Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.
Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.
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Thema: Anwalt · Eigentumswohnung · Hundehaufen · Immobilienkauf · Immobilienrecht · Rechtsanwalt · Schadensersatz · Warburg ·
Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung liegt nicht vor, wenn ein Mieter lediglich drei Monate im Jahr die Wohnung selbst bewohnt und den Rest der Zeit die Wohnung einer nahen Verwandten (hier: der Tochter) zur Nutzung überlässt. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige liegt erst dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat oder der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt, vgl. AG München 2.3.2016, 424 C 10003/15.
Im Ergebnis steht dem Vermieter kein Recht zur Kündigung zu.
Die Tochter des Mieters gehört nämlich zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit ihrem Vater als dem Mieter der Wohnung stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt.
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Thema: Anwalt · Kündigung · Kündigungsrecht · Mietrecht · Mietwohnung · Rechtsanwalt · Unbefugte Gebrauchsüberlassung · Warburg · Wohnungsüberlassung ·
Fehlt es an einem gemeinsamen Aufmaß, hat der Auftragnehmer vorzutragen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die in der Rechnung geltend gemachten Leistungen tatsächlich erbracht worden sind. In einem solchen Fall genügt nach Ansicht des OLG Bamberg ein einfaches Bestreiten der Richtigkeit des Aufmaßes durch den Auftraggeber. Der Auffassung des KG, wonach ein hinreichendes Bestreiten nicht vorliege, wenn weder ein eigenes Aufmaß vorgelegt noch sonst erläutert werde, weshalb das Aufmaß des Auftragnehmers falsch sein soll, kann nicht gefolgt werden. Es besteht kein Bedürfnis, dem Auftraggeber im Falle eines einseitigen Aufmaßes erhöhte Substanziierungsanforderungen aufzuerlegen, OLG Bamberg, Beschluss vom 11.04.2016 – 4 U 196/15.
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Besteht Streit über die Höhe des gem. § 648a BGB abzusichernden Anspruchs, genügt – auch nach einer Kündigung des Bauvertrags und auch im Hinblick auf Nachtragsforderungen – eine schlüssige Darlegung durch den Auftragnehmer; Einwänden des Auftraggebers sind im Rahmen des Sicherungsverlangens nicht nachzugehen. – OLG Hamm, Urteil vom 03.06.2016 – 12 U 99/15
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§ 648a
Bauhandwerkersicherung
(1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.
(2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.
(3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.
(4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach den Absätzen 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 ausgeschlossen.
(5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.
(6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller
1.
eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder
2.
eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt.
Satz 1 Nr. 2 gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.
(7) Eine von den Vorschriften der Absätze 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Thema: Architektenrecht · Baurecht · Fachanwalt · Nachtragsforderung · Rechtsanwalt · Sicherheit · Sicherungsverlangen · Warburg ·
Der frühere Pächter des Steinway-Hauses in Düsseldorf haftet dafür, dass der ihm zur Reparatur überlassene Steinway-Flügel eines Musikpädagogen nicht mehr auffindbar ist. Der Pächter hätte die Inhaberin der Geschäftsräume ausdrücklich auf das Kundeneigentum an dem Flügel hinweisen müssen, als diese das Geschäftsinventar mit Werkstatt von ihm übernahm, vgl. LG Düsseldorf 7.1.2016, 1 O 68/14.
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Regelungen zu anspruchswahrenden Sicherheitsleistungen im Bauvertrag können schnell zur Stolperfalle werden. Daher sollten Baubeteiligte alle Details dazu besonders aufmerksam formulieren, um die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Für Bauunternehmer geht es vor allem darum, ihre Werklohnforderungen abzusichern. Bauherren wiederum sollten unter anderem die ordnungsgemäße und rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens sowie die unmittelbar hieran anknüpfenden Gewährleistungsansprüche schützen. Gängige Praxis sind Sicherheitsleistungen in Form von Vergütungseinbehalten sowie Bankbürgschaften. Allerdings enthält das Gesetz nur rudimentäre Bestimmungen zu Umfang und Inhalt derartiger Vertragspflichten (vgl. §§ 632a Abs. 2, 648a BGB). Und auch das Regelungswerk der VOB/B sieht ebenfalls keinerlei Verpflichtungen zur Erbringung von Sicherheitsleistungen vor (§ 17 VOB/B setzt das Vorliegen derartiger Parteivereinbarungen voraus).
