logo

Basiswissen zur Abnahme

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Bauvertrages. Für den Baujuristen ist klar, was hiermit gemeint ist; für die Baupraxis leider oftmals nicht. Zu viele Halbwahrheiten umgeben noch immer das Thema Abnahme. Um dies zu ändern, klären wir Grundfragen, die jeder Bauunternehmer oder Planer beantworten können sollte, wenn er seine Rechte bestmöglich wahrnehmen möchte.

Was ist die Abnahme?

Die Abnahme ist – nach allgemein gültiger Definition – die Entgegennahme des Bauwerkes und dessen Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß. Anders ausgedrückt, für die Abnahme bedarf es der Übergabe des errichteten Gebäudes an den Auftraggeber sowie dessen Bestätigung, dass damit der Bauvertrag im Wesentlichen ordnungsgemäß erfüllt wurde.

Aus dieser Definition wird bereits deutlich, dass die Abnahme eine Erklärung des Auftraggebers ist; das Mitspracherecht des Auftragnehmers ist begrenzt. Dieser ist vor allem Erklärungsempfänger, mehr aber auch nicht. Dabei sollte er keine Scheu haben, das Abnahmeprotokoll (so es denn eines gibt) zu unterschreiben. Mit der Unterschrift, dies ein weit verbreiteter Irrglaube, erkennt der Auftragnehmer die darin aufgelisteten Mängel nicht an, sondern erklärt lediglich, die Mangelrüge des Auftraggebers zur Kennt­nis zu nehmen. Apropos Mängel im Abnahmeprotokoll: Es gibt kaum ein Abnahme­protokoll, in dem keine Mangelbehauptung des Auftraggebers enthalten ist. Hierdurch behält sich der Auftraggeber seine Rechte in Bezug auf etwaige Abweichungen vom Bausoll vor.

Die Abnahme trennt die Ausführungsphase von der sogenannten Gewährleistungsphase. Nach der Abnahme schuldet der Bauunternehmer lediglich noch die Mangelbeseitigung.

Warum ist die Abnahme so wichtig?

Die Abnahme löst eine Reihe von Rechtsfolgen aus, die vor allem für den Auftragnehmer positiv sind. Das Bauwerk gilt mit Abnahme zunächst einmal als im Wesentlichen vertragsgerecht. Die Vergütungs- und Leistungsgefahr geht auf den Auftraggeber über. Das bedeutet, vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer die Gefahr, dass das Bauwerk zufällig untergeht oder sich verschlechtert (beispielsweise abbrennt oder beschädigt wird). Dann muss er seine Leistungen noch einmal erbringen, ohne hierfür eine Vergütung zu erhalten. Nach der Abnahme ist es Sache des Auftraggebers, das Werk vor Beschädigungen zu schützen.

In der Praxis wird vielfach übersehen, dass die Abnahme außerdem Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung des Auftragnehmers ist. Dieser kann seine Schlussrechnung erst stellen, wenn seine Leistungen abgenommen wurden. Die Abnahme ist letztlich auch der Startschuss für den Lauf der Gewährleistungsfrist. Erst mit der Abnahme beginnt die zumeist fünfjährige Gewährleistungsfrist, in welcher der Auftraggeber auftretende Mängel rügen kann. Dabei gilt im Streitfall vor Gericht (aber nur dort!): Für Mängel, die schon bei Abnahme gerügt werden, trägt der Auftragnehmer die Beweislast dafür, dass diese nicht vorliegen. Mängel, die im Gewährleistungszeitraum auftreten, muss der Auftraggeber beweisen.

Die Abnahmefolgen sind also vor allem für den Auftragnehmer von Vorteil. Dieser sollte ein essentielles Interesse daran haben, nach Fertigstellung seiner Arbeiten den Auftraggeber möglichst umgehend dazu zu bringen, die Abnahme zu erklären. Nur dann verschafft er sich für mögliche Streitigkeiten über seine Schlussrechnung oder über in der Gewährleistungs­phase auftretende Mängel eine gute Position.

Welche Arten der Abnahme gibt es?

