Neue Bauordnung NRW: Was Bauherren seit September beachten müssen

Kann eine Baugenehmigung entstehen, obwohl das Bauamt keinen Bescheid erlässt? Seit dem 1. September 2026 sieht die nordrhein-westfälische Bauordnung hierfür eine neue Regelung vor. Daneben ändern sich die Vorgaben für Bauanträge und das Bauen im Bestand. Für Eigentümer, Architekten und Bauunternehmen kommt es darauf an, die Voraussetzungen genau zu unterscheiden – insbesondere beim Baubeginn.

Die Änderungen beruhen auf dem Dritten Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung vom 21. Juli 2026. Sie gelten für Vorhaben in Nordrhein-Westfalen, also auch in Warburg und im Kreis Höxter. Auf Grundstücke im angrenzenden Hessen lassen sich die landesrechtlichen Regelungen dagegen nicht übertragen.

1. Bauanträge: Elektronisch einreichen – aber über den richtigen Zugang

Nach § 70 Abs. 1 BauO NRW ist der Bauantrag elektronisch bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Hat diese einen besonderen elektronischen Zugang eröffnet, muss für die elektronische Antragstellung dieser Zugang genutzt werden. Eine beliebige E-Mail an irgendeine Behördenadresse genügt deshalb nicht ohne Weiteres.

Die Vorschrift berücksichtigt zugleich schriftlich eingereichte Anträge: Die Behörde kann einen elektronischen Antrag verlangen und Vorgaben zum Dateiformat machen. Daraus folgt weder, dass Papier überall unverändert akzeptiert werden muss, noch ein ausnahmsloses landesweites Papierverbot. Prüfen Sie deshalb vor der Einreichung die Vorgaben der zuständigen Bauaufsicht. Bewahren Sie Eingangsbestätigung, übermittelte Unterlagen und spätere Ergänzungen nachvollziehbar auf.

2. Genehmigung durch Fristablauf: Nicht einfach sechs Wochen abwarten

Die neue Genehmigungsfiktion nach § 74 Abs. 3 BauO NRW in Verbindung mit § 42a VwVfG NRW betrifft Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen gilt die beantragte Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet. Nach § 90 Abs. 4 Satz 3 BauO NRW gilt die neue Fiktion nur für Bauanträge, die ab dem 1. September 2026 gestellt wurden.

Im vereinfachten Verfahren ist grundsätzlich eine Sechswochenfrist maßgeblich. Diese beginnt jedoch nicht automatisch am Tag der Antragstellung. Entscheidend sind die vollständigen Bauvorlagen sowie die erforderlichen Stellungnahmen und Mitwirkungen beziehungsweise der Ablauf der gesetzlichen Beteiligungsfristen. Eine bloße Eingangsbestätigung belegt daher noch nicht, dass die maßgebliche Frist bereits läuft.

Hinzu kommen mögliche Fristverlängerungen und besondere gesetzliche Vorgaben. Bauherren sollten deshalb den Fristbeginn und den weiteren Verfahrensablauf mit ihrem Planungsbüro sorgfältig dokumentieren. Der Schluss „Antrag eingereicht, sechs Wochen vergangen, also genehmigt“ kann falsch sein.

3. Auch bei einer fingierten Genehmigung darf nicht sofort gebaut werden

Genehmigungsfiktion und zulässiger Baubeginn sind zwei unterschiedliche Fragen. Nach § 74 Abs. 6 BauO NRW darf mit der Ausführung erst begonnen werden, wenn der Bauherrschaft die Baugenehmigung oder die Bescheinigung über den Eintritt der Genehmigungsfiktion zugegangen ist. Außerdem müssen der Bauaufsichtsbehörde die vorgeschriebenen Bescheinigungen nach § 68 BauO NRW und die Baubeginnanzeige vorliegen.

Den Beginn eines genehmigungsbedürftigen Vorhabens müssen Bauherren nach § 74 Abs. 8 BauO NRW mindestens eine Woche vorher in Textform anzeigen. Wer allein anhand seiner eigenen Fristberechnung Erd- oder Bauarbeiten beauftragt, kann somit zu früh starten.

Auch inhaltlich bedeutet die Fiktion keine Garantie für ein unangreifbares Vorhaben. Eine fingierte Genehmigung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Nachbarn angefochten oder von der Behörde zurückgenommen werden. Für die Terminplanung empfiehlt es sich deshalb, den Genehmigungsstatus und die Voraussetzungen des Baubeginns ausdrücklich zu prüfen.

4. Umbauen im Bestand: Nicht jedes Bauteil muss auf Neubau-Niveau gebracht werden

Bei bestehenden Gebäuden ist sorgfältig zwischen dem geplanten Eingriff und den unveränderten Gebäudeteilen zu unterscheiden. § 59 Abs. 2 BauO NRW begrenzt bei wesentlichen Änderungen die Anforderungen an nicht unmittelbar berührte Teile: Solche Anforderungen dürfen nur gestellt werden, wenn dies zur Abwehr von Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig ist. Das kann für die Planung eines Bestandsumbaus erheblich sein.

Daraus folgt jedoch keine pauschale Freistellung von Brandschutz, Standsicherheit oder anderen Sicherheitsanforderungen. Ebenso wenig wird ein ursprünglich rechtswidrig errichteter Gebäudeteil allein durch einen geplanten Umbau zulässig. Vor der Planung sollten deshalb vorhandene Genehmigungen, Bestandsunterlagen und technische Nachweise zusammengeführt werden. Welche Erleichterungen tatsächlich greifen, hängt vom konkreten Gebäude und der vorgesehenen Maßnahme ab.

5. Weniger bauordnungsrechtliche Vorgaben ändern nicht automatisch den Bauvertrag

Für Bauunternehmen und Architekten ist eine weitere Unterscheidung besonders wichtig: Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und vertraglich geschuldete Qualität sind nicht dasselbe. Die Änderung der Bauordnung bedeutet daher nicht, dass vereinbarte Ausführungsstandards nachträglich entfallen.

Nach § 633 Abs. 2 BGB kommt es für die Mangelfreiheit zunächst auf die vereinbarte Beschaffenheit an. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, sind insbesondere der vertraglich vorausgesetzte Verwendungszweck und die berechtigterweise zu erwartende Qualität maßgeblich. Eine bauaufsichtsrechtlich zulässige Ausführung kann deshalb trotzdem einen Werkmangel darstellen.

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik können weiterhin den vertraglich geschuldeten Standard bestimmen. Soll davon abgewichen werden, bedarf es einer sorgfältigen rechtlichen und technischen Prüfung, einer verständlichen Aufklärung und einer tragfähigen Vereinbarung. Ein pauschaler Hinweis auf die neue Bauordnung ersetzt dies nicht.

Für Bauherren empfiehlt sich deshalb, vor Auftragsvergabe und Ausführungsbeginn drei Punkte getrennt zu klären: das anwendbare Genehmigungsverfahren, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen und die vereinbarte Bauqualität.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg unterstützt Sie bei Fragen zur Baugenehmigung, bei der Prüfung von Bau- und Architektenverträgen sowie bei Streitigkeiten über die geschuldete Ausführung.