„Der Gesetzgeber überlässt es den Beteiligten eines Bauvertrages, rechtzeitig Sorge für ausgewogene Klauseln über Sicherheitsleistungen zu tragen“, sagt Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. „Allerdings ist hier besondere Vorsicht geboten, denn Vertragsklauseln können schnell unwirksam werden, sofern die Parteien diese nicht individuell ‚ausgehandelt‘ haben, “ warnt Baurechtsanwalt Jakobs. Insbesondere wenn ein Unternehmen vertraglich beteiligt ist, deklariert der Gesetzgeber die Vertragsklauseln schnell zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die aufgrund der strikten gesetzlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff BGB wirkungslos bleiben. Dies gilt regelmäßig für Klauseln, die in vorformulierten Verträgen oder Anlagen hierzu enthalten sind.
Vereinbarungen über Sicherheitsleistungen in Form von AGB sind grundsätzlich sehr streng zu prüfen. Dies ist in erster Linie auf die Höhe der jeweils zu vereinbarenden Sicherheitsleistung bezogen, derzeit maximal 10 Prozent der Bruttoabrechnungssumme für die Vertragserfüllung und 5 Prozent für Gewährleistungsansprüche. Aber auch Dauer und Umfang der Sicherheiten lassen nur einen begrenzten AGB-rechtlichen Gestaltungsspielraum zu.
„Baubeteiligte sollten insbesondere sogenannte Kombisicherheiten, die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Gewährleistung schützen, sehr sorgsam ausgestalten“, betont Rechtsanwalt Jakobs. So kann der Bauherr beispielsweise eine Klausel vereinbaren, die ihm sowohl für die Vertragserfüllungs- als auch für die Gewährleistungsphase eine Sicherheit einräumt. Fehlen darin jedoch Regelungen zur klaren und zeitlich eindeutig abgrenzbaren Trennung zwischen den zu sichernden Ansprüchen vor und nach der Abnahme, ist die Klausel wegen Übersicherung zulasten des Bauunternehmers unwirksam. Enthält der Bauvertrag eine unwirksame Sicherheitenklausel, so kann der Auftragnehmer die Übergabe der Sicherheit verweigern oder die Herausgabe der dennoch übergebenen Sicherheit verlangen, ohne noch eine Sicherheit leisten zu müssen.
Der Deutsche Baugerichtstag e. V. erarbeitet derzeit Empfehlungsvorschläge zur gesetzlichen Regelung bauvertraglicher Sicherheitsleistungen. „Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings ist nicht absehbar, ob und in welchem Umfang der Gesetzgeber weitere Bestimmungen hierzu verabschieden wird“, sagt Jakobs. „Daher empfehlen wir allen Baubeteiligten, sich beim Thema Sicherheiten im Bauvertrag nicht auf Standardformulierungen zu verlassen und sich rechtzeitig Rat von einem spezialisierten Rechtsexperten einzuholen.“
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg rät allen Baubeteiligten, Verträge und Leistungsverzeichnisse von einem Baurechtsexperten prüfen zu lassen. Die im Vergleich zu den Gesamtkosten geringen Gebühren sind gut investiert.
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Thema: AGB · Bauvertrag · BGB · Fachanwalt · Gewährleistung · Kanzlei · Rechtsanwalt · Sicherheitsleistung · Vertragserfüllung · VOB/B · Warburg ·
Der Bundesgerichtshof hat in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 05.11.2015 (Az. VII ZR 144/14) entschieden, dass der Besteller wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche geltend machen kann, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte.
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Thema: Fachanwalt · Leistungsverweigerungsrecht · Mängelansprüche · Rechtsanwalt · Verjährung · Verjährungsfrist · Warburg · Zurückbehaltungsrecht ·
Wir unterstützen Sie sofort und zuverlässig bei Fragen rund um den Abgasskandal und dessen Folgen für Autokäufer, Anleger und Aktionäre.
Zunächst ist jedoch zu klären, ob Sie ein betroffendes Fahrzeug besitzen.