Die Frage suggeriert es bereits: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Abnahme zu erklären – dies kann ausdrücklich, förmlich, konkludent oder mit Hilfe einer gesetzlichen Fiktion erfolgen. Am anschaulichsten ist die Abnahme durch eine ausdrückliche Erklärung des Auftraggebers; diese ist nicht an eine bestimmte Form gebunden, kann also z. B. auch mündlich erfolgen. Dabei kann es nicht schaden, die mundartspezifischen Besonderheiten zu beachten: Was der Rheinländer mit „Dat häste jot jemaat“ zum Ausdruck bringt, ist dem Bayer womöglich nur ein „Basst scho“ wert – beides kann eine Abnahme darstellen.

Der Klassiker ist die förmliche Abnahme, also die gemeinsame Zusammenkunft von Auftraggeber und Auftragnehmer am Ort des Bauvorhabens und die Aufstellung eines Abnahmeprotokolls. Darin gibt der Auftraggeber die Erklärung ab, ob er

  • die Abnahme vorbehaltlos erklärt,
  • die Abnahme unter dem Vorbehalt von Mängeln oder einer Vertragsstrafe erklärt oder
  • die Abnahme verweigert.

Nicht immer kommt – aus welchen Gründen auch immer – eine ausdrückliche oder förmliche Abnahme in Betracht. Dann kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) angenommen werden. Dies ist der Fall, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers entnehmen lässt, dass dieser die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Dies kann beispielsweise durch eine vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung oder durch die rügelose Ingebrauchnahme des Bauwerks erfolgen, allerdings nur dann, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers nichts anderes ergibt. Gerade letzteres ist oftmals ein Streitpunkt.

Letztlich kann die Abnahme auch durch eine gesetzliche Fiktion herbeigeführt werden. Bei einem BGB-Bauvertrag gilt ein Bauwerk auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels (wesentlich oder unwesentlich) verweigert hat, so § 640 Abs. 2 BGB. Ist der Auftraggeber dagegen ein Verbraucher (beispielsweise der klassische „Häuslebauer“), treten diese Rechtsfolgen nur dann ein, wenn der Auftrag­nehmer den Auftraggeber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat.

Die VOB/B kennt noch weitere Möglichkeiten der fiktiven Abnahme, nämlich die fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B) und die fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach Beginn der Benutzung (§ 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B). Beide Abnahmeformen sind allerdings nur dann möglich, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen (dazu unten mehr).

Wann kann die Abnahme verweigert werden?

Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Die Frage, wann ein Mangel wesentlich ist oder nicht, ist einzelfallabhängig und kann nicht mittels Faustformel beantwortet werden. Kriterien hierfür sind der Umfang der Mängel­beseitigungsmaßnahmen, die Höhe der Mängelbeseitigungskosten, die Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtbauleistung oder auch das Maß der (ggf. auch nur optischen) Beeinträchtigung. Es bedarf nicht viel Phantasie, dass das Merkmal der Wesentlichkeit oftmals hochstreitig ist.

Was tun, wenn die Abnahme verweigert wird?

Wird die Abnahme durch den Auftraggeber verweigert, sollte der Auftragnehmer auf eine fiktive Abnahme hinwirken und sich beispielsweise die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB zu Herzen nehmen, also dem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzen und darauf hoffen, dass dieser die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.

Bei einem VOB-Vertrag sollte der Auftragnehmer die beschriebenen Möglichkeiten des § 12 Abs. 5 VOB/B nutzen. Zumindest sollte er den Auftraggeber in Annahmeverzug mit der Erklärung der Abnahme setzen. Hierzu fordert der Auftragnehmer den Auftraggeber schlicht – ohne Fristsetzung – auf, die fertiggestellte Leistung abzunehmen und der Auftraggeber nimmt sie innerhalb der Frist von 12 Werktagen nicht ab (§ 12 Abs. 1 VOB/B). Folge hiervon ist, dass jedenfalls ein Teil der Abnahmewirkungen eintritt. Die Gefahr des zufälligen Untergangs des Bauwerks geht auf den Auftraggeber über. Zudem haftet der Auftragnehmer nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Verweigert der Auftraggeber unberechtigt die Abnahme (da beispielsweise nur ein unwesentlicher Mangel vorliegt), treten die Abnahmewirkungen im Übrigen trotzdem ein.

