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Architekt muss über eigene Planungs- und Aufsichtsfehler aufklären!

Dem Bauüberwacher obliegt im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe nicht nur die Wahrung der Rechte des Bauherrn (Auftraggebers) gegenüber den Bauunternehmern, sondern auch und zunächst die objektive Klärung der Mängelursachen, selbst wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören. Eine Vertragsverletzung durch pflichtwidrige Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Bauüberwacher möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, begründet einen weiteren Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt. Das betont das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 01.12.2022, OLG Brandenburg, Urteil vom 01.12.2022 – 12 U 199/21

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Wann haftet der Architekt wegen einer Überschreitung der Baukosten?

Nicht jede Abweichung von den in den Kostenermittlungen des Architekten enthaltenen Zahlen führt zu einer Haftung unter dem Gesichtspunkt der Baukostenüberschreitung. Eine Haftung wegen Überschreitung der Baukosten kommt in Betracht, wenn der Architekt die Kostenermittlung mangelhaft ausgeführt hat und der ihm dabei zustehende Toleranzrahmen überschritten wird. Die dem Architekten zu gewährende Toleranzgrenze kann nicht mit einem festen Prozentsatz angegeben werden. Maßgeblich ist, um welche Kostenermittlungen es sich handelt. In Abhängigkeit vom Genauigkeitsgrad der Kostenermittlung verringert sich auch die Toleranz. Im Rahmen der Kostenschätzung wird dem Architekten regelmäßig eine Toleranz von 30% bis 40% einzuräumen sein, im Rahmen der Kostenberechnung von 20% bis 25% und im Rahmen des Kostenanschlags von 10% bis 15%. Darauf weist das OLG Hamm hin, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 17.09.2020 – 17 U 75/19; BGH, Beschluss vom 04.08.2021 – VII ZR 166/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Architekt muss Gleichwertigkeit prüfen!

Wird im Leistungsverzeichnis ausdrücklich auf ein bestimmtes Fabrikat mit dem Zusatz „oder gleichwertig“ Bezug genommen und schlägt der Auftragnehmer die Verwendung eines anderen Fabrikats vor, muss der Architekt prüfen, ob das vorgeschlagene mit dem ausgeschriebenen Fabrikat gleichwertig ist und sich gleichermaßen für die vorgesehene Verwendung eignet. Ein gewerbliches Wohnungsbauunternehmen muss sich ein überwiegendes Mitverschulden zurechnen lassen, wenn es Kenntnis über mögliche Probleme bei der Ausführung der Leistung hat und es unterlässt, die von ihm beauftragten Fachplaner hierüber zu informieren und eine technische Lösung abzustimmen. Das hat das OLG Düsseldorf am 15.02.2022 entschieden, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2022 – 23 U 153/20.

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Verjährung ja oder nein? Auftraggeber muss sich Architektenwissen zurechnen lassen!

Wird der bauplanende und -überwachende Architekt zur Beurteilung der Ursache eines Feuchtigkeitseintritts hinzugezogen, muss es ihm auffallen, dass Leistungen entgegen der eigenen Planung fehlen und das Werk des Auftragnehmers mangelhaft ist. Die Kenntnis oder grobe Unkenntnis des Architekten muss sich der Auftraggeber als seinem Wissensvertreter  nach Ansicht des OLG Düsseldorf verjährungsrechtlich zurechnen lassen, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.02.2020 – 21 U 51/19; BGH, Beschluss vom 13.01.2021 – VII ZR 35/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Die HOAI ist rechtswidrig!

Die Bundesrepublik Deutschland hat dadurch gegen ihre Verpflichtungen aus Art. 15 Abs. 1, Abs. 2 Buchst. g und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt verstoßen, dass sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren beibehalten hat, vgl. EuGH, 04.07.2019 -C-377/17.

Im Hinblick auf die derzeit noch laufenden Architekten- und Ingenieurverträge gilt, dass das auf Basis der HOAI vertraglich vereinbarte Honorar weiterhin seine Gültigkeit behält. Hingegen ist es nicht mehr möglich, sich entgegen einer anderslautenden vertraglichen Vereinbarung auf eine potentielle Mindestsatzunterschreitung zu berufen.

Mit dem Urteil des EuGH wurde ausschließlich die Verbindlichkeit des Preisrechts der HOAI für unwirksam erklärt. Auf die Regelungen zu den Nebenkosten, Zahlungen oder auch auf die Leistungsbilder der HOAI kann in Planerverträgen weiterhin zurückgegriffen werden.

Auch das Honorarmodell der HOAI kann zwischen den Vertragsparteien weiterhin vereinbart werden. Dieses müsste dann – wie jede andere Vergütungsvereinbarung auch – ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.

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Architekt muss sämtliche Vorgaben des Bebauungsplans beachten!

