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Gesetzesänderungen ab dem 01.04.2020: Was Sie jetzt zwingend wissen müssen

Im Zivilrecht soll das am 27.03.2020 im Bundesgesetzplatz veröffentlichte „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrechteine Erleichterung für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche denjenigen geben, die ob Corona ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht mehr erbringen können. Dies betrifft Geldleistungen und andere Leistungen (Leistungsverweigerungsrecht)

Artikel 240  Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie:

§ 1 Moratorium

(1)  Ein Verbraucher hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus(COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre.  Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.

(2)  Ein Kleinstunternehmen im Sinne der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen (ABl. L 124 vom 20.5.2003, S. 36) hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Vertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind,

das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder

dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.

(3) Absatz 1 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Erwerbsbetriebs gefährden würde. Absatz 2 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung zu einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen oder der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs führen würde. Wenn das Leistungsverweigerungsrecht nach Satz 1 oder 2 ausgeschlossen ist, steht dem Schuldner das Recht zur Kündigung zu.

(4) Die Absätze 1 und 2 gelten ferner nicht im Zusammenhang

mit Miet- und Pachtverträgen nach § 2, mit Darlehensverträgen sowie

mit arbeitsrechtlichen Ansprüchen.

(5)  Von den Absätzen 1 und 2 kann nicht zum Nachteil des Schuldners abgewichen werden.

Das Leistungsverweigerungsrecht betrifft „alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind“.

Ausgenommen hiervon sind ausdrücklich Miet-, Pacht-, Darlehens- sowie Arbeitsverträge.

Dies bedeutet, dass dieser § 1 für Mietzinszahlungen jedenfalls nicht gilt.

Wenn Sie als

  • Verbraucher oder
  • Kleinstunternehmer (weniger als 10 Mitarbeitern, Jahresumsatz bis zu € 2 Millionen)
  • vor dem 8. März 2020 einen Vertrag mit einem Stromversorger oder Telefonanbieter geschlossen haben und
  • es Ihnen aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise nicht mehr möglich ist, die Rechnungen zu zahlen,
  • weil dadurch ihr Lebensunterhalt bzw. die wirtschaftliche Grundlage des Unternehmens gefährdet ist.

Dann können Sie zunächst bis zum 30. Juni 2020 diese Rechnungszahlungen verweigern.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Wir erarbeiten für Sie interessengerechte und weitsichtige Lösungen, die es gerade jetzt braucht.

Wir wünschen Ihnen Gesundheit und dass wir diese Krise gemeinsam meistern.

Ihr Team von den Rechtsanwälten JAKOBS JUCHEM & PARTNER aus Warburg

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Corona-Virus

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

unser Kanzleibetrieb läuft nach wie vor gut, natürlich mit den mittlerweilen üblichen Einschränkungen beim Publikumsverkehr, der Kontakt mit den Mandanten läuft, sowohl über das Telefon als auch über E-Mail und selbstredend auch per Fax und postalisch. Viele der terminierten Gerichtsverhandlungen sind aufgehoben bzw. verlegt, es sollen derzeit nur noch unaufschiebbare Sachen stattfinden – wobei die Entscheidungen über die Termine letztlich bei jedem Richter selbst und nicht bei uns liegt. Soweit die Termine nicht aufgehoben sind, nehmen wir sie natürlich wahr.

Wir werden versuchen, Sie in den kommenden Tagen mit Updates über aktuelle rechtliche Entwicklungen auf dem Laufenden halten und versuchen, Fragen und Probleme zu beantworten und zu thematisieren, die sich bislang so noch nie ergeben haben.

Die aktuelle Gesundheitssituation zwingt auch uns dazu, unsere notariellen Dienstleistungen anzupassen. Wir bleiben aber für Sie bereit, bitten jedoch folgende Hinweise dringend zu beachten:

 

1. Wir führen Besprechungen im Vorfeld der Beurkundungen oder nach der Beurkundung nur noch telefonisch oder per Video-Konferenz (per Skype/Facetime) durch und werden die bereits vereinbarten Besprechungstermine dementsprechend umstellen. Wir sind aber weiterhin auch für Ihre Beratung da.