Eine weitere Möglichkeit, auf eine verweigerte Abnahme zu reagieren, besteht mittlerweile mit der sog. Zustandsfeststellung des § 650g BGB, der auch für den VOB-Vertrag gilt. Verweigert demnach der Auftraggeber unter Angabe von Mängeln die Abnahme, ist er verpflichtet, an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Bauwerkes mitzuwirken. Tut er dies nicht, kann der Auftragnehmer den Zustand auch einseitig feststellen. Ist in der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Auftraggeber zu vertreten ist. Diese Zustandsfest­stellung ersetzt nicht die Abnahme und hat keine Ausschlusswirkung. Sie dient aber dem Auftragnehmer zur Dokumentation des Zustandes des Bauwerks, um späterem Streit vorzubeugen und ist die Grundlage für eine modifizierte Gefahrtragung. Damit können sich die Vertragsparteien Klarheit darüber verschaffen, ob es sich bei den gerügten Mängeln um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt. Außerdem schützt die Feststellung den Auftragnehmer, wenn das Werk vom Auftraggeber bereits vor der Abnahme genutzt wird.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS JUCHEM & PARTNER – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · · · · · ·

Bauen mit dem Nachbarn – nicht ohne nachbarrechtliche Vereinbarung

Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Wohnungsbaugesellschaften Wohnraum schaffen müssen und Investoren weiterhin versuchen, durch Immobilien ihr Vermögen zu mehren, werden in Städten Baulücken gefüllt und alte oder unrentable Gebäude abgerissen und die Grundstücke neu bebaut. Die Neubauten werden in der Regel auf Grundstücken errichtet, von denen aus die nächste Bebauung nicht nur in angemessener Ferne zu sehen ist, sondern oftmals stehen an oder auf der Grundstücksgrenze Gebäude. Dann kommt der Nachbar ins Spiel.

Mein Grundstück beginnt dort, wo deins endet

Grundsätzlich darf jeder Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück so verfahren, wie er möchte (§ 903 Abs. 1 BGB). Eingeschränkt wird dieses Recht durch die Gesetze und Rechte Dritter. So begrenzt bspw. ein vorhandener Bebauungsplan oder die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB) die Bebauungsmöglichkeit in öffentlich-rechtlicher Hinsicht. Gleichermaßen dürfen die Abstandsflächen eines Gebäudes nicht auf die benachbarten Grundstücke fallen. Abstandsflächen sind die Freiflächen, die zwischen zwei Gebäuden bzw. Gebäudeteilen erhalten bleiben müssen, um den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn sicher zu stellen (Belüftung, Belichtung, Besonnung des jeweiligen Grundstücks). Diese Mittel für sozialen Frieden spielen bei der innerstädtischen Grenzbebauung, d.h. bei Häusern, die in einer Reihe lückenlos nebeneinanderstehen, keine Rolle. Werden Außenwände an der Nachbargrenze errichtet und ist städteplanerisch eine geschlossene Bauweise vorgegeben, muss sogar ohne Einhaltung von Abstandsflächen gebaut werden. Jedes Gebäude „wirft“ eine Abstandsfläche, die durch die Architektur des Gebäudes bestimmt wird (vergl. Z.B. § 6 BauO Bln). Will der Neuhaus-Bauer das Grundstück möglichst gut ausnutzen, kommt es manchmal dazu, dass das Gebäude die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück werfen würde. Das ist nur möglich, wenn der Nachbar zustimmt. Dazu bedarf es dann einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Wo gehobelt wird, fallen Späne

Neue Gebäude werden oftmals so geplant, dass sie das Grundstück so optimal wie möglich ausnutzen. Das führt vor allem innerstädtisch dazu, dass Tiefgaragen errichtet werden oder der Neubau einen Keller erhält. Das bestehende Nachbargebäude hat beides nicht unbedingt, deshalb liegt die Bodenplatte des Neubaus manchmal viel tiefer als das Fundament des meistens älteren Nachbargebäudes. Der Eingriff in das Erdreich direkt neben dem alten Gebäude führt unvermeidbar zu Bewegungen im Baugrund. Da dies aber auch gleichzeitig eine Gefährdung für die Substanz eines grenzständig gebauten Nachbarhauses bedeuten kann, werden häufig sog. „Unterfangungen“ des Nachbarfundaments geplant. Dadurch sollen die Fundamente durch Zement, das meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) unter die Fundamente gebracht wird, unterstützt werden. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn ein und beeinträchtigt es durch die Zementsuspension. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder er muss es dulden – hierzu gleich mehr). Auch das geschieht am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Ob der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall ab. Einige Nachbarrechtsgesetzes sehen die Gestattung der Unterfangung für den Fall vor, dass der Anbau an die Nachbarwand (die Wand, an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte, nur geringfügige Beeinträchtigungen des Nachbargebäudes zu befürchten sind und der Neubau öffentlich rechtlich zulässig ist. Einigt sich der Bauherr des Neubaus mit dem Nachbarn aber nicht – weil dieser z.B. meint, für die Unterfangung eine hübsche Entschädigung erhalten zu wollen – und beginnt er mit den Unterfangungsarbeiten, kann es zu einem Baustopp kommen, wenn der Nachbar eine einstweilige Verfügung beantragt. Keine schöne Situation für den Bauherrn, der dadurch oftmals Zeit und Geld verliert. Am besten werden die möglichen Streitpunkte rechtzeitig vor Baubeginn in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geklärt.

