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Rechtsprechungsupdate Mietrecht Januar 2024

  1. Urinieren von Katzen im Treppenhaus: Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel entschied, dass das Urinierenlassen von Katzen im Treppenhaus eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen kann, da dies eine nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt.
  2. Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg urteilte, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie das Streichen von Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen vorsieht, da dies das Streichen der Fenster von außen nicht umfasst.
  3. Mietminderung bei Nutzungsbeschränkungen: Das Kammergericht Berlin entschied, dass eine Mietminderung aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen das Einschreiten der Behörde voraussetzt. Eine beiderseitige Verantwortlichkeit für fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen kann eine Minderungsquote von 50 % begründen.
  4. Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung: Das Landgericht Berlin urteilte, dass ein Härteeinwand wegen fehlenden Ersatzwohnraums Anmietbemühungen ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs voraussetzt. Zweifel an der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung sind dabei unerheblich.
  5. Falsche Strafanzeige als Kündigungsgrund: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine vorsätzlich oder leichtfertig falsche Strafanzeige eines Mieters gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Vermieterin eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, sofern die Strafanzeige nicht im Kern eine zutreffende Sachverhaltsschilderung enthält.
  6. Definition von Türnischen in der Wohnflächenverordnung: Der BGH klärte, dass eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung jede einen Durchgang ermöglichende Öffnung in einer die Grundfläche begrenzenden Wand ist. Der Einbau einer Tür oder eines Türrahmens ist dabei unerheblich.
  7. Kein Anspruch auf Untermieterlaubnis bei Verstoß gegen Mietpreisbremse: Das Landgericht Berlin entschied, dass kein Anspruch auf Untermieterlaubnis besteht, wenn dies einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellt. Ein Vermieter muss demnach die Gewinnerwirtschaftung des Mieters durch Untervermietung nicht erlauben.

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Windkraft in NRW: Ein Balanceakt zwischen lokaler Planung und Landesvorschriften

Die Herausforderung der Abstandsflächen

In Nordrhein-Westfalen (NRW) steht die Nutzung von Windkraft als erneuerbare Energiequelle im Zentrum einer energiepolitischen Debatte, die sowohl umweltpolitische als auch raumordnungsrechtliche Aspekte umfasst. Ein Schlüsselelement dieser Debatte sind die sogenannten Abstandsflächen – die Mindestentfernungen, die Windkraftanlagen von Wohngebieten oder anderen sensiblen Bereichen trennen sollen.

Bauordnung NRW vs. Bundesregelungen

Die Bauordnung NRW ist das zentrale rechtliche Werkzeug, um diese Abstandsflächen zu regulieren. Im Vergleich zu bundesweiten Regelungen zeigt sich in NRW ein tendenziell strengerer Ansatz, bei dem die Kommunen einen größeren Spielraum bei der Festlegung dieser Abstände haben. Dies steht im Gegensatz zu einigen anderen Bundesländern, wo die Vorgaben des Bundes (zum Beispiel im Bundesimmissionsschutzgesetz) oft prägend sind.

Lokale Planung: Die Fälle Warburg und Willebadessen

Ein interessanter Aspekt der Windkraftplanung in NRW ist der individuelle Ansatz einiger Städte. Warburg und Willebadessen sind beispielhafte Fälle, die zeigen, wie lokale Behörden eigene, auf ihre spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten zugeschnittene Windkraftplanungen entwickeln. Diese Städte haben aktiv an der Erstellung detaillierter Pläne gearbeitet, um die Einrichtung von Windkraftanlagen zu steuern – ein Schritt, den nicht alle NRW-Kommunen in dieser Form unternommen haben.

Warum dieser individuelle Ansatz?

Die Gründe für diese individuelle Vorgehensweise sind vielfältig. Einerseits spielen lokale Umweltbedingungen und die räumliche Nähe zu Wohngebieten eine Rolle. Andererseits sind es auch politische und gesellschaftliche Faktoren, wie das Engagement der Bürger und lokale Initiativen, die einen Einfluss auf die kommunale Politik haben.

NRW’s vielfältige Ansätze: Ein Spiegelbild lokaler Bedürfnisse

Die unterschiedlichen Ansätze der Städte in NRW spiegeln die Vielfalt und Komplexität wider, die mit der Planung und Umsetzung von Windkraftprojekten verbunden sind. Während einige Städte wie Warburg und Willebadessen proaktive Strategien verfolgen, halten sich andere an die allgemeineren Vorgaben der Landesbauordnung oder des Bundesrechts.

