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Rechtsprechungsupdate Mietrecht Januar 2024

  1. Urinieren von Katzen im Treppenhaus: Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel entschied, dass das Urinierenlassen von Katzen im Treppenhaus eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen kann, da dies eine nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt.
  2. Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg urteilte, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie das Streichen von Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen vorsieht, da dies das Streichen der Fenster von außen nicht umfasst.
  3. Mietminderung bei Nutzungsbeschränkungen: Das Kammergericht Berlin entschied, dass eine Mietminderung aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen das Einschreiten der Behörde voraussetzt. Eine beiderseitige Verantwortlichkeit für fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen kann eine Minderungsquote von 50 % begründen.
  4. Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung: Das Landgericht Berlin urteilte, dass ein Härteeinwand wegen fehlenden Ersatzwohnraums Anmietbemühungen ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs voraussetzt. Zweifel an der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung sind dabei unerheblich.
  5. Falsche Strafanzeige als Kündigungsgrund: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine vorsätzlich oder leichtfertig falsche Strafanzeige eines Mieters gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Vermieterin eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, sofern die Strafanzeige nicht im Kern eine zutreffende Sachverhaltsschilderung enthält.
  6. Definition von Türnischen in der Wohnflächenverordnung: Der BGH klärte, dass eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung jede einen Durchgang ermöglichende Öffnung in einer die Grundfläche begrenzenden Wand ist. Der Einbau einer Tür oder eines Türrahmens ist dabei unerheblich.
  7. Kein Anspruch auf Untermieterlaubnis bei Verstoß gegen Mietpreisbremse: Das Landgericht Berlin entschied, dass kein Anspruch auf Untermieterlaubnis besteht, wenn dies einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellt. Ein Vermieter muss demnach die Gewinnerwirtschaftung des Mieters durch Untervermietung nicht erlauben.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Windkraft in NRW: Ein Balanceakt zwischen lokaler Planung und Landesvorschriften

Die Herausforderung der Abstandsflächen

In Nordrhein-Westfalen (NRW) steht die Nutzung von Windkraft als erneuerbare Energiequelle im Zentrum einer energiepolitischen Debatte, die sowohl umweltpolitische als auch raumordnungsrechtliche Aspekte umfasst. Ein Schlüsselelement dieser Debatte sind die sogenannten Abstandsflächen – die Mindestentfernungen, die Windkraftanlagen von Wohngebieten oder anderen sensiblen Bereichen trennen sollen.

Bauordnung NRW vs. Bundesregelungen

Die Bauordnung NRW ist das zentrale rechtliche Werkzeug, um diese Abstandsflächen zu regulieren. Im Vergleich zu bundesweiten Regelungen zeigt sich in NRW ein tendenziell strengerer Ansatz, bei dem die Kommunen einen größeren Spielraum bei der Festlegung dieser Abstände haben. Dies steht im Gegensatz zu einigen anderen Bundesländern, wo die Vorgaben des Bundes (zum Beispiel im Bundesimmissionsschutzgesetz) oft prägend sind.

Lokale Planung: Die Fälle Warburg und Willebadessen

Ein interessanter Aspekt der Windkraftplanung in NRW ist der individuelle Ansatz einiger Städte. Warburg und Willebadessen sind beispielhafte Fälle, die zeigen, wie lokale Behörden eigene, auf ihre spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten zugeschnittene Windkraftplanungen entwickeln. Diese Städte haben aktiv an der Erstellung detaillierter Pläne gearbeitet, um die Einrichtung von Windkraftanlagen zu steuern – ein Schritt, den nicht alle NRW-Kommunen in dieser Form unternommen haben.

Warum dieser individuelle Ansatz?

Die Gründe für diese individuelle Vorgehensweise sind vielfältig. Einerseits spielen lokale Umweltbedingungen und die räumliche Nähe zu Wohngebieten eine Rolle. Andererseits sind es auch politische und gesellschaftliche Faktoren, wie das Engagement der Bürger und lokale Initiativen, die einen Einfluss auf die kommunale Politik haben.

NRW’s vielfältige Ansätze: Ein Spiegelbild lokaler Bedürfnisse

Die unterschiedlichen Ansätze der Städte in NRW spiegeln die Vielfalt und Komplexität wider, die mit der Planung und Umsetzung von Windkraftprojekten verbunden sind. Während einige Städte wie Warburg und Willebadessen proaktive Strategien verfolgen, halten sich andere an die allgemeineren Vorgaben der Landesbauordnung oder des Bundesrechts.

