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Wohnungseigentümergemeinschaften sind für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer passiv prozessführungsbefugt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt. Was unter Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer im Sinne der genannten Vorschrift zu verstehen ist, wird nicht in jeder Hinsicht einheitlich beurteilt – BGH 11.12.2015, V ZR 180/14.

Nach nahezu einhelliger Ansicht besteht diese Pflicht des Verbands nicht nur im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft konnte somit auch auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

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Gewerbe nicht angemeldet: Bauvertrag nichtig?

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass ein einseitiger Verstoß gegen die Bestimmungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (hier: keine Gewerbeanmeldung) jedenfalls dann nicht zur einer Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt, wenn der Vertragspartner (hier: der Auftraggeber) keine Kenntnis von dem Verstoß hat. Das hat das OLG Düsseldorf am 01.03.2016 entschieden – OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 – 23 U 110/15.

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Stolperfalle Sicherheitsleistung

Regelungen zu anspruchswahrenden Sicherheitsleistungen im Bauvertrag können schnell zur Stolperfalle werden. Daher sollten Baubeteiligte alle Details dazu besonders aufmerksam formulieren, um die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Für Bauunternehmer geht es vor allem darum,  ihre Werklohnforderungen abzusichern. Bauherren wiederum sollten unter anderem die ordnungsgemäße und rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens sowie die unmittelbar hieran anknüpfenden Gewährleistungsansprüche schützen. Gängige Praxis sind Sicherheitsleistungen in Form von Vergütungseinbehalten sowie Bankbürgschaften. Allerdings enthält das Gesetz nur rudimentäre Bestimmungen zu Umfang und Inhalt derartiger Vertragspflichten (vgl. §§ 632a Abs. 2, 648a BGB).  Und auch das Regelungswerk der VOB/B sieht ebenfalls keinerlei Verpflichtungen zur Erbringung von Sicherheitsleistungen vor (§ 17 VOB/B setzt das Vorliegen derartiger Parteivereinbarungen voraus).

„Der Gesetzgeber überlässt es den Beteiligten eines Bauvertrages, rechtzeitig Sorge für ausgewogene Klauseln über Sicherheitsleistungen zu tragen“, sagt Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. „Allerdings ist hier besondere Vorsicht geboten, denn Vertragsklauseln können schnell unwirksam werden, sofern die Parteien diese nicht individuell ‚ausgehandelt‘ haben, “ warnt Baurechtsanwalt Jakobs. Insbesondere  wenn ein Unternehmen vertraglich beteiligt ist, deklariert der Gesetzgeber die Vertragsklauseln schnell zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die aufgrund der strikten gesetzlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff BGB wirkungslos bleiben. Dies gilt regelmäßig für Klauseln, die in vorformulierten Verträgen oder Anlagen hierzu enthalten sind.

Vereinbarungen über Sicherheitsleistungen in Form von AGB sind grundsätzlich sehr streng zu prüfen. Dies ist in erster Linie auf die Höhe der jeweils zu vereinbarenden Sicherheitsleistung bezogen, derzeit maximal 10 Prozent der Bruttoabrechnungssumme für die Vertragserfüllung und 5 Prozent für Gewährleistungsansprüche. Aber auch Dauer und Umfang der Sicherheiten lassen nur einen begrenzten AGB-rechtlichen Gestaltungsspielraum zu.

„Baubeteiligte sollten insbesondere sogenannte Kombisicherheiten, die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Gewährleistung schützen, sehr sorgsam ausgestalten“, betont Rechtsanwalt Jakobs. So kann der Bauherr beispielsweise eine Klausel vereinbaren, die ihm sowohl für die Vertragserfüllungs- als auch für die Gewährleistungsphase eine Sicherheit einräumt. Fehlen darin jedoch Regelungen zur klaren und zeitlich eindeutig abgrenzbaren Trennung zwischen den zu sichernden Ansprüchen vor und nach der Abnahme, ist die Klausel wegen Übersicherung zulasten des Bauunternehmers unwirksam. Enthält der Bauvertrag eine unwirksame Sicherheitenklausel, so kann der Auftragnehmer die Übergabe der Sicherheit verweigern oder die Herausgabe der dennoch übergebenen Sicherheit verlangen, ohne noch eine Sicherheit leisten zu müssen.

Der Deutsche Baugerichtstag e. V. erarbeitet derzeit Empfehlungsvorschläge zur gesetzlichen Regelung bauvertraglicher Sicherheitsleistungen. „Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings ist nicht absehbar, ob und in welchem Umfang der Gesetzgeber weitere Bestimmungen hierzu verabschieden wird“, sagt Jakobs. „Daher empfehlen wir allen Baubeteiligten, sich beim Thema Sicherheiten im Bauvertrag nicht auf Standardformulierungen zu verlassen und sich rechtzeitig Rat von einem spezialisierten Rechtsexperten einzuholen.“

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg rät allen Baubeteiligten, Verträge und Leistungsverzeichnisse von einem Baurechtsexperten prüfen zu lassen. Die im Vergleich zu den Gesamtkosten geringen Gebühren sind gut investiert.

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Zur Wahrung der Schriftform bei einem eigentlich formunwirksamen Mietvertrag

In Fällen, in denen der Vertragsschluss zwar nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB entspricht, in denen aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB dennoch gewahrt. § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten, vgl. BGH 17.6.2015, XII ZR 98/13.

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Mieter muss Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter trotz bereits vorhandener (selbst eingebauter) Melder dulden

Der Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter stellt eine bauliche Veränderung dar, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt und deshalb von den Mietern zu dulden ist. Sind Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude “in einer Hand”, so wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Mieter erreicht wurde, vgl. BGH 17.6.2015, VIII ZR 216/14 u.a.