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Dazu gehört die Beachtung der gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen. Ist dem Bebauungsplan zu entnehmen, dass mit stauendem oder anstehendem Wasser zu rechnen ist, muss der Keller dem OLG München zufolge so geplant werden, dass kein Wasser eindringt. Die fehlende Abdichtung gegen drückendes Wasser stellt einen Planungsmangel dar. Die Erteilung einer rechtswidrigen Baugenehmigung, die von Dritten angefochten oder von der Baugenehmigungsbehörde zurückgenommen oder widerrufen werden kann, entlastet den Architekten hierbei nicht, OLG München, Beschluss vom 06.02.2018 – 13 U 4263/16 Bau; BGH, Beschluss vom 04.07.2018 – VII ZR 57/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

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Keine Kostengrenze vereinbart: Keine Haftung wegen Baukostenüberschreitung!

Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten. Vielmehr ist er auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen. Inwieweit der Auftraggeber seine Kostenvorstellungen ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, muss durch Würdigung im Einzelfall ermittelt werden. Dabei bringt eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck. Kann nicht festgestellt werden, dass eine bestimmte Kostengrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart wurde, dass der Auftraggeber dem Architekten eine entsprechende Vorgabe gemacht hat oder dass der Auftraggeber eine für den Architekten erkennbare konkrete Kostenvorstellung hatte, scheidet eine Haftung des Architekten wegen Baukostenüberschreitung aus. Das hat das OLG Düsseldorf entschieden, OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2014 – 23 U 166/12; BGH, 06.04.2016 – VII ZR 81/14 (NZB zurückgewiesen).

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Vorsicht bei Kostenobergrenzen

Jeder Bauherr möchte nicht nur kostensicher planen, sondern auch genauso bauen. Viele glauben, dies erreichen zu können, indem sie eine Baukostenobergrenze mit dem Architekten vereinbaren, und dieser dann bei Überschreitung zu Schadensersatz verpflichtet sei. „Diese Annahme ist jedoch in vielen Fällen falsch“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Nicht jede Kostenvereinbarungen führt automatisch zur Schadenersatzhaftung des Architekten in Höhe der überschrittenen Kosten.“

Der konkret geschuldete Leistungsumfang des Architekten bei Gebäuden und raumbildenden Umbauten richtet sich grundsätzlich nach den Leistungsbildern der §§ 34 ff in Verbindung mit der Anlage 10 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). „Für den Bauherrn am günstigsten und für den Architekten am haftungsträchtigsten sind vertraglich vereinbarte Kostengarantien“, macht Baurechtsanwalt Alexander Jakobs deutlich. Dies ist der Fall, wenn etwa der Architekt erklärt, dass er – unabhängig von einem Verschulden und ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Schadens – alle Kosten für den Bauherrn übernimmt, die über der festgelegten Obergrenze liegen. „Derart weitreichende Kostengarantien kommen in der Praxis jedoch kaum vor“, so Jakobs.

Gewährleistungsrechte durch falsche Kalkulation

„Die Regel sind ‚gewöhnliche‘ Baukostenobergrenzen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einem Architektenvertrag im Sinne der §§ 34 ff HOAI ergeben sich diese bereits aus der vom Architekten im Rahmen der Leistungsphase 3 nach Anlage 10 zu § 34 HOAI zu erbringenden Kostenberechnung und unabhängig von einer konkreten Parteivereinbarung. Diese Arten der Baukostenobergrenzen sollen nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 633 Abs. 1 BGB darstellen. „Das bedeutet, dass eine unzutreffend ermittelte Kostenberechnung in der Regel werkvertragliche Gewährleistungsrechte zugunsten des Bauherrn auslöst“, so Jakobs.

Schadensersatzhaftung schwer zu beurteilen

„Nicht jede Überschreitung der Baukostenobergrenze begründet aber zwangsläufig einen Schaden des Bauherrn im rechtlichen Sinne“, sagt Fachanwalt Jakobs. Denn bei der Schadensersatzberechnung müssen sich die Bauherren grundsätzlich den in Folge der Mehrkosten erlangten objektiven Wertzuwachs des Bauwerks gegen rechnen lassen. Auf dieser Grundlage gelangt man in den seltensten Fällen zu einer Schadensersatzforderung des Bauherrn. „Allerdings gilt das nicht für jeden Fall im selben Umfang, denn das Schadensersatzrecht ist deutlich komplexer und von vielen Einzelfaktoren abhängig“, schränkt Jakobs ein.