Fazit: Ein dynamisches Feld mit lokalem Fokus

Die Windkraftplanung in NRW ist ein dynamisches Feld, das sowohl von landesweiten Vorschriften als auch von lokalen Bedürfnissen und Initiativen geprägt ist. Für juristische Laien ist es wichtig zu verstehen, dass die Regelungen um die Abstandsflächen nicht nur technische und ökologische Aspekte berücksichtigen, sondern auch stark von lokalen Gegebenheiten und politischen Entscheidungen beeinflusst werden.

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Lösen Wärmepumpen Abstandsflächen aus?

In Deutschland unterliegen Wärmepumpen bestimmten baurechtlichen und umweltrechtlichen Regelungen. Diese Regelungen variieren je nach Bundesland und lokalen Vorschriften, was zu unterschiedlichen Anforderungen an den Einsatz und die Installation von Wärmepumpen führt. Hier sind einige wesentliche Punkte zusammengefasst:

1. Baurechtliche Aspekte:

Abstandsflächen: Gerichtsentscheidungen, wie vom Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf und VG Köln, haben festgestellt, dass Wärmepumpen aufgrund der mit ihnen verbundenen Geräusche ähnliche Wirkungen wie Gebäude haben und daher Abstandsflächen einhalten müssen​.

Einordnung als Gebäude-ähnliche Konstruktionen: Es besteht jedoch noch Unklarheit darüber, ob freistehende Wärmepumpen als bauliche Anlagen eingestuft werden und somit bestimmte Privilegien hinsichtlich der Abstandsflächen erhalten können. Einige Bundesländer haben reagiert und den Mindestabstand für Wärmepumpen gestrichen oder verringert​.

2. Umweltrechtliche Aspekte:

Energieeffizienz: Wärmepumpen müssen bestimmte Energieeffizienzkriterien erfüllen. Eine hohe Jahresarbeitszahl (JAZ) ist ein Indikator für eine effiziente Wärmepumpe. Seit 2015 müssen Heizgeräte, einschließlich Wärmepumpen, eine Energieverbrauchskennzeichnung tragen, die ihre Energieeffizienz ausweist​.

Genehmigungsverfahren: In bestimmten Fällen können Genehmigungsverfahren im Rahmen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erforderlich sein, besonders wenn es um die Verbrennung von Energieträgern (wie Biomasse) geht. Solche Genehmigungsverfahren können auch bei der Nutzung von Wärmepumpen relevant sein, insbesondere wenn sie mit dem Wasserrecht (z.B. bei Wasser-Wärmepumpen) oder dem Bergrecht (z.B. bei der Nutzung von Geothermie) in Berührung kommen​.

3. Kommunale Regelungen:

Kommunen können im Rahmen von städtebaulichen Verträgen Regelungen zur Nutzung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien, einschließlich Wärmepumpen, festlegen. Diese können sich auf die Gestaltung der kommunalen Wärmeplanung und auf Sanierungsmaßnahmen auswirken​

Diese Punkte zeigen die Komplexität und die regionalen Unterschiede in den rechtlichen Rahmenbedingungen für Wärmepumpen in Deutschland. Es ist daher wichtig, sich vor der Installation einer Wärmepumpe umfassend über die lokalen Vorschriften und Anforderungen zu informieren und gegebenenfalls fachlichen Rat einzuholen.

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Vorschusshöhe bei Streit über Mängelbeseitigungsmethode?

Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen. Maßgeblich sind die mit überwiegender Wahrscheinlichkeit entstehenden Kosten. Besteht Streit über die Frage, ob der Vorschuss nach einer günstigeren oder teureren Mängelbeseitigungsmethode zu bemessen ist, muss nach Ansicht des OLG Düsseldorf Beweis darüber erhoben werden, ob der Mangel nur mit der teureren Methode behoben werden kann. Dieser Streit darf nicht dem Verfahren über die Abrechnung des Vorschusses vorbehalten bleiben, OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.01.2023 – 22 U 300/21.

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Architekt muss über eigene Planungs- und Aufsichtsfehler aufklären!

Dem Bauüberwacher obliegt im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe nicht nur die Wahrung der Rechte des Bauherrn (Auftraggebers) gegenüber den Bauunternehmern, sondern auch und zunächst die objektive Klärung der Mängelursachen, selbst wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören. Eine Vertragsverletzung durch pflichtwidrige Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Bauüberwacher möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, begründet einen weiteren Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt. Das betont das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 01.12.2022, OLG Brandenburg, Urteil vom 01.12.2022 – 12 U 199/21

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Anbau von Balkonen ist kein Verbraucherbauvertrag

Der Anbau von zwei Balkonen mit Glasdach und Außentreppe an ein bestehendes Gebäude stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme i.S.d. § 650i Abs. 1 BGB dar und begründet daher keinen Verbraucherbauvertrag, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 21.12.2021, OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2021 – 10 U 149/21.

