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Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.
Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.
Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Immobilienrechts im nationalen und internationalen Umfeld.
Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.
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Thema: Anwalt · Eigentumswohnung · Hundehaufen · Immobilienkauf · Immobilienrecht · Rechtsanwalt · Schadensersatz · Warburg ·
In Zeiten knapper Grundstücksgrößen ist der Kauf bestehender Immobilien attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: große Grundstücke, attraktive Lage, alter Baumbestand – all das ohne nervenaufreibende Planungs- und Bauphase. Demgegenüber stehen in die Jahre gekommene Gebäude mit möglichen Mängeln. Daher heißt es in den üblichen Kaufverträgen häufig: gekauft wie gesehen. „Wir raten Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt der Fachanwalt.
In den meisten Kaufverträgen für Immobilien stehen heute Klauseln, die jegliche Gewährleistung ausschließen sollen. Verkäufer wollen sich so davor schützen, belangt zu werden, wenn Käufer nach dem Erwerb einen Mangel entdecken. Der angestrebte Nutzen solcher Klauseln kann sich jedoch schnell ins Gegenteil verkehren. „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet er in vollem Umfang“, warnt Jakobs.
Anfechtung wegen Täuschung
Dass das teuer werden kann, weiß der erfahrene Baurechtler aus der täglichen Praxis. Als Beispiel schildert Jakobs den Fall einer 25 Jahre alten Bestandsimmobilie, die vor 25 Jahren gebaut wurde und sich bei Verkauf offenbar in einem guten Zustand befand. „Kaum war die Tinte unter dem Vertrag getrocknet, stellte der Käufer mithilfe eines Sachverständigen fest, dass die Heizung nicht richtig funktionierte, und zwar schon seit einigen Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer hatte den Mangel nicht genannt. Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und der Vertrag wurden wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten.“
In einem anderen Fall kam es nach Abschluss des Kaufvertrages im Spätsommer einige Monate später zu übermäßiger Feuchtigkeit im Keller des Hauses. Der eingeschaltete Sachverständige untersuchte die erdberührenden Bereiche und dokumentierte seit Jahren bestehende Ausblühungen. In Folge durchschlagender Nässe war der Keller im Winter regelmäßig feucht. Der Käufer machte Schadensersatz geltend und der Verkäufer musste die Kosten für die Nachbesserung übernehmen.
Die Beispiele zeigen, dass Verkäufer gut daran tun, akribisch Auskunft über den Zustand des zu verkaufenden Hauses zu geben. „Wir empfehlen Verkäufern, immer offen mit Mängeln umzugehen und im Zweifelsfall vor dem Verkauf einen Sachverständigen einzuschalten“, sagt Jakobs. Der entdeckt dann auch Mängel, die nicht sofort erkennbar sind. Dabei gehe es sicher nicht um jeden tropfenden Wasserhahn, um regelmäßige Wassereinbrüche im Keller während der Regenperiode aber schon.In Zeiten knapper Grundstücksgrößen ist der Kauf bestehender Immobilien attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: große Grundstücke, attraktive Lage, alter Baumbestand – all das ohne nervenaufreibende Planungs- und Bauphase. Demgegenüber stehen in die Jahre gekommene Gebäude mit möglichen Mängeln. Daher heißt es in den üblichen Kaufverträgen häufig: gekauft wie gesehen. „Wir raten Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs. „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt Jakobs.
In den meisten Kaufverträgen für Immobilien stehen heute Klauseln, die jegliche Gewährleistung ausschließen sollen. Verkäufer wollen sich so davor schützen, belangt zu werden, wenn Käufer nach dem Erwerb einen Mangel entdecken. Der angestrebte Nutzen solcher Klauseln kann sich jedoch schnell ins Gegenteil verkehren. „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet er in vollem Umfang“, warnt Jakobs.
Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.