Die beiden Verfahren (VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) betreffen die Frage, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Das LG gab den Klagen statt. Die Revisionen der Beklagten hatten vor dem BGH keinen Erfolg. Die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen stellen bauliche Veränderungen dar, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i.S.v. § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind.

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§ 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1.
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2.
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3.
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4.
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5.
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

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Verstoß gegen das Willkürverbot: BVerfG hebt Urteil wegen nicht berücksichtigter aktueller Rechtsprechung auf

Das BVerfG hat ein Urteil des AG Euskirchen u.a. wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot aufgehoben, weil das Gericht einschlägige Rechtsprechung (zum WEG) mit der Begründung nicht berücksichtigt hatte, diese sei ihm erst nach der mündlichen Verhandlung bekannt geworden. Die zu späte Verschaffung der erforderlichen Rechtskenntnisse berechtigt ein Gericht nicht, sehenden Auges falsche Entscheidungen zu treffen – BVerfG 28.7.2014, 1 BvR 1925/13.

Der Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin wurde vor dem AG auf Schadensersatz verklagt. Sie und die Klägerin sind zwei von drei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnung ist eine Garage zugeordnet. Anlässlich von Streitigkeiten besprühte die Beschwerdeführerin eine Garagendachverblendung mit Farbe, die sich sowohl über ihre eigene als auch über die Garagenzelle der Klägerin wölbt. Für Malerarbeiten zur Beseitigung dieser Farbauftragungen verlangte die Klägerin von der Beschwerdeführerin einen Betrag von rd. 465 €. Die Beschwerdeführerin rügte u.a. die Unzuständigkeit der Zivilabteilung und bestritt den Anspruch dem Grunde und der Höhe nach.

Das AG gab der Klage statt und verurteilte die Beschwerdeführerin zur Zahlung des eingeklagten Betrages. Zur Begründung führte das AG u.a. aus, erst im Anschluss an die mündliche Verhandlung sei ihm die Rechtsprechung bekannt geworden, nach der die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten. Da zu diesem Zeitpunkt aber bereits streitig verhandelt worden sei, sei eine Abgabe an den wegen dieser Zuordnung zuständigen Spruchkörper, nämlich die Abteilung für Wohnungseigentumssachen, nicht mehr möglich gewesen.

Das BVerfG hob das Urteil des AG auf (§ 93c Abs. 2 i.V.m. § 95 Abs. 2 BVerfGG) und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung dorthin zurück.

Die Gründe:
Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung als Willkürverbot. Das Gericht hat § 5 Abs. 2 WEG als offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt. Diese Vorschrift regelt, dass tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können; darunter fällt auch die Dachkonstruktion einer Garage, die im Sondereigentum steht. Der Schadensersatzanspruch hätte deshalb nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können.

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Stellt das Scannen von Porträtbildern als Privatkopien eine Urheberrechtsverletzung dar?

Die Schrankenregelung des § 53 Abs. 1 UrhG ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass sie lediglich eine Vervielfältigung veröffentlichter Werke erlaubt. Infolgedessen stellt das Scannen von Porträtbildern als Privatkopien durch den Porträtierten keine Urheberrechtsverletzung dar – BGH 19.3.2014, I ZR 35/13.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist freischaffende Porträtkünstlerin. Sie hatte im Oktober 2009 digitale Fotografien vom Beklagten und dessen Nachbarin gemacht. Später bearbeitete sie die Fotos an ihrem Computer, druckte die – von ihr als Entwürfe angesehenen – Bearbeitungen aus und überließ die Ausdrucke der Nachbarin des Beklagten zur Ansicht. Diese erlaubte daraufhin dem Beklagten, die Ausdrucke in seine Wohnung mitzunehmen. Dort scannte der Beklagte drei Fotobearbeitungen, auf denen er abgebildet war, ein und speicherte die Dateien auf seinem Computer ab.

Die Klägerin sah darin eine unerlaubte Vervielfältigung ihrer Fotoarbeiten und einen Eingriff in ihr Urheberpersönlichkeitsrecht. Sie nahm den Beklagten auf Unterlassung in Anspruch, von ihr geschaffene und ihn zeigende Bildnisarbeiten zu vervielfältigen. Darüber hinaus beantragt sie, den Beklagten zu verurteilen, die Besichtigung seines Computers durch einen Sachverständigen zuzulassen, Schadensersatz zu zahlen und die Abmahnkosten zu erstatten.

LG und OLG wiesen die Klage ab. Auch die Revision der Klägerin vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keine Ansprüche auf Unterlassung gem. § 97 Abs. 1 UrhG, Besichtigung gem. § 101a Abs. 1 UrhG, Schadensersatz gem. § 97 Abs. 2 UrhG und Erstattung von Abmahnkosten gem. § 97a Abs. 1 S. 2 UrhG a.F.

Der Beklagte hatte durch das Einscannen und Abspeichern der bearbeiteten Fotografien keine durch das Urheberrechtsgesetz geschützten Rechte der Klägerin verletzt. Zwar hatte er durch das Einscannen der Ausdrucke und Abspeichern der Dateien in das ausschließliche Recht der Klägerin aus § 15 Abs. 1 Nr. 1, § 16 UrhG zur Vervielfältigung ihrer urheberrechtlich geschützten Fotoarbeiten eingegriffen. Dieser Eingriff war jedoch von der Schrankenregelung des § 53 Abs. 1 S. 1 UrhG gedeckt. Die Vervielfältigungen dienten im vorliegenden Fall weder Erwerbszwecken noch hatte der Beklagte zur Vervielfältigung eine offensichtlich rechtswidrig hergestellte oder öffentlich zugänglich gemachte Vorlage verwendet.

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