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Architekt muss über eigene Planungs- und Aufsichtsfehler aufklären!

27.01.2023 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Dem Bauüberwacher obliegt im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe nicht nur die Wahrung der Rechte des Bauherrn (Auftraggebers) gegenüber den Bauunternehmern, sondern auch und zunächst die objektive Klärung der Mängelursachen, selbst wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören. Eine Vertragsverletzung durch pflichtwidrige Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Bauüberwacher möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, begründet einen weiteren Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt. Das betont das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 01.12.2022, OLG Brandenburg, Urteil vom 01.12.2022 – 12 U 199/21

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Kein gleichwertiges Produkt angegeben: Im LV genanntes Produkt ist zu verbauen!

26.01.2023 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, das vom Auftraggeber im Leistungsverzeichnis vorgeschlagene Produkt zu verwenden, wenn Teilleistungsbeschreibungen den Zusatz „oder gleichwertig“ enthalten und vom Auftragnehmer keine Produktangaben (Hersteller- und Typenbezeichnung) eingetragen wurden. Eine solche vom Auftraggeber vorformulierte Regelung ist nach Ansicht des OLG Celle weder überraschend noch intransparent und benachteiligt den Auftragnehmer auch nicht unangemessen. Verwendet der Auftragnehmer ein anderes als das vertraglich vereinbarte Produkt, ist seine Leistung mangelhaft und der Auftraggeber ist zur Kündigung des VOB/B-Vertrags berechtigt, OLG Celle, Urteil vom 14.12.2022 – 14 U 44/22.

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Auftragnehmer unzuverlässig: Kostenvorschuss auch ohne Fristsetzung!

25.01.2023 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Die Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs durch den Auftraggeber wegen Mängeln setzt grundsätzlich eine ordnungsgemäße, fristbeinhaltende Mängelbeseitigungsaufforderung an den Auftragnehmer voraus. Eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung nebst Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn das Verhalten des Auftragnehmers von vorneherein zweifelsfrei und endgültig erkennen lässt, dass er einer Aufforderung zur Nacherfüllung nicht nachkommen wird. Einer Aufforderung zur Mängelbeseitigung nebst Fristsetzung bedarf es auch dann nicht, wenn sich der Auftragnehmer bei der Bauausführung derart unzuverlässig und nachlässig verhalten hat, dass dem Auftraggeber die Vornahme der Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer nicht mehr zuzumuten ist. Allein das Vorhandensein einer mangelhaften Leistung begründet in der Regel nicht die Unzumutbarkeit einer Nachbesserung durch den Auftragnehmer. Etwas anderes gilt, wenn in ungewöhnlicher Häufigkeit gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen wurde, die Verstöße zu gravierenden Mängeln geführt haben und der Auftraggeber deshalb das Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des Auftragnehmers endgültig verloren hat, so das KG., KG, Urteil vom 25.02.2022 – 21 U 1099/20; BGH, Beschluss vom 16.11.2022 – VII ZR 69/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Vager Hinweis ist keine ordnungsgemäße Bedenkenanmeldung!

24.01.2023 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn die Ursachen des Mangels in der Sphäre des Auftraggebers – etwa eine fehlerhafte Planung – begründet sind. Der Unternehmer ist aber von der Haftung für Mängel befreit, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat. Ein Bedenkenhinweis ist nicht deshalb entbehrlich, weil der Besteller ein professionelles Bauunternehmen ist oder es bei anderen Bauvorhaben in der Vergangenheit zu ähnlichen Mangelsymptomen gekommen ist. Auch gegenüber professionellen Bestellern besteht eine Bedenkenhinweispflicht. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis – der bei BGB-Verträgen nicht zwingend in Schriftform zu erteilen ist – setzt voraus, dass der Besteller ausreichend gewarnt wird. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben müssen konkret dargelegt werden, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird. Allgemeine und vage Hinweise genügen nicht. Darauf weist das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 02.12.2022 hin, OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2022 – 22 U 113/22.

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Wann hat ein Bauleiter Anscheinsvollmacht?

