherr des Neubaus mit dem Nachbarn aber nicht – weil dieser z.B. meint, für die Unterfangung eine hübsche Entschädigung erhalten zu wollen – und beginnt er mit den Unterfangungsarbeiten, kann es zu einem Baustopp kommen, wenn der Nachbar eine einstweilige Verfügung beantragt. Keine schöne Situation für den Bauherrn, der dadurch oftmals Zeit und Geld verliert. Am besten werden die möglichen Streitpunkte rechtzeitig vor Baubeginn in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geklärt.

Einigung spart Zeit und Geld

Ist diese Frage geregelt und kann der Bauherr beginnen, dann stellt sich oft die Frage, ob mit dem Kran über das Nachbargrundstück geschwenkt werden darf, um die Baustelle mit Material zu bedienen. Grundsätzlich nicht – denn auch der Luftraum fällt (bis zu einer Höhe, bei der den Nachbarn noch interessiert, was dort geschieht) in das Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 905 BGB); Einwirkungen hierauf darf er verbieten. Schwenkt also der Lastarm oder auch der Arm mit den Ausgleichsgewichten über das Nachbargrundstück, dringt dieser in den Luftraum des Nachbarn ein. Auch dem muss der Nachbar zustimmen. Ist die Baustelle nicht ohne überschwenkenden Kranarm anzudienen, hat der Bauherr einen Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn auf die vorübergehende Nutzung (vergl. OLG Rostock, Beschluss vom 07.11.2017, 3 W 136/17). Dem voraus geht dann aber so manches Mal ein – oder mehrere – einstweilige Verfügungsverfahren durch oder gegen den Nachbarn. Daher empfiehlt es sich dringend, dass sich der Bauherr mit dem Nachbarn einigt – am besten mit … Sie ahnen es schon.

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Trotz des Software-Updates hat laut Landgericht Hamburg ein Autokäufer Anspruch auf einen einwandfreien Neuwagen und Rücknahme seines Schummel-Diesels

20.03.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Das Landgericht Hamburg verurteilt den Händler eines Kraftfahrzeuges des Volkswagenkonzerns zur Lieferung eines mangelfreien fabrikneuen typengleichen Ersatzfahrzeugs aus aktueller Serienproduktion –  Landgericht Hamburg (Az. 329 O 105/17).

Damit reiht sich eine weitere Entscheidung zugunsten der Verbraucher in die lange Liste von Entscheidungen ein. Gleichzeitig gibt es eine Vielzahl von Entscheidungen, die die Ansprüche der Verbraucher, sei es gegen den Verkäufer oder gegen den Hersteller, abgewiesen haben.

Zusätzlich befeuert wird die ohnehin schon hitzige Auseinandersetzung rund um den „Abgaskanal“ durch die nunmehr mögliche Verhängung von Fahrverboten für Dieselfahrzeuge in Großstädten.

Wenn auch Sie von der Problematik betroffen sind prüfen wir gerne individuell, ob Sie Ansprüche auf Rückabwicklung, Schadensersatz oder Neulieferung geltend machen können.

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Estrich nicht belegreif: Bodenverleger haftet für Schwindrisse!

15.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Verlegt der Auftragnehmer einen (Industrie-)Fußbodenbelag trotz fehlender Belegreife des Estrichs und kommt es daraufhin zu Schwindrissen, ist die Leistung des Auftragnehmers mangelhaft. Der Auftragnehmer wird von seiner Haftung für Schwindrisse auch nicht dadurch befreit, dass der Betrieb von zwei großen, dynamischen Maschinen (hier: Fleischfüller und Kutter) zu einer Vergrößerung der Rissbreiten geführt hat. Darauf weist das OLG Koblenz hin – OLG Koblenz, Beschluss vom 14.10.2014 – 2 U 394/13; BGH, Beschluss vom 25.10.2017 – VII ZR 278/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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Auflassung kann nicht an Abnahme geknüpft werden!

9.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam. Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 2,6% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt – OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 – 19 U 172/14; BGH, Beschluss vom 15.03.2017 – VII ZR 292/16.

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BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten

8.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof – BGH, Az.: VIII ZR 189/17.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

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Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

7.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen.

Ein Interview mit dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

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