Einigung spart Zeit und Geld

Ist diese Frage geregelt und kann der Bauherr beginnen, dann stellt sich oft die Frage, ob mit dem Kran über das Nachbargrundstück geschwenkt werden darf, um die Baustelle mit Material zu bedienen. Grundsätzlich nicht – denn auch der Luftraum fällt (bis zu einer Höhe, bei der den Nachbarn noch interessiert, was dort geschieht) in das Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 905 BGB); Einwirkungen hierauf darf er verbieten. Schwenkt also der Lastarm oder auch der Arm mit den Ausgleichsgewichten über das Nachbargrundstück, dringt dieser in den Luftraum des Nachbarn ein. Auch dem muss der Nachbar zustimmen. Ist die Baustelle nicht ohne überschwenkenden Kranarm anzudienen, hat der Bauherr einen Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn auf die vorübergehende Nutzung (vergl. OLG Rostock, Beschluss vom 07.11.2017, 3 W 136/17). Dem voraus geht dann aber so manches Mal ein – oder mehrere – einstweilige Verfügungsverfahren durch oder gegen den Nachbarn. Daher empfiehlt es sich dringend, dass sich der Bauherr mit dem Nachbarn einigt – am besten mit … Sie ahnen es schon.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · · ·

Estrich nicht belegreif: Bodenverleger haftet für Schwindrisse!

Verlegt der Auftragnehmer einen (Industrie-)Fußbodenbelag trotz fehlender Belegreife des Estrichs und kommt es daraufhin zu Schwindrissen, ist die Leistung des Auftragnehmers mangelhaft. Der Auftragnehmer wird von seiner Haftung für Schwindrisse auch nicht dadurch befreit, dass der Betrieb von zwei großen, dynamischen Maschinen (hier: Fleischfüller und Kutter) zu einer Vergrößerung der Rissbreiten geführt hat. Darauf weist das OLG Koblenz hin – OLG Koblenz, Beschluss vom 14.10.2014 – 2 U 394/13; BGH, Beschluss vom 25.10.2017 – VII ZR 278/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen.

Ein Interview mit dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · · ·

Was ist ein Bauvertrag?

Der im neuen Bauvertragsrecht 2018 geregelte Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels, vgl. § 650 a Abs. 1 BGB.

Wie war es bisher?

Der Bauvertrag wurde bislang gesetzlich im BGB nicht definiert. Verschiedene Vorschriften verwenden jedoch die Begriffe „Bauwerk“, „Außenanlage“ oder „eines Teils“ davon als Tatbestandsmerkmale.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wird unter einem Bauwerk eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache verstanden. Erfasst sind damit nicht nur Gebäude, sondern auch andere von Menschen aus Material geschaffene, in vergleichbarer Weise ortsfest angebrachte Sachen.

Bezüglich einer Außenanlage muss es sich um Arbeiten handeln, die mit Arbeiten an einem Bauwerk vergleichbar sind.

Was gilt ab jetzt?

Die Anwendbarkeit der Vorschriften im § 650 a ff. BGB hing künftig davon ab, dass § 650 a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB einschlägig ist.

Die Begriffe „Bauwerk“ und „Außenanlage“ sollen nach dem Willen des Gesetzgebers dabei so zu verstehen sein wie bisher, werden aber ergänzt um die Fallvariante Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung und Umbau.

Abbrucharbeiten (Beseitigung) sind somit im Gegensatz zu früher vom Bauvertragsbegriff ebenfalls mitumfasst.

Den Begriff „Umbau“ will der Gesetzgeber so verstanden wissen, wie in § 2 Abs. 5 HOAI. „Umbauten“ sind danach Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.

Was ist zu beachten?