2. Bei der Beurkundung werden wir nur noch die Beurkundungsbeteiligten am Beurkundungsverfahren teilnehmen lassen. Bitte nehmen Sie davon Abstand, Verwandte, Freunde, Kinder etc. zur Beurkundung mitzubringen.

3. Soweit Sie sich selber gesundheitlich angeschlagen fühlen, erkältet sind, Grippe haben, nehmen Sie bitte von einer persönlichen Teilnahme an der Beurkundung Abstand. Sie können zunächst eine schriftliche Vollmacht erteilen und diese dann später, wenn Sie wieder gesund sind, nachbestätigen oder Sie können die Beurkundung genehmigen. Wenn Sie hier Fragen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

4. Bevor Sie die notarielle Geschäftsstelle betreten, sind Sie unbedingt gebeten, an dem vor dem Notariatseingang befindlichen Desinfektionstisch Ihre Hände zu desinfizieren.

5. Wir werden den Zugang zu unserer Geschäftsselle nur noch für diejenigen ermöglichen, die bereits vorab vereinbarte Notariatstermine haben. Sollten Sie ohne einen derartigen Termin zu uns kommen wollen, verweisen wir Sie auf die vorherige telefonische Vereinbarung, werden Sie aber nicht ins Gebäude einlassen.

6. Soweit Sie nur eine Unterschriftsbeglaubigung durchführen müssen, bieten wir Ihnen an, diese in Ihrem Pkw auf dem vor dem Haus vorhandenen Parkplatz.

7. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Termine jetzt auch verlegen müssen. Wir werden darauf achten, dass der Terminkalender aufgelockert wird und sich möglichst wenig Klienten im Notariat begegnen und Wartezeiten gänzlich ausgeschlossen werden. Unsere Mitarbeiter werden Sie telefonisch kontaktieren. Sofern Sie vor der Beurkundung feststellen, dass noch Fragen offen sind, die die Beurkundung betreffen, bitten wir Sie dringend, diese vorab zu klären, da wir ansonsten in Terminkollision geraten.

8. Bei eiligen Grundschuldbestellungen bitten wir ebenfalls Kontakt mit uns vorab aufzunehmen. Wir müssen darauf hinweisen, dass sich auch die Eintragungszeiten bei den Behörden schon verlängert haben und weiter verlängern werden.

9. Wir sind Ihnen sehr dankbar, wenn Sie zur Beurkundung neben Ihrem Personalausweis auch gleich eine Kopie Ihres Ausweises mitbringen oder uns diesen– soweit möglich – vorab per Mail übermitteln.

10. Die Abläufe bei den Behörden haben sich bereits stark verlangsamt, teilweise sind unsere Ansprechpartner nicht mehr erreichbar. Wir haben keine Möglichkeit, die Abläufe bei den Behörden zu beschleunigen. Bitte nehmen Sie von diesbezüglichen Rückfragen Abstand! Vielen Dank.

11. Wir bitten Sie alle um ein verständnisvolles Miteinander. Wir bemühen uns solange wie möglich unsere Dienstleistungen für Sie zu erfüllen. Wir alle sind vor eine enorme Herausforderung gestellt und müssen besonnen und verantwortungsbewusst bleiben.

 

Bleiben Sie gesund, kommen Sie gut durch diese Zeit, achten Sie auf Ihre Nächsten und folgen Sie den Empfehlungen der Behörden und zuständigen Entscheidungsträger.

Ihr und Euer Team von Jakobs Juchem & Partner.

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Architekt muss sämtliche Vorgaben des Bebauungsplans beachten!

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Dazu gehört die Beachtung der gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen. Ist dem Bebauungsplan zu entnehmen, dass mit stauendem oder anstehendem Wasser zu rechnen ist, muss der Keller dem OLG München zufolge so geplant werden, dass kein Wasser eindringt. Die fehlende Abdichtung gegen drückendes Wasser stellt einen Planungsmangel dar. Die Erteilung einer rechtswidrigen Baugenehmigung, die von Dritten angefochten oder von der Baugenehmigungsbehörde zurückgenommen oder widerrufen werden kann, entlastet den Architekten hierbei nicht, OLG München, Beschluss vom 06.02.2018 – 13 U 4263/16 Bau; BGH, Beschluss vom 04.07.2018 – VII ZR 57/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS JUCHEM & PARTNER – Ihre Kanzlei in Warburg.

