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Betriebskostenabrechnung und vorbehaltloser Ausgleich einer Nachforderung allein rechtfertigen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis

Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume rechtfertigen allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Der Vermieter kann selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters abändern – BGH 28.5.2014, XII ZR 6/13.

 

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Anrechnung der Mietminderung auf Betriebs­kosten­voraus­zahlung: Jährliche Betriebs­kosten­abrechnung muss Mietminderung ebenfalls berücksichtigen

Wird eine Mietminderung auch auf die Betriebs­kosten­voraus­zahlung angerechnet, so muss die jährliche Betriebs­kosten­abrechnung die Mietminderung ebenfalls berücksichtigen. Die Berechnung etwaiger Nachforderungen kann am einfachsten durch eine Gegenüberstellung der tatsächlich geleisteten Zahlungen (Nettomiete + Betriebs­kosten­voraus­zahlungen) und der geschuldeten  Gesamtmiete (Nettomiete + abgerechnete Betriebskosten – Mietminderung) erfolgen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Köln hervor, Landgericht Köln, Urteil vom 08.05.2013 – 9 S 278/12.

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Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen – BGH 9.10.2013, VIII ZR 22/13

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahr 2007 von der Voreigentümerin gekauft hatte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung aus Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 war von der Hausverwaltung erstellt worden und wurde im Dezember 2008 i.H.v. 736,59 € im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

AG und LG wiesen die Klage ab. Das LG war der Ansicht, die Abtretung der Ansprüche sei zwar wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil die Abrechnung in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß gewesen sei. Schließlich weise sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht aus. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des LG war die Abrechnung für die Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der Hausverwaltung betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007 ergab sich, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von rund 5.835 € erhoben wurde. Wenn aber bereits das Hauswartunternehmen – wie hier – eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

Ähnlich verhielt es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Die Beklagte hatte in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten bezogen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wurde insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

Bezüglich der Position Wasser war in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag i.H.v. rund 3.322 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag i.H.v. 3.156 € ausgewiesen. Entsprechendes galt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608 € angegeben wurden und die zu verteilenden Kosten 3.428 € betrugen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wurde und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten waren, ging aus der Abrechnung selbst hervor. Also stand auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen konnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt worden war.

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Verspätete Auszahlung eines Betriebskostenguthabens begründet keinen Anspruch auf Verzugszinsen

In Fällen, in denen Vermieter Betriebskostenguthaben verspätet an Mieter ausbezahlen, weil sie mit ihrer Pflicht auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten sind, ergibt sich für den Mieter auch nicht aus entsprechender Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen. Aufgrund des vom Gesetzgeber bewusst eng gefassten Anwendungsbereichs des § 288 Abs. 1 BGB kann die Vorschrift jedoch nicht auf alle Fälle angewendet werden, in denen mittelbar die Verschaffung von Geld geschuldet wird. BGH 5.12.2012, XII ZR 44/11

Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte von der Klägerin Gewerberäume angemietet. Das Mietverhältnis endete im Dezember 2009. Es war eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart worden. Demnach sollten die entstandenen Nebenkosten “in einem Zeitraum von zwölf Monaten in tatsächlicher Höhe abgerechnet” werden. Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2007 allerdings nicht binnen zwölf Monaten seit dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums ab, sondern erst nach schriftlicher Aufforderung durch die Beklagte im August 2009, woraus sich ein erhebliches Guthaben zu Gunsten der Beklagten ergab. Dieses wurde von der Klägerin sodann vollständig ausgeglichen.

Mit der Klage machte die Klägerin zunächst rückständige Miete für den Monat November 2009 geltend. Mit der Widerklage verlangte die Beklagte wegen der verspäteten Abrechnung für die Guthaben aus den Abrechnungszeiträumen 2004 bis 2007 jeweils vom ersten Tag des Folgejahres an bis zum Zeitpunkt der Abrechnung die Zahlung gesetzlicher Verzugszinsen.

Das LG gab der Klage statt; das OLG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb vor BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Beklagte konnte von der Klägerin weder in direkter noch in entsprechender Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB Verzugszinsen für die zwischenzeitlich an sie ausbezahlten Betriebskostenguthaben verlangen.

Nach § 288 Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Geldschuld, mit der der Schuldner in Verzug geraten ist, zu verzinsen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lagen hier allerdings bereits deshalb nicht vor, weil die Klägerin in dem Zeitraum, für den die Beklagte Verzugszinsen verlangt, nur zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet war und daher keine Geldschuld vorlag. Die Beklagte konnte in dem genannten Zeitraum von der Klägerin weder die Erstattung eines Betriebskostenguthabens noch die Rückerstattung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen.

Entgegen der Auffassung der Revision ergab sich ein Anspruch auf Verzugszinsen für die Beklagte auch nicht aus der entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB. Zwar wird eine analoge Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB teilweise bejaht. Der Senat schließt sich jedoch der Ansicht an, wonach der Vermieter nur eine fristgerechte Abrechnung schulde und damit keine Geldschuld i.S.v. § 288 Abs. 1 BGB. Zwar führt die verspätete Abrechnung der Betriebskosten in den Fällen, in denen sich aufgrund der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergibt, dazu, dass dem Mieter unberechtigt ein Geldbetrag vorenthalten wird. Aufgrund des vom Gesetzgeber bewusst eng gefassten Anwendungsbereichs des § 288 Abs. 1 BGB kann die Vorschrift jedoch nicht auf alle Fälle angewendet werden, in denen mittelbar die Verschaffung von Geld geschuldet wird.

Hinzu kommt, dass der Mieter anders als der Gläubiger einer “echten” Geldschuld über ausreichende Möglichkeiten verfügt, den Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu veranlassen. So kann er während eines laufenden Mietverhältnisses die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 273 Abs. 1 BGB verweigern. Im beendeten Mietverhältnis kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist sofort die Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen und diese gegebenenfalls auch im Wege einer Klage geltend machen, ohne zuvor auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnung klagen zu müssen. Eine zusätzliche Möglichkeit, den Vermieter zur Erbringung der geschuldeten Leistung zu veranlassen, erfordert der Schutz des Mieters nicht. Zur zitierten Seite…

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Zum Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (BGH 12.12.2012, VIII ZR 264/12) mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.

Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).

Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen. Zur zitierten Pressemitteilung…

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Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen “Gartenpflege” und “Hausmeister” in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte. Zur zitierten Pressemitteilung…

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