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Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln trotz Mängelbürgschaft!

Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird nach Fertigstellung der Leistung fällig, wenn die Leistung vom Auftraggeber abgenommen wurde und der Auftragnehmer eine prüfbare Schlussrechnung gelegt hat. Weist die Leistung des Auftragnehmers Mängel auf, kann der Auftraggeber die Zahlung des noch offenen Werklohns verweigern. Das Leistungsverweigerungsrecht ist auf einen angemessenen Teil der Vergütung beschränkt, wobei angemessen in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten ist. Der Auftraggeber muss sich grundsätzlich nicht auf die Mängelsicherheit verweisen lassen. Das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln und die zur Verfügung stehende Mängelsicherheit sind voneinander unabhängig. Durch die Kumulation von Mängelsicherheit und Leistungsverweigerungsrecht darf es aber nicht zu einer erkennbaren und unangemessenen Übersicherung des Auftraggebers kommen, so das OLG Jena. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der insgesamt zur Verfügung stehenden Sicherheiten vor dem Hintergrund der Mängelsituation ein den jeweiligen Umständen entsprechender Einbehalt zu bestimmen, vgl. OLG Jena, Urteil vom 29.08.2019 – 1 U 324/17; BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – VII ZR 210/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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Bundestag verabschiedet Corona-Gesetz – Achtung Mieterfalle

Am 25.03.2020 ist der Entwurf der Bundesregierung für das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht trotz mehrerer Änderungsanträge von Linken, FDP und AfD vom Bundestag – einstimmig mit den Stimmen der Opposition unverändert verabschiedet worden.

Frau Bundesjustizministerin Christine Lamprecht erläuterte und lobte dazu ausdrücklich und besonders die Hilfen für Mieter.

Diese Einschätzung ist jedoch fehlerhaft. Es handelt sich vielmehr um eine Mieterfalle, als um eine ernstzunehmende Hilfe für Mieter. Anders als andere Dauerschuldverhältnisse ist unterliegt die Miete gerade ausdrücklich nicht dem Moratorium. Die Miete ist demgemäß nicht gestundet! Vielmehr gilt Artikel 5 § 2 des Gesetzes:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Die Formulierung „trotz Fälligkeit nicht leistet“ ist höchst problematisch. Der Mieter ist zwar theoretisch vor Kündigung geschützt, die Miete ist aber dennochzur Zahlung fällig. Bei Nichtzahlung gerät der Mieter in Verzug, was üblicherweise bereits am 4. Werktag eines jeden Kalendermonats der Fall ist.

Praktisch bedeutet das, dass der Mieter gerichtlich erfolgreich auf Zahlung in Anspruch genommen werden kann, sobald er auch nur einen Cent Miete schuldig bleibt.

Ein verlorener Prozess kann dazu führen, dass auch die fällige (laufende) Miete nicht mehr gezahlt werden kann. Für die Miete nach dem 30.06.2020 oder bei Verlängerung nach dem 30.09.2020 gilt der Kündigungsausschluß jedoch nicht mehr.

Der Vermieter kann sich durch eine solche einfache und für ihn fast risikolos zu begehende Vorgehensweise je nach Bedarf ein Kündigungsrecht, sobald der Mieter gezwungen ist, die Mietzahlung wegen Corona einzustellen.

Auf Seiten des Gesetzgebers wurde diese geradezu zwingende Folge in der Praxis völlig übersehen.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte als Mieter oder Vermieter, die Fachanwälte Peter Böning und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Millionen Verbraucher können Kreditverträge widerrufen

Darlehensverträge müssen klare und für Verbraucher verständliche Hinweise auf den Beginn von Widerspruchsfristen enthalten. Dies hat der Europäische Gerichtshof am Donnerstag (26.03.2020) zu einem Fall aus Deutschland klargestellt (Rechtssache C-66/19). Hintergrund ist ein Rechtsstreit der Kreissparkasse Saarlouis mit einem Kunden. Entschieden wird er vor dem Landgericht Saarbrücken.

Der Verbraucher hatte 2012 einen grundpfandrechtlich gesicherten Kredit über 100 000 Euro zu 3,61 Prozent Zinsen aufgenommen. 2016 wollte er ihn widerrufen – obwohl die Widerrufsfrist im Vertrag mit 14 Tagen angegeben war. Er monierte nachträglich die Vertragsklausel zum Widerrufsrecht. Der EuGH erklärte die sogenannte Widerrufsinformation in dem Vertrag für unvereinbar mit europäischem Recht.

Die Klausel, um die es geht, findet sich in der Widerrufsinformation der Verträge. Dort wird für den Beginn der Widerrufsfrist auf „§ 492 Absatz 2“ des Bürgerlichen Gesetzbuches verwiesen. Der verweist seinerseits wieder auf etliche andere Paragraphen. Juristen nennen das einen „Kaskadenverweis“.