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Beweisbare Bedenken – Zur Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers

Baumängel können zurückzuführen sein auf die Leistungsbeschreibung oder auf Anordnungen des Auftragsgebers, auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers. In diesem Fällen stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Auftragnehmer auch für solche Mängel haftet, die letztlich ihre Ursache aus einem anderen Verantwortungsbereich haben. Regelmäßig kommt in diesen Fällen die Bedenken- und Hinweispflicht des Auftragnehmers ins Spiel, um die sich – wie die Praxis immer wieder zeigt – viele Missverständnisse ranken.

Ausgangslage: Verschuldensunabhängige Erfolgshaftung

Die häufig bei Auftragnehmern anzutreffende Auffassung, dass bereits ein Mangel nicht vorliege, wenn nach der Leistungsbeschreibung oder der Anordnung des Auftraggebers gebaut werde, ist bereits im Ausgangspunkt und grundsätzlich falsch. Denn es gilt die verschuldensunabhängigen Erfolgshaftung des Auftragnehmers. Nach der Systematik des Werkvertragsrechts haftet er grundsätzlich auch dann, wenn ihn an dem Mangel kein Verschulden trifft, also vom Grundsatz her auch dann, wenn die Mangelursache (auch) im Verantwortungsbereich des Auftraggebers oder eines Vorunternehmers, auf dessen Werk der Unternehmer aufbaut, liegt (BGH, Urteil vom 08.11.2007 – VII ZR 183/05).

Bei der Enthaftung des Auftragnehmers handelt es sich also um einen Ausnahmetatbestand, dessen Voraussetzungen der Auftragnehmer im Streitfall zu beweise hat. Entsprechend findet sich für die Enthaftung in § 13 Abs. 3 VOB/B folgende Formulierung:

„Ist ein Mangel zurückzuführen auf die Leistungsbeschreibung oder auf Anordnungen des Auftraggebers, auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers, haftet der Auftragnehmer, es sei denn, er hat die ihm nach § 4 Abs. 3 VOB/B obliegende Mitteilung gemacht.“

Mit dieser Regelung der VOB/B wird zunächst der allgemeine Grundgedanke des Werkvertragsrechts zum Ausdruck gebracht, wonach der Auftragnehmer ungeachtet der Vorgaben durch Auftraggeber und sonstige Baubeteiligte in der Erfolgshaftung ist. § 13 Abs. 3 VOB/B formuliert sodann einen Tatbestand der Haftungsbefreiung. Die Formulierung der Regelung bringt deutlich zum Ausdruck, dass es sich um einen Befreiungstatbestand handelt, dessen Voraussetzungen vom Unternehmer darzulegen und im Streitfall zu beweisen sind (BGH, Urteil vom 08.11.2007 – VII ZR 183/05). Der Auftraggeber muss dagegen nicht beweisen, dass der Mangel aus der Verletzung einer Prüfungs- und Hinweispflicht herzuleiten ist.

Der Auftragnehmer wird somit nur von einer Mangelhaftung frei, wenn

  • ein ordnungsgemäßer Bedenkenhinweis (beweisbar) vorliegt,
  • oder der Auftragnehmer bei gebotener Prüfung die Ungeeignetheit der Planung oder Vorleistung nicht erkannt hat und auch nicht erkennen konnte,
  • oder feststeht, dass der Auftraggeber trotz eines (nicht erfolgten) Bedenkenhinweises auf der Umsetzung seiner Vorgaben bestanden hätte (da dann der Bedenkenhinweis sinnlos gewesen wäre),
  • oder der Auftraggeber nicht aufklärungsbedürftig war, wofür es aber grundsätzlich nicht ausreichend ist, dass der Architekt oder Bauleiter des Auftraggebers den Mangel der Vorleistung kennt.

Prüfpflicht

Nach § 4 Abs. 3 VOB/B hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Auftragnehmer dem Auftraggeber unverzüglich – möglichst vor Beginn der Arbeiten – schriftlich mitzuteilen. Diese Regelung ist Ausdruck eines allgemein für das Bauvertragsrechts aus Treu und Glauben abgeleiteten Rechtsgedankens. Sie gilt deshalb grundsätzlich inhaltlich auch im BGB-Bauvertrag (BGH, Urteil vom 14.03.1996 – VII ZR 34/95).

