Immobilienverkauf: Seit 1. Oktober gelten neue Auskunftspflichten gegenüber dem Gutachterausschuss

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft oder erwirbt, kennt die üblichen Schritte: Notartermin, Grunderwerbsteuer, Grundbuch. Seit dem 1. Oktober 2026 kommt eine weitere gesetzliche Regelung hinzu. Der Gutachterausschuss kann die Vertragsparteien nun unmittelbar auffordern, zusätzliche Angaben zur Immobilie zu machen. Betroffen sein können unter anderem Wohn- und Nutzflächen, Modernisierungen, Mieterträge und Daten des Energieausweises.

Grundstückskaufverträge wurden schon bisher nicht ausschließlich zwischen Käufer, Verkäufer und Notar abgewickelt. Nach § 195 Abs. 1 BauGB muss die beurkundende Stelle Verträge über entgeltliche Grundstücksübertragungen dem zuständigen Gutachterausschuss übersenden. Dort fließen die Daten in die Kaufpreissammlung ein, die eine wesentliche Grundlage für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und weiteren Grundstücksmarktdaten bildet. Buzer

Seit dem 1. Oktober 2026 geht das Baugesetzbuch einen Schritt weiter.

Käufer und Verkäufer können jetzt selbst zur Auskunft verpflichtet sein

Der neue § 195 Abs. 2 BauGB verpflichtet die Vertragsparteien, dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung die für Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung erforderlichen Daten über das Grundstück mitzuteilen. Das betrifft regelmäßig sowohl Verkäufer als auch Erwerber. Die Regelung erfasst neben klassischen Grundstückskaufverträgen auch bestimmte getrennt beurkundete Angebote und Annahmeerklärungen. Buzer

Wichtig ist dabei die Formulierung „auf dessen Aufforderung hin“. Käufer und Verkäufer müssen also nicht nach jedem Notartermin von sich aus einen zusätzlichen Fragebogen an den Gutachterausschuss schicken. Erhalten sie jedoch eine entsprechende Aufforderung, besteht nun eine gesetzliche Mitwirkungspflicht.

Die Neuregelung beruht auf dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen vom 22. Juni 2026. Nach dessen Art. 20 treten die hier maßgeblichen Änderungen grundsätzlich am 1. Oktober 2026 in Kraft. Weitere Bestandteile der Reform folgen gestaffelt in den Jahren 2027 und 2028 beziehungsweise nach Herstellung der notwendigen technischen Voraussetzungen. Buzer

Welche Angaben können verlangt werden?

§ 195 Abs. 2 BauGB nennt einen umfangreichen Katalog von Daten, die regelmäßig für die Kaufpreissammlung benötigt werden. Dazu gehören zunächst Grundstücksangaben wie Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die tatsächliche und künftig geplante Nutzung.

Bei bebauten Grundstücken können insbesondere Angaben verlangt werden zu:

• Baujahr und durchgeführten Modernisierungen,
• Wohn- und Nutzfläche,
• Ausstattung und Qualität des Gebäudes,
• Daten aus dem Energieausweis sowie
• einer etwa bestehenden Absicht, das Gebäude abzureißen.

Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien können zusätzlich die Erträge relevant sein. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sieht die Vorschrift besondere Angaben vor. Bei Erbbaurechten können Erbbauzins und Restlaufzeit abgefragt werden. Auch mitverkauftes Zubehör kann von Bedeutung sein, soweit es sich nicht bereits aus dem Kaufvertrag ergibt. Buzer

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Entscheidend bleibt, welche Angaben für die sachgerechte Auswertung des konkreten Kaufvorgangs erforderlich sind.

Was tun, wenn genaue Unterlagen fehlen?

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien sind nicht sämtliche Daten zweifelsfrei verfügbar. Die Wohnfläche wurde möglicherweise vor Jahrzehnten berechnet, Modernisierungsmaßnahmen sind nicht vollständig dokumentiert oder das genaue Baujahr eines Nebengebäudes lässt sich nicht mehr feststellen.

Das Gesetz trägt diesem Problem ausdrücklich Rechnung: Liegen keine exakten Angaben vor, darf geschätzt werden. Die Schätzung muss allerdings als solche gekennzeichnet werden. Buzer

Eigentümer sollten deshalb fehlende Informationen nicht durch scheinbar präzise Angaben ersetzen. Gerade bei Wohnfläche, Modernisierungsjahr oder Ausstattung kann es sinnvoll sein, zwischen belegten Tatsachen und Schätzungen sauber zu unterscheiden.

Der Gutachterausschuss muss bei seiner Aufforderung zudem auf die gesetzlichen Pflichten hinweisen und Informationen dazu bereitstellen, was mit den abgefragten Daten gemeint ist. Ab 1. Januar 2027 kommt eine weitere Verfahrensregel hinzu: Dann muss für die Antwort grundsätzlich eine Frist von mindestens einem Monat eingeräumt und eine unmittelbare elektronische Übermittlung über ein Internetformular ermöglicht werden. Buzer

Werden die Angaben anschließend öffentlich?

Die Kaufpreissammlung ist kein frei einsehbares Register mit Namen, Kaufpreisen und Gebäudedaten sämtlicher Immobilieneigentümer.

§ 195 Abs. 4 BauGB sieht vor, dass die Kaufpreissammlung für Zwecke der Besteuerung an das zuständige Finanzamt übermittelt werden darf. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung richten sich nach § 195 Abs. 5 BauGB und den ergänzenden landesrechtlichen Regelungen und setzen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Bodenrichtwerte sind hiervon zu unterscheiden; sie werden nach § 196 BauGB veröffentlicht. Buzer

Die neue Auskunftspflicht des § 195 Abs. 2 BauGB gilt als Bundesrecht sowohl in Warburg und dem Kreis Höxter als auch in Diemelstadt, Bad Arolsen oder Liebenau. Unterschiede zwischen Nordrhein-Westfalen und Hessen können sich dagegen bei den landesrechtlichen Einzelheiten der Gutachterausschüsse und der Auskunft aus der Kaufpreissammlung ergeben.

Was bedeutet die Änderung praktisch beim Immobilienverkauf?

Für den normalen Grundstückskauf ändert sich am Erfordernis der notariellen Beurkundung nichts. Die Reform macht einen Hauskauf insbesondere nicht zu einem vollständig digitalen Vorgang. Ihr Schwerpunkt liegt auf dem elektronischen Vollzug zwischen Notaren, Behörden, Finanzverwaltung und Gutachterausschüssen. Der Bundestag begründete das Gesetz gerade mit dem Ziel, bisherige Papierverfahren und Medienbrüche zu reduzieren. Deutscher Bundestag

Für Verkäufer empfiehlt es sich dennoch, die Unterlagen zur Immobilie schon im Verkaufsprozess geordnet bereitzuhalten: Bauunterlagen, Flächenberechnungen, Energieausweis, Angaben zu Modernisierungen sowie bei vermieteten Objekten die wesentlichen Ertragsdaten. Das erleichtert nicht nur eine mögliche Anfrage des Gutachterausschusses, sondern kann auch helfen, widersprüchliche Angaben im Verkaufsprozess zu vermeiden.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät zu rechtlichen Fragen rund um Immobilien, Grundstücke und öffentliches Baurecht. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.