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Grundstückseigentümer (hier: der Betreiber eines Paddelbootverleihs) sind nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG unabhängig davon anspruchsberechtigt, ob ihre Grundstücke am 2.10.1990 durch sie selbst oder durch Dritte aufgrund von mit ihnen oder mit staatlichen Stellen der DDR abgeschlossenen Verträgen genutzt wurden. Entscheidend ist in solchen Fällen, ob die zur Erschließung der Grundstücke erforderliche Mitbenutzung der Nachbargrundstücke in der DDR als rechtmäßig angesehen wurde – BGH 11.7.2014, V ZR 74/13.
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Eine Grunddienstbarkeit des Inhalts, dass auf einen nach § 917 BGB* zu duldenden Notweg verzichtet wird, ist im Grundbuch des durch den Verzicht belasteten Grundstücks einzutragen. Aus einer Eintragung im Grundbuch des durch das Notwegrecht belasteten Grundstücks kann sich ein dinglich wirkender Verzicht nicht ergeben. Der Eigentümer eines verbindungslosen Grundstücks kann einen Notweg nicht auch für seinen künftigen Einzelrechtsnachfolger verlangen – BGH 7.3.2014, V ZR 137/13.
*§ 917 BGB – Notweg
(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.
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Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt. Dabei kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen – BGH 4.4.2014, V ZR 275/12.
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Wohnungskäufer können vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn sich Fertigstellung und Übergabe der Wohnung längere Zeit verzögern und der Käufer in dieser Zeit über keinen gleichwertigen Wohnraum verfügt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.02.2014 entschieden und damit neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann. Dies hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13, entschieden. Zur Pressemitteilung des BGH…
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Der Erwerber von Wohnraum kann für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass dem Erwerber in dieser Zeit kein anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht – BGH 20.2.2014, VII ZR 172/13.
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Der Bundesgerichtshof hat einen Entschädigungsanspruch eines Wohnungseigentümers für Vermögensnachteile bejaht, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat. Dieser Entschädigungsanspruch sei auch gegeben, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist und er gilt grundsätzlich auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben. Im konkreten Fall muss nun das Oberlandesgericht erneut entscheiden (Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 230/12). Zur zitierten Webseite…
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FG Düsseldorf verschlechtert Bedingungen für Immobilienverkauf
Düsseldorf (jur). Wer eine vermietete Immobilie verkauft und danach vorzeitig aus seinem Hypothekendarlehen aussteigt, kann die dabei übliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Denn diese Kosten stünden nicht mehr in einem Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften, wie das Finanzgericht (FG) Düsseldorf in einem am Freitag, 3. Mai 2013, bekanntgegebenen Urteil vom 16. Januar 2013 entschied (Az.: 7 K 3506/12 F).
Im Streitfall hatte die Eigentümerin 2009 verschiedene vermietete Immobilien für insgesamt 1,6 Millionen Euro verkauft. Mit einem Teil des Geldes wurde ein zur Finanzierung der Immobilien aufgenommenes Darlehen getilgt. Die Bank verlangte für die vorzeitige Tilgung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von gut 69.000 Euro. Diesen Betrag wollte die frühere Eigentümerin noch als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Doch der Abzug „nachträglicher Werbungskosten“ kommt nicht in Betracht, urteilte das FG. Die Entschädigung diene nicht mehr der Erzielung von Einkünften durch die bisherige Vermietung. Daher sei sie „der nicht steuerbaren Veräußerung zuzuordnen“.
Mit Urteil vom 20. Juni 2012 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in München entschieden, dass verbleibende Schuldzinsen als Werbungskosten gelten, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie nicht ausreicht, um sämtliche Schulden zu tilgen (Az.: IX R 67/10, JurAgentur-Meldung vom 5. September 2012). Nach Ansicht des FG Düsseldorf besteht kein Anlass, diese Rechtsprechung auch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung auszuweiten. „Zur Fortbildung des Rechts“ ließ das FG aber die Revision zum BFH zu.
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Ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbargarage auf seinem Grundstück dulden muss, ist nicht verpflichtet, dem Nachbarn zu gestatten, die über das Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu benutzen. Die mit dem erlaubten Überbau gem. § 912 BGB verbundene Duldungspflicht erfasst die Garagenzufahrt als sog. „Funktionsfläche“ nicht. OLG Hamm 22.11.2012, I-5 U 98/12
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