Das setzt voraus, dass der Unternehmer aufgrund seiner Prüfung Bedenken haben musste. Dem kann sich der Unternehmer nicht dadurch entziehen, dass er sich um die Vorgaben des Auftraggebers bzw. die Vorleistung eines Unternehmers nicht kümmert (BGH, Urteil vom 24.6.1963 – VII ZR 10/62) oder mitteilt, dass er keine Kenntnisse und Erfahrungen mit dem ins Auge gefassten Gewerk oder den Baustoffen hat (BGH, Urteil vom 12.5.2005 – VII ZR 45/04). Denn jeder Unternehmer, der seine Arbeit auf der Grundlage von fremden Vorgaben, Planungen oder Vorleistungen auszuführen hat, muss prüfen und gegebenenfalls auch geeignete Erkundigungen einziehen, ob diese Vorgaben, Planungen, Vorarbeiten, Stoffe oder Bauteile eine geeignete Grundlage für sein Werk bieten und keine Eigenschaften besitzen, die den Erfolg seiner Arbeit in Frage stellen können. Der Rahmen dieser Verpflichtung und ihre Grenzen ergeben sich aus dem Grundsatz der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls darstellt (BGH, Urteil vom 23.10.1986 – VII ZR 48/85). Es kommt auf das von dem Unternehmer zu erwartende Fachwissen, die sonstigen Umstände der Vorgaben und Vorleistungen und die Möglichkeiten zur Untersuchung an (BGH, Urteil vom 19.01.1989 – VII ZR 87/88).
Entlastung durch Fachplanung?

Spezialkenntnisse der jeweiligen Fachplaner muss der lediglich ausführende Unternehmer in der Regel nicht haben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2000 – 22 U 78/00). Allein der Umstand, dass eine Fachplanung vorliegt, entlastet als solcher nicht (OLG München, Urteil vom 19.6.2002 – 27 U 951/01). Die Prüfungspflicht des Unternehmers kann zwar eingeschränkt sein, wenn der fachkundige Bauherr oder seine fachkundigen Erfüllungsgehilfen die notwendige Prüfung selbst vornehmen können oder vorgenommen haben. Aber auch in diesem Fall obliegt dem Unternehmer eine Plausibilitätskontrolle. Der Unternehmer muss vor allem diejenigen Grundlagen der fachspezifischen Planung überprüfen, die auch Grundlage seiner Arbeit sind. Geht die Planung erkennbar von falschen Voraussetzungen aus, hat er Bedenken anzumelden. Gleiches gilt, wenn sich vor Ort Abweichungen von den Grundlagen der Planung ergeben oder die Planung erkennbar in sich widersprüchlich oder lückenhaft (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 29.03.2011 – 9 U 108/10) ist. Der Unternehmer darf sich also auf die Fachplanung nicht verlassen, wenn deren Lücken und Mängel erkennbar sind (BGH, Urteil vom 19.01.1989 – VII ZR 87/88).
Bedenkenhinweispflicht

Die Pflicht, auf Bedenken hinzuweisen, besteht, wenn der Unternehmer die Ungeeignetheit der Vorleistung oder der Anordnung des Unternehmers erkannt hat oder hätte erkennen können.

Nach § 4 Abs. 3 VOB/B hat der Bedenkenhinweis schriftlich zu erfolgen. Damit soll der Warnung besonderer Nachdruck verliehen werden. Die Rechtsprechung hat aber auch eine Haftungsbefreiung für möglich gehalten, wenn die Schriftform nicht eingehalten worden ist, wenn er eindeutig, d. h. inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend ist. Die Beweislast dafür, dass Fehlen der der Schriftform ohne Bedeutung war, trägt der Unternehmer (BGH, Urteil vom 22.3.1962 – VII ZR 255/60).

