Als Einfamilienhaus verkauft, aber nur Wochenendhaus: Was der BGH für Immobilienkäufe klarstellt

Ein Haus wird im Exposé als „Einfamilienhaus“ angeboten – tatsächlich darf es baurechtlich aber nicht dauerhaft bewohnt werden. Ist das ein Sachmangel? Und haftet der Verkäufer trotz eines notariellen Gewährleistungsausschlusses? Der Bundesgerichtshof hat hierzu wichtige Leitlinien formuliert. Für Käufer wie Verkäufer zeigt die Entscheidung vor allem eines: Die baurechtliche Nutzbarkeit einer Immobilie sollte vor Vertragsschluss nicht nur vermutet, sondern geprüft und klar kommuniziert werden.

Der Bundesgerichtshof hatte über den Verkauf eines Grundstücks zu entscheiden, das in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Wochenendhausgebiet lag. Im Maklerexposé wurde das Gebäude gleichwohl als „freistehendes Einfamilienhaus“ bezeichnet. Eine dauerhafte Wohnnutzung war nach den Feststellungen des Gerichts baurechtlich nicht zulässig. Die Käuferin verlangte nach dem Erwerb Schadensersatz. Der Kaufvertrag enthielt – wie bei gebrauchten Immobilien üblich – einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 169/24, ECLI:DE:BGH:2026:270326UVZR169.24.0. RWS Verlag

„Einfamilienhaus“ kann die Erwartung einer zulässigen Wohnnutzung begründen

Der BGH bestätigte zunächst, dass das Grundstück mangelhaft war. Wer ein Gebäude in einem Verkaufsexposé als Einfamilienhaus anbietet, vermittelt grundsätzlich die Erwartung, dass es auch baurechtlich zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf.

Für den im Jahr 2020 geschlossenen Vertrag war noch die damalige Fassung des § 434 BGB anzuwenden. Der BGH weist jedoch selbst darauf hin, dass der maßgebliche Grundgedanke im heutigen Recht fortbesteht. Nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB gehören bei der objektiv zu erwartenden Beschaffenheit ausdrücklich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder in seinem Auftrag abgegebene Werbeaussagen zu den maßgeblichen Umständen.

Das kann auch Angaben eines eingeschalteten Maklers erfassen. Verkäufer sollten daher nicht davon ausgehen, dass ausschließlich der Wortlaut des späteren notariellen Kaufvertrages von Bedeutung ist. Ein Exposé sollte insbesondere bei Nutzungsart, Wohnfläche, genehmigten Umbauten oder baurechtlichen Besonderheiten sorgfältig geprüft werden.

Gerade bei Wochenend- und Ferienhäusern ist besondere Vorsicht geboten. § 10 BauNVO ordnet Wochenendhausgebiete den Sondergebieten zu, die der Erholung dienen. Welche konkrete Nutzung zulässig ist, richtet sich zusätzlich nach dem jeweiligen Bebauungsplan und den Genehmigungen für das Gebäude. Die tatsächliche jahrelange Nutzung als Hauptwohnsitz ersetzt eine baurechtliche Genehmigung nicht. Gesetze im Internet

Haftungsausschluss hilft bei Arglist nicht – aber Arglist muss bewiesen werden

Viele notarielle Kaufverträge über gebrauchte Immobilien schließen die Sachmängelhaftung weitgehend aus. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Verkäufer unabhängig von seinem eigenen Verhalten stets geschützt wäre.

Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Gesetze im Internet

Der BGH betont in seiner aktuellen Entscheidung aber zugleich die andere Seite: Ein objektiver Mangel genügt für die Annahme von Arglist nicht.

Der Verkäufer muss die entscheidende tatsächliche Problematik zumindest für möglich gehalten haben. Im konkreten Fall hätte also feststehen müssen, dass die Verkäufer wussten oder jedenfalls für möglich hielten, dass das Gebäude nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Dass ihnen ältere Grundrisse bekannt waren, auf denen das Objekt als Wochenendhaus bezeichnet wurde, genügte dem BGH hierfür nicht ohne Weiteres.