Nachdem in § 650 a Abs. 1 BGB in allen Varianten (Herstellung/Wiederherstellung/Beseitigung/Umbau) die Bearbeitung eines Teils ausreichend ist, könnten nach dem Wortlaut selbst kleine Reparaturarbeiten zur Annahme eines Bauvertrages führen, denn selbst dann wird z.B. ein Teil eines Bauwerks beseitigt oder wiederhergestellt.

Es ist daher zu erwarten, dass von der Rechtsprechung zusätzlich (umgeschriebene) Kriterien herausgebildet werden, um den Anwendungsbereich des § 650 a Abs. 1 BGB einzuschränken. Denkbar wäre z.B., zu verlangen, dass die Arbeiten für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

§ 650a BGB – Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

Thema: · · · · · · · · ·

Bauvertrag Bauvertrag nach BGB: Keine Mängelrechte vor Abnahme!

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertig gestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen. Das hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 19.01.2017 entschieden, BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Zum Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen

Auch bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen besteht seit dem 13.06.2014 ein Widerrufsrecht (AG Bad Segeberg, Urt. v. 13.04.2015 – Az.: 17 C 230/14).

Die klagenden Verbraucher beauftragten beim verklagten Verbraucher eine Renovierung ihrer Treppe im eigenen Haus und leisteten auch eine Anzahlung. Der Vertragsschluss fand in den Räumlichkeiten der Kläger statt. Dann widerriefen sie den Vertrag und begehrten die Rückzahlung des Vorschusses.

Der Beklagte war der Ansicht, dass kein solches Widerrufsrecht bestehe.

Das Gericht bejahte zunächst das Widerrufsrecht der Kläger. Es handle sich bei dem vorliegenden Vertrag um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbrauchervertrag. Somit stehe den Klägerin ein Widerrufsrecht zu, vgl. § 312 g Abs.1 BGB.

Wenn somit entweder ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegt (der Handwerker schließt den Vertrag mit dem Verbraucher in dessen Wohnung) oder ein Fernabsatzvertrag (der Handwerker übersendet ein Angebot per Post, Email oder Fax und erhält es auch per Post, Email oder Fax unterschrieben zurück), hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht

Die Folge ist, dass er über dieses Widerrufsrecht belehrt werden muss. Das Widerrufsrecht muss in Textform erfolgen, d.h. dem Verbraucher zu Hause übereicht werden oder bei entsprechenden Angeboten dem Fax oder der Email beigefügt werden.

Bei einer ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung beträgt die Widerrufsfrist für den Verbraucher 14 Tage ab Vertragsschluss. Informiert der Handwerker den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht, endet die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

§ 312g BGB
Widerrufsrecht
(1) Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.

(2) Das Widerrufsrecht besteht, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nicht bei folgenden Verträgen:
1.
Verträge zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind,

2.
Verträge zur Lieferung von Waren, die schnell verderben können oder deren Verfallsdatum schnell überschritten würde,

3.
Verträge zur Lieferung versiegelter Waren, die aus Gründen des Gesundheitsschutzes oder der Hygiene nicht zur Rückgabe geeignet sind, wenn ihre Versiegelung nach der Lieferung entfernt wurde,

4.
Verträge zur Lieferung von Waren, wenn diese nach der Lieferung auf Grund ihrer Beschaffenheit untrennbar mit anderen Gütern vermischt wurden,

5.
Verträge zur Lieferung alkoholischer Getränke, deren Preis bei Vertragsschluss vereinbart wurde, die aber frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss geliefert werden können und deren aktueller Wert von Schwankungen auf dem Markt abhängt, auf die der Unternehmer keinen Einfluss hat,

6.
Verträge zur Lieferung von Ton- oder Videoaufnahmen oder Computersoftware in einer versiegelten Packung, wenn die Versiegelung nach der Lieferung entfernt wurde,

7.
Verträge zur Lieferung von Zeitungen, Zeitschriften oder Illustrierten mit Ausnahme von Abonnement-Verträgen,

8.
Verträge zur Lieferung von Waren oder zur Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, deren Preis von Schwankungen auf dem Finanzmarkt abhängt, auf die der Unternehmer keinen Einfluss hat und die innerhalb der Widerrufsfrist auftreten können, insbesondere Dienstleistungen im Zusammenhang mit Aktien, mit Anteilen an offenen Investmentvermögen im Sinne von § 1 Absatz 4 des Kapitalanlagegesetzbuchs und mit anderen handelbaren Wertpapieren, Devisen, Derivaten oder Geldmarktinstrumenten,

