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Wann kann ein Bauträger vom Bauträgervertrag zurücktreten?

Ein Bauträger kann nur unter bestimmten Umständen von einem Bauträgervertrag zurücktreten. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind allerdings komplex und hängen von den spezifischen Bedingungen und Klauseln des jeweiligen Vertrages sowie von der aktuellen Rechtsprechung ab.

Ein Beispiel für einen solchen Fall ist das Urteil des Kammergerichts (KG) Berlin vom 07.05.2019 (Aktenzeichen 21 U 139/18). In diesem Fall wurde entschieden, dass ein Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag auch nach einer Fristsetzung mit einer überhöhten Zahlungsaufforderung wirksam sein kann. Dies hängt davon ab, ob der Erwerber die erhöhte Zahlungsaufforderung so verstehen musste, dass er zumindest den tatsächlich geschuldeten Betrag zu zahlen hat, und er diesen unschwer ermitteln kann. Zudem wurde festgestellt, dass auch auf den Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag § 323 Abs. 5 S. 2 BGB Anwendung findet. Das bedeutet, dass bei der Beurteilung, ob die Pflichtverletzung einer Vertragspartei unerheblich ist, eine Gesamtabwägung notwendig ist und die Anknüpfung an einen bestimmten Schwellenwert des Zahlungsrückstands kein geeignetes Kriterium darstellt.

In anderen Fällen wird zudem deutlich, dass ein Rücktritt vom Bauträgervertrag in der Regel nur dann möglich ist, wenn ein erheblicher Teil der Gesamtvergütung nicht gezahlt wird. Dies setzt voraus, dass der Erwerber eine fällige Zahlung nicht leistet und ihm eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Vorschusshöhe bei Streit über Mängelbeseitigungsmethode?

Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen. Maßgeblich sind die mit überwiegender Wahrscheinlichkeit entstehenden Kosten. Besteht Streit über die Frage, ob der Vorschuss nach einer günstigeren oder teureren Mängelbeseitigungsmethode zu bemessen ist, muss nach Ansicht des OLG Düsseldorf Beweis darüber erhoben werden, ob der Mangel nur mit der teureren Methode behoben werden kann. Dieser Streit darf nicht dem Verfahren über die Abrechnung des Vorschusses vorbehalten bleiben, OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.01.2023 – 22 U 300/21.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Vager Hinweis ist keine ordnungsgemäße Bedenkenanmeldung!

Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn die Ursachen des Mangels in der Sphäre des Auftraggebers – etwa eine fehlerhafte Planung – begründet sind. Der Unternehmer ist aber von der Haftung für Mängel befreit, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat. Ein Bedenkenhinweis ist nicht deshalb entbehrlich, weil der Besteller ein professionelles Bauunternehmen ist oder es bei anderen Bauvorhaben in der Vergangenheit zu ähnlichen Mangelsymptomen gekommen ist. Auch gegenüber professionellen Bestellern besteht eine Bedenkenhinweispflicht. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis – der bei BGB-Verträgen nicht zwingend in Schriftform zu erteilen ist – setzt voraus, dass der Besteller ausreichend gewarnt wird. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben müssen konkret dargelegt werden, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird. Allgemeine und vage Hinweise genügen nicht. Darauf weist das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 02.12.2022 hin, OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2022 – 22 U 113/22.

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Anbau von Balkonen ist kein Verbraucherbauvertrag

Der Anbau von zwei Balkonen mit Glasdach und Außentreppe an ein bestehendes Gebäude stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme i.S.d. § 650i Abs. 1 BGB dar und begründet daher keinen Verbraucherbauvertrag, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 21.12.2021, OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2021 – 10 U 149/21.

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Verjährung ja oder nein? Auftraggeber muss sich Architektenwissen zurechnen lassen!

Wird der bauplanende und -überwachende Architekt zur Beurteilung der Ursache eines Feuchtigkeitseintritts hinzugezogen, muss es ihm auffallen, dass Leistungen entgegen der eigenen Planung fehlen und das Werk des Auftragnehmers mangelhaft ist. Die Kenntnis oder grobe Unkenntnis des Architekten muss sich der Auftraggeber als seinem Wissensvertreter  nach Ansicht des OLG Düsseldorf verjährungsrechtlich zurechnen lassen, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.02.2020 – 21 U 51/19; BGH, Beschluss vom 13.01.2021 – VII ZR 35/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln trotz Mängelbürgschaft!

Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird nach Fertigstellung der Leistung fällig, wenn die Leistung vom Auftraggeber abgenommen wurde und der Auftragnehmer eine prüfbare Schlussrechnung gelegt hat. Weist die Leistung des Auftragnehmers Mängel auf, kann der Auftraggeber die Zahlung des noch offenen Werklohns verweigern. Das Leistungsverweigerungsrecht ist auf einen angemessenen Teil der Vergütung beschränkt, wobei angemessen in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten ist. Der Auftraggeber muss sich grundsätzlich nicht auf die Mängelsicherheit verweisen lassen. Das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln und die zur Verfügung stehende Mängelsicherheit sind voneinander unabhängig. Durch die Kumulation von Mängelsicherheit und Leistungsverweigerungsrecht darf es aber nicht zu einer erkennbaren und unangemessenen Übersicherung des Auftraggebers kommen, so das OLG Jena. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der insgesamt zur Verfügung stehenden Sicherheiten vor dem Hintergrund der Mängelsituation ein den jeweiligen Umständen entsprechender Einbehalt zu bestimmen, vgl. OLG Jena, Urteil vom 29.08.2019 – 1 U 324/17; BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – VII ZR 210/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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Wann ist die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig?

Der Auftragnehmer kann die Mängelbeseitigung verweigern, wenn sie einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. Unverhältnismäßigkeit ist anzunehmen, wenn der damit in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür gemachten Geldaufwands steht. Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit ist auch das Verschulden des Auftragnehmers zu berücksichtigen. Darauf weist das OLG Celle hin, vgl. OLG Celle, Urteil vom 05.03.2020 – 6 U 48/19; BGH, Beschluss vom 04.08.2021 – VII ZR 42/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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Widersprüche in der Leistungsbeschreibung gehen zu Lasten des Auftraggebers!

Haben die Parteien eines Bauvertrags aufgrund eines Widerspruchs in den Vertragsunterlagen keine Einigung über die auszuführende Leistung (hier: Einbau von vollverglasten oder nur teilverglasten Aufzügen) getroffen, wird mit der vereinbarten (Pauschal-)Vergütung nur die preiswertere Variante abgegolten. Verlangt der Auftraggeber die Ausführung einer höherwertigeren Leistung, hat er sie besonders zu vergüten, da Widersprüche in den vom Auftraggeber erstellten Vertragsunterlagen zu seinen Lasten gehen. Das hat das OLG Dresden entschieden, OLG Dresden, Urteil vom 19.06.2018 – 6 U 1233/17; BGH, Beschluss vom 23.09.2020 – VII ZR 145/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

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Leistung funktional beschrieben: Kein Nachtrag für (vermeintliche) Erschwernisse!

Hat der Auftragnehmer in einem Gebäude sämtliche Verkleidungen an Wänden, Decken, Trennwänden und Durchgängen ebenso wie Bodenbeläge und Wandbeschichtungen zu entfernen, ist die Leistung funktional beschrieben, so dass ihm für vermeintliche Erschwernisse bei der Ausführung der Arbeiten kein Anspruch auf Mehrvergütung zusteht. Das hat ebenfalls das OLG München entschieden, OLG München, Urteil vom 13.11.2019 – 27 U 4740/18 Bau, BGH, Beschluss vom 26.08.2020 – VII ZR 276/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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S+K GmbH aus Paderborn meldet Insolvenz an

Über das Vermögen der im Handelsregister des Amtsgerichts Paderborn unter HRB 10396 eingetragenen S + K GmbH, Frankfurter Weg 6, 33106 Paderborn, gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführerinnen Frau Magdalena Sunal und Frau Alicja Aldona Jochymczyk-Czapka ist am 20.08.2020, um 13:04 Uhr angeordnet worden (§§ 21, 22 InsO):

Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wird Rechtsanwalt Dr. Moritz Sponagel, Strengerstraße 4 + 6, 33330 Gütersloh bestellt.

Verfügungen der Schuldnerin über Gegenstände ihres Vermögens sind nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt. InsO).

Den Schuldnern der Schuldnerin (Drittschuldnern) wird verboten, an die Schuldnerin zu zahlen. Der vorläufige Insolvenzverwalter wird ermächtigt, Bankguthaben und sonstige Forderungen der Schuldnerin einzuziehen sowie eingehende Gelder entgegenzunehmen. Die Drittschuldner werden aufgefordert, nur noch unter Beachtung dieser Anordnung zu leisten (§ 23 Abs. 1 Satz 3 InsO).

Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einschließlich der Vollziehung eines Arrests oder einer einstweiligen Verfügung gegen die Schuldnerin werden untersagt, soweit nicht unbewegliche Gegenstände betroffen sind; bereits begonnene Maßnahmen werden einstweilen eingestellt (§ 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO).

2 IN 127/20
Amtsgericht Paderborn, 20.08.2020

Unsere Kanzlei Jakobs Juchem & Partner aus Warburg hat gegen die Firma S+K Immobilien GmbH vor dem Landgericht Paderborn unter dem 26.06.2019 ein Urteil in Höhe von 213.081,99 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.323,55 € und unter dem unter dem 23.10.2019 in Höhe von 163.073,44 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.874,92 € erstritten.

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