Fazit: Ein dynamisches Feld mit lokalem Fokus

Die Windkraftplanung in NRW ist ein dynamisches Feld, das sowohl von landesweiten Vorschriften als auch von lokalen Bedürfnissen und Initiativen geprägt ist. Für juristische Laien ist es wichtig zu verstehen, dass die Regelungen um die Abstandsflächen nicht nur technische und ökologische Aspekte berücksichtigen, sondern auch stark von lokalen Gegebenheiten und politischen Entscheidungen beeinflusst werden.

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Wann liegt ein wirtschaftlicher Totalschaden vor?

Ein wirtschaftlicher Totalschaden bei einem Fahrzeug liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn die Kosten für die Reparatur des Fahrzeugs den Wiederbeschaffungswert des Fahrzeugs übersteigen. Der Wiederbeschaffungswert ist dabei der Betrag, der notwendig wäre, um ein gleichwertiges Fahrzeug zu erwerben. Zusätzlich kann ein wirtschaftlicher Totalschaden auch dann vorliegen, wenn die Differenz zwischen dem Wiederbeschaffungswert und dem Restwert (Wert des Fahrzeugs nach dem Unfall) unterhalb der ermittelten Reparaturkosten liegt. Die Formel lautet also: Wirtschaftlicher Totalschaden = (Wiederbeschaffungswert – Restwert) < Reparaturkosten.

Es gibt auch die sogenannte 130-Prozent-Regel, die eine Ausnahme darstellt. Wenn die Reparaturkosten und der Wertverlust des Fahrzeugs zusammen weniger als 130 Prozent des Wiederbeschaffungswertes betragen, kann der Geschädigte bis zu diesem Betrag von der gegnerischen Haftpflichtversicherung Schadenersatz fordern, vorausgesetzt, das Fahrzeug wird tatsächlich repariert und weitergenutzt.

In Fällen, in denen das Fahrzeug nicht repariert wird, kann der Geschädigte die Differenz zwischen dem Wiederbeschaffungswert und dem Restwert des Fahrzeugs von der Versicherung erstattet bekommen. Die Reparaturkosten spielen hier keine Rolle.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelungen in der Regel nur gelten, wenn der Unfall unverschuldet war und die gegnerische Haftpflichtversicherung zuständig ist. Bei einem selbst verschuldeten Unfall greift in der Regel die eigene Vollkasko- oder Teilkaskoversicherung, und es werden andere Regeln für die Schadensregulierung angewendet.

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Vorschusshöhe bei Streit über Mängelbeseitigungsmethode?

Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen. Maßgeblich sind die mit überwiegender Wahrscheinlichkeit entstehenden Kosten. Besteht Streit über die Frage, ob der Vorschuss nach einer günstigeren oder teureren Mängelbeseitigungsmethode zu bemessen ist, muss nach Ansicht des OLG Düsseldorf Beweis darüber erhoben werden, ob der Mangel nur mit der teureren Methode behoben werden kann. Dieser Streit darf nicht dem Verfahren über die Abrechnung des Vorschusses vorbehalten bleiben, OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.01.2023 – 22 U 300/21.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Vager Hinweis ist keine ordnungsgemäße Bedenkenanmeldung!

Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn die Ursachen des Mangels in der Sphäre des Auftraggebers – etwa eine fehlerhafte Planung – begründet sind. Der Unternehmer ist aber von der Haftung für Mängel befreit, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat. Ein Bedenkenhinweis ist nicht deshalb entbehrlich, weil der Besteller ein professionelles Bauunternehmen ist oder es bei anderen Bauvorhaben in der Vergangenheit zu ähnlichen Mangelsymptomen gekommen ist. Auch gegenüber professionellen Bestellern besteht eine Bedenkenhinweispflicht. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis – der bei BGB-Verträgen nicht zwingend in Schriftform zu erteilen ist – setzt voraus, dass der Besteller ausreichend gewarnt wird. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben müssen konkret dargelegt werden, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird. Allgemeine und vage Hinweise genügen nicht. Darauf weist das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 02.12.2022 hin, OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2022 – 22 U 113/22.

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Anbau von Balkonen ist kein Verbraucherbauvertrag

Der Anbau von zwei Balkonen mit Glasdach und Außentreppe an ein bestehendes Gebäude stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme i.S.d. § 650i Abs. 1 BGB dar und begründet daher keinen Verbraucherbauvertrag, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 21.12.2021, OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2021 – 10 U 149/21.