Die Berufung auf einen mündlich erteilten Bedenkenhinweis ist gefährlich: Denn wer im Prozess vorträgt, dass er mündlich Bedenken angemeldet hat, gesteht damit ein, dass er die Fehlerhaftigkeit der Vorleistung oder Planung erkannt hat. Gelingt es dann nicht, den Hinweis an und für sich und mit der nötigen Begründung zu beweisen, kommt eine Haftungsbefreiung nicht mehr in Betracht.
Adressat der Hinweispflicht

Adressat der Hinweispflicht ist stets der Auftraggeber als Vertragspartner. Die in der Praxis immer wieder anzutreffende Auffassung, dass es ausreichend sei, den bauleitenden Architekten des Auftraggebers zu informieren, ist falsch und gefährlich. Zwar kann der Architekt oder Bauleiter eine entsprechende Empfangsvollmacht haben. Im Streitfall ist das aber vom Aufragnehmer zu beweisen. Hier ist es ratsam bereits vor Ausführungsbeginn mit dem Auftraggeber schriftlich (nachweisbar) zu vereinbaren, an wen ggfls. entsprechende Hinweise zu erfolgen haben.

Insbesondere wenn der Bauleiter oder Architekt sich den Bedenkenhinweisen verschließt, muss der Auftragnehmer die Bedenken gegenüber dem Auftraggeber direkt erheben. Das gilt insbesondere für den Fall, dass die Architekten oder Bauleiter für die Planung oder planungsgleiche Anordnung verantwortlich sind, gegen die Bedenken erhoben werden.
Reaktion des Auftraggebers

Nicht selten reagieren Auftraggeber gar nicht auf den erfolgten Bedenkenhinweis. Dann stellt sich für den Auftragnehmer die Frage, wie er verfahren soll. Zwar reicht nach § 4 Abs. 3 VOB/B ein Bedenkenhinweis aus. Damit erschöpft sich aber die Regelung nicht. Denn sie ist Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, der aus Treu und Glauben abgeleitet ist. Es ist deshalb nach Treu und Glauben für den Unternehmer grundsätzlich geboten, eine ablehnende Reaktion abzuwarten. Rührt der Auftraggeber sich nach einer angemessenen Frist nicht, sollte durch Nachfrage geklärt werden, ob trotz der Bedenken weitergearbeitet werden soll. Denn bei verständiger Würdigung des Gesamtverhaltens des Auftraggebers wird der Auftragnehmer gerade nicht davon ausgehen dürfen, dass dieser ein solches Werk wünscht und dessen Schweigen auf den Bedenkenhinweis somit nicht als Einverständnis ansehen können, eine mangelhafte Leistung zu produzieren.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

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Auflassung kann nicht an Abnahme geknüpft werden!

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam. Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 2,6% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt – OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 – 19 U 172/14; BGH, Beschluss vom 15.03.2017 – VII ZR 292/16.

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BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten

Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof – BGH, Az.: VIII ZR 189/17.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung: Auftraggeber muss Mangelhaftigkeit beweisen!

Welche Beschaffenheit das zu erbringende Werk haben soll, also den Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, hat derjenige zu beweisen, der sich auf die vertragliche Vereinbarung beruft. Dies ist der Auftraggeber, der Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung verlangt, auch wenn vor der Abnahme grundsätzlich der Auftragnehmer die Mangelfreiheit der erbrachten Leistungen zu beweisen hat. Das hat das OLG Stuttgart am 09.01.2018 entschieden, vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 09.01.2018 – 10 U 93/17.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Was ist ein Bauvertrag?

Der im neuen Bauvertragsrecht 2018 geregelte Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels, vgl. § 650 a Abs. 1 BGB.

Wie war es bisher?

Der Bauvertrag wurde bislang gesetzlich im BGB nicht definiert. Verschiedene Vorschriften verwenden jedoch die Begriffe „Bauwerk“, „Außenanlage“ oder „eines Teils“ davon als Tatbestandsmerkmale.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wird unter einem Bauwerk eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache verstanden. Erfasst sind damit nicht nur Gebäude, sondern auch andere von Menschen aus Material geschaffene, in vergleichbarer Weise ortsfest angebrachte Sachen.

Bezüglich einer Außenanlage muss es sich um Arbeiten handeln, die mit Arbeiten an einem Bauwerk vergleichbar sind.

Was gilt ab jetzt?

Die Anwendbarkeit der Vorschriften im § 650 a ff. BGB hing künftig davon ab, dass § 650 a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB einschlägig ist.

Die Begriffe „Bauwerk“ und „Außenanlage“ sollen nach dem Willen des Gesetzgebers dabei so zu verstehen sein wie bisher, werden aber ergänzt um die Fallvariante Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung und Umbau.

Abbrucharbeiten (Beseitigung) sind somit im Gegensatz zu früher vom Bauvertragsbegriff ebenfalls mitumfasst.

