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Rechtsprechungsupdate Mietrecht Januar 2024

  1. Urinieren von Katzen im Treppenhaus: Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel entschied, dass das Urinierenlassen von Katzen im Treppenhaus eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen kann, da dies eine nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt.
  2. Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg urteilte, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie das Streichen von Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen vorsieht, da dies das Streichen der Fenster von außen nicht umfasst.
  3. Mietminderung bei Nutzungsbeschränkungen: Das Kammergericht Berlin entschied, dass eine Mietminderung aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen das Einschreiten der Behörde voraussetzt. Eine beiderseitige Verantwortlichkeit für fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen kann eine Minderungsquote von 50 % begründen.
  4. Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung: Das Landgericht Berlin urteilte, dass ein Härteeinwand wegen fehlenden Ersatzwohnraums Anmietbemühungen ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs voraussetzt. Zweifel an der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung sind dabei unerheblich.
  5. Falsche Strafanzeige als Kündigungsgrund: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine vorsätzlich oder leichtfertig falsche Strafanzeige eines Mieters gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Vermieterin eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, sofern die Strafanzeige nicht im Kern eine zutreffende Sachverhaltsschilderung enthält.
  6. Definition von Türnischen in der Wohnflächenverordnung: Der BGH klärte, dass eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung jede einen Durchgang ermöglichende Öffnung in einer die Grundfläche begrenzenden Wand ist. Der Einbau einer Tür oder eines Türrahmens ist dabei unerheblich.
  7. Kein Anspruch auf Untermieterlaubnis bei Verstoß gegen Mietpreisbremse: Das Landgericht Berlin entschied, dass kein Anspruch auf Untermieterlaubnis besteht, wenn dies einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellt. Ein Vermieter muss demnach die Gewinnerwirtschaftung des Mieters durch Untervermietung nicht erlauben.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

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Bundestag verabschiedet Corona-Gesetz – Achtung Mieterfalle

Am 25.03.2020 ist der Entwurf der Bundesregierung für das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht trotz mehrerer Änderungsanträge von Linken, FDP und AfD vom Bundestag – einstimmig mit den Stimmen der Opposition unverändert verabschiedet worden.

Frau Bundesjustizministerin Christine Lamprecht erläuterte und lobte dazu ausdrücklich und besonders die Hilfen für Mieter.

Diese Einschätzung ist jedoch fehlerhaft. Es handelt sich vielmehr um eine Mieterfalle, als um eine ernstzunehmende Hilfe für Mieter. Anders als andere Dauerschuldverhältnisse ist unterliegt die Miete gerade ausdrücklich nicht dem Moratorium. Die Miete ist demgemäß nicht gestundet! Vielmehr gilt Artikel 5 § 2 des Gesetzes:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Die Formulierung „trotz Fälligkeit nicht leistet“ ist höchst problematisch. Der Mieter ist zwar theoretisch vor Kündigung geschützt, die Miete ist aber dennochzur Zahlung fällig. Bei Nichtzahlung gerät der Mieter in Verzug, was üblicherweise bereits am 4. Werktag eines jeden Kalendermonats der Fall ist.

Praktisch bedeutet das, dass der Mieter gerichtlich erfolgreich auf Zahlung in Anspruch genommen werden kann, sobald er auch nur einen Cent Miete schuldig bleibt.

Ein verlorener Prozess kann dazu führen, dass auch die fällige (laufende) Miete nicht mehr gezahlt werden kann. Für die Miete nach dem 30.06.2020 oder bei Verlängerung nach dem 30.09.2020 gilt der Kündigungsausschluß jedoch nicht mehr.

Der Vermieter kann sich durch eine solche einfache und für ihn fast risikolos zu begehende Vorgehensweise je nach Bedarf ein Kündigungsrecht, sobald der Mieter gezwungen ist, die Mietzahlung wegen Corona einzustellen.

Auf Seiten des Gesetzgebers wurde diese geradezu zwingende Folge in der Praxis völlig übersehen.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte als Mieter oder Vermieter, die Fachanwälte Peter Böning und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten

Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof – BGH, Az.: VIII ZR 189/17.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

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Welche Regeln müssen erfüllt sein, damit die Mieterhöhung rechtmäßig ist?

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Mündliche oder konkludente Änderung der Vertragsabreden trotz doppelter Schriftformklausel in Mietvertrag über Gewerberäume

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen, vgl. BGH 25.1.2017, XII ZR 69/16.