Folgende Modelle mit dem Dieselmotor EA 189 sind von erhöhte Stickstoffausstoß betroffen:
Volkswagen
Baujahre: 2008 – 2015
VW Caddy (1.6 TDI, 1.6 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Eos (2.0 TDI)
VW Golf VI (GTD, 1.6 TDI, 1.6 TDI BlueMotion,1.6 TDI BlueMotion Technology, 12.0 TDI, Variant, Cabrio, Golf Plus)
VW Jetta
VW Passat VII (1.6 TDI BlueMotion, 1.6 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Polo (1.6 TDI, 1.6 TDI Blue Motion Technology)
VW Scirocco (2.0 TDI, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Sharan (2.0 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI BlueMotion)
VW Tiguan I (2.0 TDI)
VW Touran (1.6 TDI, 2.0 TDI)
VW Transporter
Audi
Baujahre: 2009 – 2014
Audi A1 (1.6 TDI, 2.0 TDI)
Audi A3 (1.6 TDI, 2.0 TDI)
Audi A4 (2.0 TDI)
Audi A5 (2.0 TDI)
Audi A6 (2.0 TDI)
Audi Q3 (2.0 TDI)
Audi Q5 (2.0 TDI)
Audi TT (2.0 TDI)
Skoda
Baujahre: 2009 – 2014
Fabia (1.6 TDI)
Octavia (1.6 TDI, 1.6 TDI GreenLine, 2.0 TDI)
Roomster (1.6 TDI)
Superb (1.6 TDI, 2.0 TDI, 1.6 TDI GreenLine)
Yeti (1.6. TDI, 1.6 TDI Greenline, 2.0 TDI)
Seat
Ibiza
Leon
Altea
Alhambra
Folgende Diesel- und Benzinermodelle von erhöhter CO2-Ausstoß betroffen:
VW
Golf (1.4 TSI, 1.6 TDI)
Passat (1.4 TSI, 1.6 TDI, 2,0 TDI)
Polo (1,4 TSI, 1.6 TDI)
Audi
Audi A1 (1.4 TFSI)
Audi A3 (1.4 TFSI)
Skoda
Octavia
Seat
Leon
Ibiza
Sollten Sie eines der oben aufgeführten Modelle erworben haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen.
Die Ihnen ggf. zustehenden Ansprüche auf Nachbesserung, Nachlieferung und Schadensersatz unterliegen der Verjährung.
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Thema: Anwalt · Audi · CO2-Ausstoß · EA 189 · Klage · Nutzungsentschädigung · Rechtsanwalt · Rückabwicklung · Schadensersatz · Seat · Skoda · Stickstoffausstoß · VW · VW Abgasskandal ·
Von welcher Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Sicherheitseinbehalt bzw. die zu erbringende Bankbürgschaft vorzunehmen?
Bei Bauleistungen für einen Auftraggeber, der selbst keine Bauleistungen erbringt, ist der Auftragnehmer der Schuldner der Umsatzsteuer (§ 13 a Abs. 1 Nr. 1 UStG).
Für Sicherheitseinbehalte sind danach sowohl bei der Auftrags-, als auch bei der Abrechnungssumme die jeweiligen Bruttobeträge (einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer) maßgebend.
Für Bauleistungen, die ab 01.04.2004 erbracht wurden, ist der Auftraggeber Umsatzsteuerschuldner, wenn er selbst baugewerblich tätig ist (§ 13 b Abs. 2 Nr. 4 UStG).
Dementsprechend sind ab diesem Zeitpunkt Sicherheitseinbehalte von der Netto-Rechnungssumme zu berechnen und sodann von dieser Summe abzuziehen. Die Umsatzsteuer bleibt insoweit bei der Berechnung des Einbehalts unberücksichtigt.
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Thema: § 13 a Abs. 1 Nr. 1 UStG · § 13 b Abs. 2 Nr. 4 UStG · Architektenrecht · Bauleistung · Baurecht · Bemessungsgrundlage · brutto · Einbehalt · Fachanwalt · netto · Rechtsanwalt · Sicherheitseinbehalt · Umsatzsteuerschuldner · Warburg ·
Architekt und Bauunternehmer haften für die von ihnen gemeinsam zu verantwortenden Baumängel als Gesamtschuldner, und zwar auch dann, wenn der Architekt nach den Vorschriften des BGB auf Schadensersatz, der Bauunternehmer dagegen nach den Regeln der VOB/B auf Nachbesserung, Wandelung oder Minderung haftet. Versäumt es der Architekt hingegen, etwaige (Bau-)Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers gegen den Bauunternehmer zu sichern und sie insbesondere nicht verjähren zu lassen, besteht kein Gesamtschuldverhältnis. Denn die Pflicht zur Wahrung der Rechte des Bauherrn trifft allein den Architekten – OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013 – 23 U 91/12
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Thema: Anwalt · Architektenrecht · Baumängelansprüche · Baurecht · Fachanwalt · Gesamtschuldner · Minderung · Nachbesserung · Rechtsanwalt · VOB/B · Warburg ·