26.08.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Ein vom Auftraggeber mit der Bauleitung beauftragter Architekt oder Ingenieur ist nicht „originär“, d. h. aufgrund des geschlossenen Architekten- oder Ingenieurvertrags, dazu berechtigt, im Namen des Auftraggebers Verträge zu schließen oder Nachträge zu beauftragen. Hierzu bedarf es vielmehr einer Vollmacht. Eine Vollmacht des Bauleiters kann sich auch aus den allgemeinen Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht ergeben. Bei der Anscheinsvollmacht kann sich der Auftraggeber auf den Mangel der Vertretungsmacht des Bauleiters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst hat, so dass der Auftragnehmer von einer Bevollmächtigung ausgehen darf. Das kommt in Betracht, wenn er nach Lage der Dinge annehmen darf, der Auftraggeber kenne und dulde das Verhalten des für ihn auftretenden Bauleiters. Darauf weist das OLG Frankfurt hin, vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 18.09.2020 – 29 U 99/17; BGH, Beschluss vom 04.08.2021 – VII ZR 158/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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Anbau von Balkonen ist kein Verbraucherbauvertrag

8.04.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Der Anbau von zwei Balkonen mit Glasdach und Außentreppe an ein bestehendes Gebäude stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme i.S.d. § 650i Abs. 1 BGB dar und begründet daher keinen Verbraucherbauvertrag, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 21.12.2021, OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2021 – 10 U 149/21.

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KONE missbraucht wirtschaftliche Machtstellung

31.03.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Unsere Kanzlei Jakobs Juchem & Partner mbB aus Warburg hat vor dem Landgericht Paderborn am 18.03.2022 ein Urteil gegen die Kone GmbH erstritten. Die KONE GmbH als Aufzughersteller wurde nunmehr verurteilt, eine von der Firma KONE GmbH gelieferte und eingebaute Aufzugsanlage in Betrieb und abzunehmen, dieses zu ortsüblichen und angemessenen Konditionen.

In dem vom Landgericht Paderborn (2 O 429/21) zu entscheidenden Fall hatte die Firma KONE GmbH für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Aufzugsanlage geliefert und eingebaut, der entsprechende Werkvertrag bestand zwischen der Firma KONE GmbH und dem damaligen Bauträger.

Zwischenzeitlich ist der Bauträger in die Insolvenz gegangen, die Firma KONE hatte insofern nach eigenen Angaben noch einen Betrag in Höhe von 35.000,00 € an Werklohn bei dem insolventen Bauträger offen.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand das Problem darin, dass die Inbetrieb- und Abnahme, welche einzig und allein durch den Hersteller, die Firma KONE GmbH, durchgeführt werden kann, noch nicht durchgeführt wurde.

Für diese Inbetrieb- und Abnahme, die lediglich einen Gegenwert von 600,00 € aufweist, verlangte die KONE GmbH jedoch einen Betrag in Höhe von 35.000,00 €, wobei der Prozessbevollmächtigte der Firma KONE GmbH diese Vorgehensweise noch in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Paderborn als „freie Marktwirtschaft“ bezeichnete, um die sittenwidrige Vorgehensweise zu rechtfertigen.

Die Firma KONE hatte bereits außergerichtlich mitteilen lassen, dass die Firma KONE immer so verfahren würde und insgesamt diese Verhaltensweise branchenüblich sei.

Das Landgericht Paderborn hat dieser unzulässigen Vorgehensweise der Firma KONE nunmehr „einen Riegel vorgeschoben“.

Es folgt ein Anspruch auf Inbetrieb- und Abnahme der Aufzugsanlage aus § 826 BGB.

Ein Anspruch auf Vertragsschluss kann entgegen des Grundsatzes der Privatautonomie aus § 826 BGB hergeleitet werden, wenn die Ablehnung des Vertragsschlusses eine unerlaubte Handlung darstellt, vgl. RGZ 115, 258; RGZ 148, 334; BGHZ 21, 1; LG Oldenburg, NJW-RR 1992, 53; Grüneberg/Ellenberger, 81. Auflage 2022, einf. § 145 Rand-Nr. 9.