Den Begriff „Umbau“ will der Gesetzgeber so verstanden wissen, wie in § 2 Abs. 5 HOAI. „Umbauten“ sind danach Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.

Was ist zu beachten?

Nachdem in § 650 a Abs. 1 BGB in allen Varianten (Herstellung/Wiederherstellung/Beseitigung/Umbau) die Bearbeitung eines Teils ausreichend ist, könnten nach dem Wortlaut selbst kleine Reparaturarbeiten zur Annahme eines Bauvertrages führen, denn selbst dann wird z.B. ein Teil eines Bauwerks beseitigt oder wiederhergestellt.

Es ist daher zu erwarten, dass von der Rechtsprechung zusätzlich (umgeschriebene) Kriterien herausgebildet werden, um den Anwendungsbereich des § 650 a Abs. 1 BGB einzuschränken. Denkbar wäre z.B., zu verlangen, dass die Arbeiten für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.

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§ 650a BGB – Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

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Ab wann gilt das neue Bauvertragsrecht?

Auf ein Schuldverhältnis, das vor dem 01.01.2018 entstanden ist, finden die Vorschriften dieses Gesetzes, des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauverträgen in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung Anwendung, vgl. EGBGB, Artikel 229, § 39.

Wie war es bisher?

Die §§ 631 ff. BGB galten für alle bis einschließlich 31.12.2017 geschlossene Werkverträge – bei Bauträgerverträgen einschließlich der Abschlags V -, soweit die Bestimmungen nicht durch vertragliche Vereinbarungen zulässig abgeändert wurden.

Was gilt ab jetzt?

Die Anknüpfung des Artikels 229 § 39 EGBGB erfasst die Abwicklung des gesamten Schuldverhältnisses. Voraussetzung ist, dass das Schuldverhältnis bereits vor Ablauf des Jahres tatsächlich „entstanden“ ist.

Der Begriff des Entstehens bedeutet, dass Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses grundsätzlich nach dem Recht beurteilt werden soll, dass zur Zeit der Verwirklichung seines Entstehens galt.

Nimmt der Geschäftspartner das Angebot an und geht diese Erklärung dem Antragenden spätestens am 31.12.2017 zu, ist das bauvertragliche Schuldverhältnis eindeutig vor dem 01.01.2018 entstanden.

Entsteht das Schuldverhältnis erst nach diesem Stichtag, findet das neue Recht Anwendung.

Was ist zu beachten?

Die oben aufgeführte klare Stichtagsregelung in Artikel 229 § 39 EGBGB wirft Fragen dahingehend auf, wie sich nachträglich ergebende Umstände/Änderungen auswirken.

So wirkt eine Genehmigung wegen fehlender Vertretungsmacht auf den Zeitpunkt des Zugangs der Annahme zurück, vgl. § 184 BGB.

Tritt ein Dritter dem vor dem 01.01.2018 geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das alte Recht maßgeblich. Der Vertrag darf nur nicht in seinem sachlichen Kern geändert werden, vgl. BGH, NJW-RR 2006, 668, Rd.-Ziffer 16.

Probleme wirft jedoch der Stufenvertrag auf, wie er häufig als Architektenvertrag abgeschlossen wird. Hier wird durch Vertragsauslegung zu klären sein, ob bei Vertragsschluss vor dem 01.01.2018 bereits alle Leistungen verbindlich beauftragt sind und lediglich der Zeitpunkt für den Abruf offen ist oder ob sich der Auftraggeber die Annahme für die weiteren Leistungsstufen vorbehalten hat.

Haben die Parteien noch in 2017 einen Rahmenvertrag geschlossen, so gilt:

Er zielt zwar auf eine auf Dauer angelegte Geschäftsverbindung ab, regelt aber nur die Inhalte von Verträgen, die erst zukünftig abzuschließen sind, vgl. BGH, NJW-RR 1992, 977, 978.

Auf diese findet das neue Bauvertragsrecht Anwendung, weil die konkreten Objekte und Maßnahmen erst nach dem Stichtag beauftragt werden.

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Bauvertrag Bauvertrag nach BGB: Keine Mängelrechte vor Abnahme!

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertig gestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen. Das hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 19.01.2017 entschieden, BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13.

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