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Schimmel in allen Räumen vor der Abnahme: Auftragnehmer muss Mangelfreiheit beweisen!

Solange die Abnahme des Werks nicht erfolgt ist, trägt der Auftragnehmer die Beweislast dafür, dass die vom Auftraggeber gerügten Mängel (hier: die Belastung mit Schimmel in nahezu allen Räumen) nicht vorliegen. Darauf weist das OLG München hin, vgl. OLG München, Urteil vom 30.01.2018 – 28 U 105/17 Bau; BGH, Beschluss vom 21.10.2020 – VII ZR 58/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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Neues aus dem Verkehrsrecht

Zum 1.4.2020 sollte die StVO geändert werden, und zwar sehr einschneidend, aufgrund eines Fehlers im Gesetzgebungsverfahren erfolgen die Änderungen jedoch mit einer zeitlichen Verzögerung.

Ein paar Einzelheiten:

1. Es wird teurer und das Fahrverbot kommt schneller! Bußgelder verdoppeln sich bei einer Überschreitung bis zu 21 km/h. Punkte gibt es ab einer Überschreitung von 16 km/h, und zwar innerorts und außerorts. Ein Fahrverbot droht jetzt bereits ab einer Überschreitung von mehr als 21 km/h innerorts (bisher waren es 31 km/h).

2. Wenn ich eine Rettungsgasse nicht bilde, kostet das 200,00 EUR, 2 Punkte und einen Monat Fahrverbot.

3. Eine Blitzer-App oder Radarwarnfunktion darf auf dem Handy zwar installiert sein, aber es ist verboten, sie zu verwenden.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte im Verkehrsrecht, der Fachanwalt Peter Böning steht Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Kurzarbeit und Kurzarbeitergeld nutzen

Bedingt durch die rasante Zunahme von Corona-Infektionen kommt es zu immer mehr Arbeitsausfällen und damit verbunden zum Arbeitsplatzabbau. Arbeitgeber, die aufgrund des Coronavirus Kurzarbeit anordnen müssen, können nun unter erleichterten Bedingungen Kurzarbeitergeld beantragen.

Der Anspruch auf Kurzarbeitergeld muss grundsätzlich auf einem unabwendbaren Ereignis oder auf wirtschaftlichen Gründen beruhen (§ 96 SGB III). Dies trifft etwa dann zu, wenn Lieferungen ausbleiben und die Produktion eingeschränkt werden muss. Ein unabwendbares Ereignis liegt auch dann vor, wenn etwa durch staatliche Schutzmaßnahmen Betriebe geschlossen werden. Ob die Voraussetzungen für die Gewährung des Kurzarbeitergeldes vorliegen, entscheidet die zuständige Agentur für Arbeit.

Die Bundesagentur für Arbeit hat in Veröffentlichungen vom 28. Februar 2020 und 2. März 2020 mitgeteilt, dass Unternehmen, die aufgrund der weltweiten Krankheitsfälle durch das Coronavirus Kurzarbeit anordnen und es dadurch zu Entgeltausfällen kommt, Kurzarbeitergeld erhalten können. Diese Leistung muss vom Arbeitgeber beantragt werden.

Voraussetzung für den Bezug von Kurzarbeitergeld ist, dass die üblichen Arbeitszeiten vorübergehend wesentlich verringert sind. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn aufgrund des Coronavirus Lieferungen ausbleiben und dadurch die Arbeitszeit verringert werden muss oder staatliche Schutzmaßnahmen dafür sorgen, dass der Betrieb vorübergehend geschlossen wird.

Grundsätzlich ist das Ziel von Kurzarbeit, dass Beschäftigte vorübergehend weniger Stunden leisten, um nicht gekündigt zu werden. Die Arbeitslosenversicherung zahlt bis zu zwei Drittel des Verdienstausfalls.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Der Fachanwalt für Arbeitsrecht Matthias Juchem steht Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Corona-Virus

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

unser Kanzleibetrieb läuft nach wie vor gut, natürlich mit den mittlerweilen üblichen Einschränkungen beim Publikumsverkehr, der Kontakt mit den Mandanten läuft, sowohl über das Telefon als auch über E-Mail und selbstredend auch per Fax und postalisch. Viele der terminierten Gerichtsverhandlungen sind aufgehoben bzw. verlegt, es sollen derzeit nur noch unaufschiebbare Sachen stattfinden – wobei die Entscheidungen über die Termine letztlich bei jedem Richter selbst und nicht bei uns liegt. Soweit die Termine nicht aufgehoben sind, nehmen wir sie natürlich wahr.