Schaden differenziert beurteilen

Die Beurteilung eines Schadens geschieht unter Anwendung der so genannten „Differenzhypothese“. Dabei werden die angenommene Vermögenslage und Dispositionsmöglichkeiten des Bauherrn bei ordnungsgemäßen Verhalten des Architekten ermittelt und mit der tatsächlichen Vermögenslage aufgrund der unzutreffenden Kostenkalkulation verglichen. Diese vergleichende Betrachtung wird entweder auf den Zeitpunkt bezogen, an dem der Architekt schuldhaft die falsche Kostenberechnung erstellt hat oder zu dem er erstmalig erkennen konnte, dass die von ihm ermittelten Kosten in der Bauausführung nicht einzuhalten sind.

Schadensersatzrelevant ist somit nicht nur die unzutreffende Kostenermittlung, sondern auch die richtig vorzunehmende Kostenkontrolle, welche der Architekt dem Bauherrn während der gesamten Bauphase schuldet. Auf dieser Basis kann es unter Umständen und trotz eines entsprechenden Wertzuwachses Schadensersatz beansprucht werden. Dann muss der Bauherr nachweisen, dass er einzelne Gewerke kostengünstiger gebaut hätte, wenn er rechtzeitig von den fehlerhaften Kostangaben erfahren hätte.

„In der Praxis wird für jeden „Baupfusch“ oder einer sonstigen vertraglichen Unzulänglichkeit sehr gerne gegen den Architekten vorgegangen“, hebt Alexander Jakobs hervor, „ weil sich dahinter grundsätzlich eine solvente Berufshaftpflichtversicherung befindet“. Allerdings sind Haftungsfolgen, die im Zusammenhangen mit Kostenangaben des Architekten stehen, vom Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ohne spezielle Versicherungsvereinbarungen ausgenommen. Die Art der jeweils vereinbarten Kostenobergrenze – garantierechtlicher oder sonstiger Natur – spielt dabei keine Rolle. „Folglich ist bei den Kostenobergrenzen als Beschaffenheit von Architekturverträgen besondere Vorsicht geboten“, warnt Jakobs.

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Bedenken immer auch dem Bauherrn mitteilen

WARBURG – Der Architekt ist traditionell Mittler zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Viele Entscheidungen, gerade über Baudetails, werden bei Routinebegehungen auf der Baustelle zwischen Planer und Ausführendem besprochen und gleich umgesetzt. Der Bauherr möchte mit solchen alltäglichen Dingen meist auch gar nichts zu tun haben, dafür hat er schließlich „seine Leute“. Der „kurze Draht“ zwischen Architekt und Bauunternehmen birgt allerdings auch gewisse Risiken, erläutert Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, dann nämlich, wenn der Bauunternehmer wegen fehlender oder fehlerhafter Vorleistungen Bedenken anmeldet, oder, weil auch dem Architekten ein Fehler unterlaufen ist. Zwar kann der Bauunternehmer in so einem Fall pragmatisch Lösungen zur Beseitigung des Problems vorschlagen und mit dem Architekten besprechen, er sollte seine Bedenken aber in jedem Fall auch dem Bauherrn mitteilen, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Nur so kann sich der Bauunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber absichern. Nicht verlassen sollte er sich darauf, dass der Architekt die Bedenken an den Bauherrn weiterleitet und die vorgeschlagenen Lösungen absegnen lässt. Helena Jakobs rät: Bedenken immer an den Bauherrn persönlich richten und gegebenenfalls auch dessen persönliche Freigabe abwarten!

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Aufgaben und Honorierung der Planer vertraglich regeln

WARBUR – Die Sanierung öffentlicher Baudenkmäler ist eine komplexe Aufgabe, bei der nicht nur Architekten gefragt sind, sondern auch Fachingenieure und vor allem Restauratoren. Die Planer werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Für Restauratoren existiert keine vergleichbare Honorarordnung. Umso wichtiger ist es für den Auftraggeber, Aufgaben und die damit verbundene Honorierung klar gegeneinander abzugrenzen. Die gilt vor allem, wenn das Leistungsspektrum des Architekten durch die zusätzliche Beauftragung eines Restaurators eingeschränkt wird, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Der Auftraggeber muss die beiden Teilaufträge vertraglich klar definieren und gegeneinander abgrenzen. Das, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs, ist den meisten Auftraggebern zwar bekannt, nicht bekannt ist ihnen oft, dass sie auch die Abrechnung vertraglich regeln müssen. Tun sie das nicht, so bezahlen sie unter Umständen nachher zu viel. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Baurechtsanwältin Jakobs rät deshalb: Nicht nur Bauaufgaben vertraglich definieren, sondern auch die Fragen der Honoraraufteilung vorab schriftlich festlegen. Übrigens, ganz ohne erhöhte Vergütung kommt der Auftraggeber bei solchen Vertragsgestaltungen dann doch nicht davon: Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand von mehreren Beteiligten eine entsprechende Extra-Honorierung für den bauleitenden Planer vor.

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