9.
vorbehaltlich des Satzes 2 Verträge zur Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Beherbergung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken, Beförderung von Waren, Kraftfahrzeugvermietung, Lieferung von Speisen und Getränken sowie zur Erbringung weiterer Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeitbetätigungen, wenn der Vertrag für die Erbringung einen spezifischen Termin oder Zeitraum vorsieht,

10.
Verträge, die im Rahmen einer Vermarktungsform geschlossen werden, bei der der Unternehmer Verbrauchern, die persönlich anwesend sind oder denen diese Möglichkeit gewährt wird, Waren oder Dienstleistungen anbietet, und zwar in einem vom Versteigerer durchgeführten, auf konkurrierenden Geboten basierenden transparenten Verfahren, bei dem der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, zum Erwerb der Waren oder Dienstleistungen verpflichtet ist (öffentlich zugängliche Versteigerung),

11.
Verträge, bei denen der Verbraucher den Unternehmer ausdrücklich aufgefordert hat, ihn aufzusuchen, um dringende Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen; dies gilt nicht hinsichtlich weiterer bei dem Besuch erbrachter Dienstleistungen, die der Verbraucher nicht ausdrücklich verlangt hat, oder hinsichtlich solcher bei dem Besuch gelieferter Waren, die bei der Instandhaltung oder Reparatur nicht unbedingt als Ersatzteile benötigt werden,

12.
Verträge zur Erbringung von Wett- und Lotteriedienstleistungen, es sei denn, dass der Verbraucher seine Vertragserklärung telefonisch abgegeben hat oder der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, und

13.
notariell beurkundete Verträge; dies gilt für Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen nur, wenn der Notar bestätigt, dass die Rechte des Verbrauchers aus § 312d Absatz 2 gewahrt sind.
Die Ausnahme nach Satz 1 Nummer 9 gilt nicht für Verträge über Reiseleistungen nach § 651a, wenn diese außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden sind, es sei denn, die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Vertragsschluss beruht, sind auf vorhergehende Bestellung des Verbrauchers geführt worden.

(3) Das Widerrufsrecht besteht ferner nicht bei Verträgen, bei denen dem Verbraucher bereits auf Grund der §§ 495, 506 bis 513 ein Widerrufsrecht nach § 355 zusteht, und nicht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, bei denen dem Verbraucher bereits nach § 305 Absatz 1 bis 6 des Kapitalanlagegesetzbuchs ein Widerrufsrecht zusteht.

Thema: · · · · · · · · ·

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · · ·

Verformung von bis zu 5 cm ist einzukalkulieren: Mehrvergütung nur für Verformung über 5 cm

Soll der Auftragnehmer bei der Kalkulation „von Firstsenkungen und Ulmenverschiebungen tVerformung = 5 cm“ ausgehen und wird der Mehrbeton über eine gesonderte Position vergütet, „sofern die Differenz = 5 cm beträgt“, hat er eine Verformung von bis zu 5 cm in seine Preise einzukalkulieren und erhält nur bei einer Verformung von mehr als 5 cm eine Mehrvergütung.
KG, Urteil vom 21.01.2014 – 7 U 210/12; BGH, 29.06.2016 – VII ZR 26/14 (NZB zurückgewiesen).

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Auftragnehmer fordert § 648a BGB-Sicherheit: Einwände des Auftraggebers sind unbeachtlich!

Besteht Streit über die Höhe des gem. § 648a BGB abzusichernden Anspruchs, genügt – auch nach einer Kündigung des Bauvertrags und auch im Hinblick auf Nachtragsforderungen – eine schlüssige Darlegung durch den Auftragnehmer; Einwänden des Auftraggebers sind im Rahmen des Sicherungsverlangens nicht nachzugehen. – OLG Hamm, Urteil vom 03.06.2016 – 12 U 99/15

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

§ 648a
Bauhandwerkersicherung
(1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.

(2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

(3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.

(4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach den Absätzen 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 ausgeschlossen.

(5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

(6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller

1.
eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder

2.
eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt.
Satz 1 Nr. 2 gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

(7) Eine von den Vorschriften der Absätze 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Thema: · · · · · · · ·

Seiten: 1 2 3 4 ... 9 10 weiter