Die Rechtsfrage, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann, wird unterschiedlich beantwortet. Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete. Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in AGB vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen § 305 b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich. Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos.

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Wohnungsüberlassung an die Tochter stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung liegt nicht vor, wenn ein Mieter lediglich drei Monate im Jahr die Wohnung selbst bewohnt und den Rest der Zeit die Wohnung einer nahen Verwandten (hier: der Tochter) zur Nutzung überlässt. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige liegt erst dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat oder der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt, vgl. AG München 2.3.2016, 424 C 10003/15.

Im Ergebnis steht dem Vermieter kein Recht zur Kündigung zu.

Die Tochter des Mieters gehört nämlich zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit ihrem Vater als dem Mieter der Wohnung stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt.

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Kündigung wegen alter Mietrückstände ist wirksam

§ 314 Abs. 3 BGB findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht, wie etwa  §§ 543, 569 BGB, keine Anwendung. Der Gesetzgeber hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat, vgl. BGH 13.7.2016, VIII ZR 296/15.

Die Klägerin ist eine katholische Kirchengemeinde. Sie hatte der Beklagten, ihrer ehemalige Küsterin, im Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb später die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14.8.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.11.2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Das AG gab der Räumungsklage statt; das LG wies sie ab. Es war der Ansicht, dass die Kündigung der Klägerin gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, da sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, da sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt.

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§ 314 BGB – Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.

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Wer muss die Kosten für die Funktionsprüfung und Anmietung von Rauchwarnmeldern übernehmen?

Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern sind als umlegbare Betriebskosten anzusehen. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten. Da jedoch zu den unterschiedlichen Auffassungen – soweit ersichtlich – noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, wurde die Revision zugelassen – LG Hagen 4.3.2016, 1 S 198/15.

Die Klägerin ist seit April 2014 Vermieterin der Beklagten. Im Mietvertrag werden die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position „Miet-und Wartungskosten für Rauchmelder“ aufgeführt. Bei Vertragsbeginn war die Wohnung nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Im März 2015 informierte die Klägerin ihre Mieter über die beabsichtigte Montage von Rauchwarnmeldern und die hierdurch anfallenden Kosten von 6,38 € zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk. Die Mietkosten würden im Rahmen der Betriebs-und Heizkostenabrechnung umgelegt.

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird in  einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein, da in NRW Mietwohnungen gem. § 49 Abs. 7 BauO NRW bis 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen und gerade für Großvermieter die Anmietung solcher Geräte von wirtschaftlichem Interesse sein kann. Zu den vorstehend zitierten unterschiedlichen Auffassungen liegt – soweit ersichtlich – noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor, weshalb die Revision zugelassen wurde.

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§ 49 BauO NRW

Wohnungen

(1) Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Flur oder einem anderen Vorraum haben. Dies gilt nicht für Wohnungen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Wohnungen in Gebäuden, die nicht nur zum Wohnen dienen, müssen einen besonderen Zugang haben; gemeinsame Zugänge sind zulässig, wenn Gefahren oder unzumutbare Belästigungen für die Benutzerinnen und Benutzer der Wohnungen nicht entstehen.

(2) In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl zugänglich sein. Abweichungen von den Sätzen 1 und 2 sind zuzulassen, soweit die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden können, insbesondere wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger vorhandener Bebauung oder weil sie den Einbau eines sonst nicht notwendigen Aufzugs erfordern.

(3) Wohnungen müssen durchlüftet werden können. Reine Nordlage aller Wohn- und Schlafräume ist unzulässig.

(4) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung liegen.

(5) Für Gebäude mit Wohnungen in den Obergeschossen sollen leicht erreichbare und zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder sowie für Rollstühle, Gehwagen und ähnliche Hilfsmittel hergestellt werden.

(6) Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sollen ausreichend große Trockenräume zur gemeinschaftlichen Benutzung eingerichtet werden.

(7) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

 

 

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Betriebskosten: Vermieter darf Mindestmüllmenge festlegen

§ 556a Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen – BGH 6.4.2016, VIII ZR 78/15.

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§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

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Wohnungseigentümergemeinschaften sind für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer passiv prozessführungsbefugt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt. Was unter Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer im Sinne der genannten Vorschrift zu verstehen ist, wird nicht in jeder Hinsicht einheitlich beurteilt – BGH 11.12.2015, V ZR 180/14.

Nach nahezu einhelliger Ansicht besteht diese Pflicht des Verbands nicht nur im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft konnte somit auch auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.

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