Denn die Verkäufer hatten vorgetragen, selbst rund zehn Jahre dauerhaft in dem Gebäude gelebt und dort ihren Hauptwohnsitz gehabt zu haben, ohne dass dies behördlich beanstandet worden sei. Auch Nachbarhäuser seien entsprechend genutzt worden. Mit diesem Vortrag hatte sich das Berufungsgericht nach Auffassung des BGH nicht ausreichend auseinandergesetzt.

Die Sache wurde deshalb zurückverwiesen. Der BGH hat gerade nicht abschließend festgestellt, dass die Verkäufer arglistig gehandelt haben.

Was Käufer beweisen müssen

Für Käufer ist diese Unterscheidung von erheblicher Bedeutung. Wer sich auf Arglist beruft, muss grundsätzlich die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich auch die erforderliche Kenntnis oder zumindest das Fürmöglichhalten des Verkäufers ergibt.

Wichtige Unterlagen können deshalb beispielsweise frühere Bauanträge, Baugenehmigungen, behördliche Schreiben, Planunterlagen, Verkaufsanzeigen, Korrespondenz mit Maklern oder konkrete Aussagen während der Kaufverhandlungen sein.

Umgekehrt sollten Verkäufer bekannte Unsicherheiten über die genehmigte Nutzung einer Immobilie nicht durch vermeintlich eindeutige Angaben im Exposé überspielen. Bestehen Zweifel, ist eine sachlich zutreffende Beschreibung regelmäßig sinnvoller als eine Formulierung, die beim Käufer eine weitergehende Nutzungserwartung erzeugt.

Wie wird ein Schaden berechnet?

Besonders interessant ist die Entscheidung auch zur Schadenshöhe. Der BGH hat für einen deliktischen Anspruch wegen arglistigen Verhaltens klargestellt: Maßgeblich kann der Betrag sein, um den der Käufer die Immobilie aufgrund der falschen Vorstellung zu teuer gekauft hat.

Es kommt nach dem amtlichen Leitsatz nicht darauf an, ob der Verkäufer bereit gewesen wäre, die Immobilie tatsächlich zu diesem niedrigeren Wert zu verkaufen. Entscheidend ist vielmehr der Vergleich zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem Wert, den das Grundstück bei zutreffender Kenntnis seiner Eigenschaften hatte. Grundlage ist der schadensrechtliche Ausgangspunkt des § 249 Abs. 1 BGB.

Ein solcher Anspruch entsteht allerdings nicht automatisch aufgrund jeder fehlerhaften Exposéangabe. Mangel, Kenntnisstand, Kausalität, Haftungsausschluss, mögliche deliktische Ansprüche und Schadenshöhe müssen jeweils gesondert geprüft werden.

Vor dem Kauf die öffentlich-rechtliche Nutzung prüfen

Die Entscheidung zeigt ein Problem, das gerade bei älteren Häusern, Wochenendobjekten, umgebauten Nebengebäuden oder über viele Jahre tatsächlich anders genutzten Immobilien auftreten kann: Tatsächliche Nutzung und baurechtlich genehmigte Nutzung müssen nicht übereinstimmen.

Käufer sollten deshalb insbesondere bei ungewöhnlichen Nutzungsgeschichten nicht nur Grundbuch und Kaufvertrag prüfen. Ebenso wichtig können Baugenehmigungen, Bauakten und die planungsrechtliche Situation des Grundstücks sein. Verkäufer wiederum sollten bei der Vermarktung darauf achten, dass Exposé und sonstige Angaben keine Nutzbarkeit versprechen, deren öffentlich-rechtliche Zulässigkeit ungeklärt ist.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät im Bau- und Architektenrecht sowie im allgemeinen Vertragsrecht. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.