Diese Voraussetzungen eines solchen Kontrahierungszwanges liegen vor, wenn eine wirtschaftliche Machtstellung missbraucht wird und keine sachlichen Gründe für die Ablehnung des Vertragsschlusses anzunehmen sind.

Die Firma KONE GmbH nutzt im vorliegenden Fall eine faktische marktbeherrschende Monopolstellung aus, um ihre Ansprüche gegen die insolventen Vertragspartner anderweitig zu realisieren.

Für die Wohnungseigentümerschaft besteht ein, mit dem Vorliegen eines reinen Monopols vergleichbare Interessenlage auf Abschluss eines Vertrages, aufgrund eines besonderen Abhängigkeitsverhältnisses. Aus der die EU-Richtlinie 2014/33/EU umsetzenden Aufzugsverordnung vom 06.04.2016 zum Produktsicherheitsgesetz folgt, dass nur die Firma KONE GmbH die Endabnahme des streitgegenständlichen Aufzuges herbeiführen kann.

Insbesondere ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch im besonderen Maße auf die Leistungen der Firma KONE angewiesen. Ein Anspruch könnte nur dann abgelehnt werden, wenn sachliche Gründe für die Ablehnung des Vertragsschlusses vorliegen, solche Gründe waren jedoch nicht festzustellen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

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Wann haftet der Architekt wegen einer Überschreitung der Baukosten?

25.03.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Nicht jede Abweichung von den in den Kostenermittlungen des Architekten enthaltenen Zahlen führt zu einer Haftung unter dem Gesichtspunkt der Baukostenüberschreitung. Eine Haftung wegen Überschreitung der Baukosten kommt in Betracht, wenn der Architekt die Kostenermittlung mangelhaft ausgeführt hat und der ihm dabei zustehende Toleranzrahmen überschritten wird. Die dem Architekten zu gewährende Toleranzgrenze kann nicht mit einem festen Prozentsatz angegeben werden. Maßgeblich ist, um welche Kostenermittlungen es sich handelt. In Abhängigkeit vom Genauigkeitsgrad der Kostenermittlung verringert sich auch die Toleranz. Im Rahmen der Kostenschätzung wird dem Architekten regelmäßig eine Toleranz von 30% bis 40% einzuräumen sein, im Rahmen der Kostenberechnung von 20% bis 25% und im Rahmen des Kostenanschlags von 10% bis 15%. Darauf weist das OLG Hamm hin, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 17.09.2020 – 17 U 75/19; BGH, Beschluss vom 04.08.2021 – VII ZR 166/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Architekt muss Gleichwertigkeit prüfen!

4.03.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Wird im Leistungsverzeichnis ausdrücklich auf ein bestimmtes Fabrikat mit dem Zusatz „oder gleichwertig“ Bezug genommen und schlägt der Auftragnehmer die Verwendung eines anderen Fabrikats vor, muss der Architekt prüfen, ob das vorgeschlagene mit dem ausgeschriebenen Fabrikat gleichwertig ist und sich gleichermaßen für die vorgesehene Verwendung eignet. Ein gewerbliches Wohnungsbauunternehmen muss sich ein überwiegendes Mitverschulden zurechnen lassen, wenn es Kenntnis über mögliche Probleme bei der Ausführung der Leistung hat und es unterlässt, die von ihm beauftragten Fachplaner hierüber zu informieren und eine technische Lösung abzustimmen. Das hat das OLG Düsseldorf am 15.02.2022 entschieden, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2022 – 23 U 153/20.

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Verjährung ja oder nein? Auftraggeber muss sich Architektenwissen zurechnen lassen!

17.02.2022 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Wird der bauplanende und -überwachende Architekt zur Beurteilung der Ursache eines Feuchtigkeitseintritts hinzugezogen, muss es ihm auffallen, dass Leistungen entgegen der eigenen Planung fehlen und das Werk des Auftragnehmers mangelhaft ist. Die Kenntnis oder grobe Unkenntnis des Architekten muss sich der Auftraggeber als seinem Wissensvertreter  nach Ansicht des OLG Düsseldorf verjährungsrechtlich zurechnen lassen, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.02.2020 – 21 U 51/19; BGH, Beschluss vom 13.01.2021 – VII ZR 35/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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