Wegen des Kaskadenverweises könne ein Verbraucher „weder den Umfang seiner vertraglichen Verpflichtung bestimmen, noch überprüfen, ob der von ihm abgeschlossene Vertrag alle erforderlichen Angaben enthält“. Dies widerspreche der europäischen Richtlinie für Verbraucherkreditverträge. Sie verlange, Verbraucher „in klarer und prägnanter Form“ über die Vertragsmodalitäten zu informieren. Eine „Kaskadenverweisung“ auf unterschiedliche Paragrafen im nationalen Recht biete diese Klarheit nicht, und die Klausel im konkreten Fall entspreche nicht den Erfordernissen, urteilten die Richter.

Das Urteil hat eine enorme Tragweite. Es sind potenziell fast 20 Millionen Autokredit- und Leasing-Verträge mit einem Volumen von 340 Milliarden Euro betroffen. Bei den Baukrediten für private Haushalte geht es um eine Darlehenssumme von insgesamt 1,2 Billionen Euro.

Während sich jedoch bei Autokrediten die vom EuGH beanstandete Klausel noch heute in den Kreditverträgen findet, ist es bei Immobiliendarlehen komplizierter. Dort sind nur Verträge betroffen, die zwischen Juni 2010 und März 2016 abgeschlossen wurden, danach wurde in den Kreditverträgen eine andere Formulierung verwendet.

Gerade bei älteren Baukredit-Verträgen kann ein Widerruf mit anschließender Umschuldung lukrativ sein. Der Klägerin in dem durch den EuGH entschiedenen Fall schloss den Darlehensvertrag für den Bau seines Einfamilienhauses zu einem Kreditzins von 3,6 Prozent ab. Heute kosten solche zehnjährigen Baukredite im Schnitt weniger als 0,8 Prozent. Je nach Kreditsumme macht das über die Laufzeit eine Ersparnis von mehreren tausend Euro an Zinsen aus.

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Reiserecht in der Corona-Krise

Aufgrund der Corona-Pandemie gelten weltweite Reisewarnungen vom Auswärtigen Amt und zahlreiche Länder haben Einreisebeschränkungen erlassen, hinzukommen eine innerdeutsche Reisewarnung sowie Ausgangsbeschränkungen an Ferienzielen.

Häufige Fragen der Urlauber lauten: Was ist, wenn Reisen abgesagt oder Hotels storniert werden? Was gilt für Individualreisen? Wer trägt die Kosten? Auch wenn es juristisch die Einzelfälle zu betrachten gilt, möchten wir nachfolgend die Grundzüge einmal darstellen und häufige Fragen beantworten:

Auch wenn es juristisch die Einzelfälle zu betrachten gilt, möchten wir nachfolgend die Grundzüge einmal darstellen und häufige Fragen beantworten:

Eine Pauschalreise kann kostenlos storniert werden, wenn die Anreise oder die Durchführung durch unvermeidbare, außergewöhnliche Umstände erheblich beeinträchtigt wird. Bereits erfolgte Anzahlungen sind vom Reiseveranstalter rückzuerstatten. Davon dürfte bei der Pandemie auszugehen sein. Zu bedenken gilt es aber, dass die weltweiten Restriktionen zunächst einmal nur bis Ende April gelten. Reisen, die danach starten sollen, sind bislang jedenfalls noch nicht betroffen. Hier empfehlen wir, die weitere Entwicklung der Lage abzuwarten.

Wenn eine Stornierung erfolgt ist, bevor die Reise durch den Veranstalter abgesagt wurde, stellt sich die Frage, ob Anzahlungen rückzuerstatten sind. Diese Frage ist aus unserer Sicht noch unbeantwortet. Der Verbraucherzentrale Bundesverband erfordert allerdings, dass auch in diesem Fall die Stornokosten zu erlassen sind, wenn der Reisende die Reise frühzeitig wegen außergewöhnlicher Umstände storniert hat und diese Umstände auch im Zeitpunkt der Reise noch vorliegen und die Reise deshalb nicht stattfinden.

Ist eine Reise frühzeitig abgebrochen worden vom Reiseveranstalter, muss er den Reisepreis anteilig für die nicht durchgeführten Reisetage rückerstatten. Das gilt beispielsweise auch für zusätzlich gebuchte Ausflugpakete.

Eine Reise Rücktritt- oder Reiseabbruch-Versicherung tritt in aller Regel nicht ein, da sie nur den Fall absichert, dass der Reisende den Urlaub aufgrund einer in seiner Person liegenden Ursache nicht antreten kann bzw. abbrechen muss.

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