Wir werden versuchen, Sie in den kommenden Tagen mit Updates über aktuelle rechtliche Entwicklungen auf dem Laufenden halten und versuchen, Fragen und Probleme zu beantworten und zu thematisieren, die sich bislang so noch nie ergeben haben.

Die aktuelle Gesundheitssituation zwingt auch uns dazu, unsere notariellen Dienstleistungen anzupassen. Wir bleiben aber für Sie bereit, bitten jedoch folgende Hinweise dringend zu beachten:

 

1. Wir führen Besprechungen im Vorfeld der Beurkundungen oder nach der Beurkundung nur noch telefonisch oder per Video-Konferenz (per Skype/Facetime) durch und werden die bereits vereinbarten Besprechungstermine dementsprechend umstellen. Wir sind aber weiterhin auch für Ihre Beratung da.

2. Bei der Beurkundung werden wir nur noch die Beurkundungsbeteiligten am Beurkundungsverfahren teilnehmen lassen. Bitte nehmen Sie davon Abstand, Verwandte, Freunde, Kinder etc. zur Beurkundung mitzubringen.

3. Soweit Sie sich selber gesundheitlich angeschlagen fühlen, erkältet sind, Grippe haben, nehmen Sie bitte von einer persönlichen Teilnahme an der Beurkundung Abstand. Sie können zunächst eine schriftliche Vollmacht erteilen und diese dann später, wenn Sie wieder gesund sind, nachbestätigen oder Sie können die Beurkundung genehmigen. Wenn Sie hier Fragen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

4. Bevor Sie die notarielle Geschäftsstelle betreten, sind Sie unbedingt gebeten, an dem vor dem Notariatseingang befindlichen Desinfektionstisch Ihre Hände zu desinfizieren.

5. Wir werden den Zugang zu unserer Geschäftsselle nur noch für diejenigen ermöglichen, die bereits vorab vereinbarte Notariatstermine haben. Sollten Sie ohne einen derartigen Termin zu uns kommen wollen, verweisen wir Sie auf die vorherige telefonische Vereinbarung, werden Sie aber nicht ins Gebäude einlassen.

6. Soweit Sie nur eine Unterschriftsbeglaubigung durchführen müssen, bieten wir Ihnen an, diese in Ihrem Pkw auf dem vor dem Haus vorhandenen Parkplatz.

7. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Termine jetzt auch verlegen müssen. Wir werden darauf achten, dass der Terminkalender aufgelockert wird und sich möglichst wenig Klienten im Notariat begegnen und Wartezeiten gänzlich ausgeschlossen werden. Unsere Mitarbeiter werden Sie telefonisch kontaktieren. Sofern Sie vor der Beurkundung feststellen, dass noch Fragen offen sind, die die Beurkundung betreffen, bitten wir Sie dringend, diese vorab zu klären, da wir ansonsten in Terminkollision geraten.

8. Bei eiligen Grundschuldbestellungen bitten wir ebenfalls Kontakt mit uns vorab aufzunehmen. Wir müssen darauf hinweisen, dass sich auch die Eintragungszeiten bei den Behörden schon verlängert haben und weiter verlängern werden.

9. Wir sind Ihnen sehr dankbar, wenn Sie zur Beurkundung neben Ihrem Personalausweis auch gleich eine Kopie Ihres Ausweises mitbringen oder uns diesen– soweit möglich – vorab per Mail übermitteln.

10. Die Abläufe bei den Behörden haben sich bereits stark verlangsamt, teilweise sind unsere Ansprechpartner nicht mehr erreichbar. Wir haben keine Möglichkeit, die Abläufe bei den Behörden zu beschleunigen. Bitte nehmen Sie von diesbezüglichen Rückfragen Abstand! Vielen Dank.

11. Wir bitten Sie alle um ein verständnisvolles Miteinander. Wir bemühen uns solange wie möglich unsere Dienstleistungen für Sie zu erfüllen. Wir alle sind vor eine enorme Herausforderung gestellt und müssen besonnen und verantwortungsbewusst bleiben.

 

Bleiben Sie gesund, kommen Sie gut durch diese Zeit, achten Sie auf Ihre Nächsten und folgen Sie den Empfehlungen der Behörden und zuständigen Entscheidungsträger.

Ihr und Euer Team von Jakobs Juchem & Partner.

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