Baukosten aus dem Ruder: Wann Architekten ihr Honorar riskieren

Eine Baukostenobergrenze ist für den Architekten nicht lediglich eine unverbindliche Wunschvorstellung des Bauherrn. Wird ein vorgegebener Kostenrahmen Vertragsinhalt und plant der Architekt erheblich darüber hinaus, kann dies nicht nur Schadensersatzansprüche auslösen. Im Einzelfall kann auch der Anspruch auf weitere Abschlagszahlungen vollständig entfallen.

Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Celle zeigt, wie weit die wirtschaftlichen Folgen einer Kostenüberschreitung reichen können. Im entschiedenen Fall hatten private Bauherren eine Architektin mit der energetischen Sanierung sowie weiteren Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an einem Einfamilienhaus beauftragt. In der vorvertraglichen Korrespondenz waren die finanziellen Vorstellungen der Bauherren wiederholt thematisiert worden. Der schriftliche Vertrag sah ein Honorar von 18,5 Prozent der Nettobausumme vor, bezogen auf einen Kostenrahmen zwischen 250.000 und 350.000 Euro. Später legte die Architektin ihrer Planung dagegen Baukosten von 534.750 Euro netto zugrunde und verlangte eine weitere Abschlagszahlung von 27.916,62 Euro. Die Zahlungsklage blieb ohne Erfolg. OLG Celle, Urteil vom 1. Juli 2026 – 14 U 59/25.

Kostenvorstellungen können verbindlicher Vertragsinhalt werden

Bereits der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass ein Architekt die wirtschaftlichen Vorgaben seines Auftraggebers beachten muss. Nach dem Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11 können schon im Rahmen der Grundlagenermittlung geäußerte Kostenvorstellungen den Planungsrahmen bestimmen. Das gilt nicht nur bei einer mathematisch exakt bezifferten Obergrenze. Auch eine ungefähre Bausumme kann verbindlich werden, wenn der Bauherr damit seinen finanziellen Rahmen hinreichend deutlich macht und der Architekt dem nicht widerspricht.

Für Architekten bedeutet das: Schweigen auf konkrete Budgetvorgaben ist riskant. Wer erkennt, dass sich das gewünschte Bauprogramm innerhalb des genannten Budgets nicht realisieren lässt, sollte dies frühzeitig und eindeutig mitteilen. Bauherren wiederum sollten ihre Kostenvorstellungen möglichst nachvollziehbar dokumentieren, etwa in der Planungsbesprechung, im Architektenvertrag oder in der begleitenden Korrespondenz.

Seit der Reform des Architektenvertragsrechts unterstreicht auch § 650p Abs. 1 BGB, dass der Architekt diejenigen Leistungen schuldet, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sind wesentliche Ziele noch nicht festgelegt, verpflichtet § 650p Abs. 2 BGB den Planer zunächst zur Erstellung einer Planungsgrundlage einschließlich einer Kosteneinschätzung.

Nicht jede Kostensteigerung führt zum Honorarverlust

Die Entscheidung aus Celle sollte allerdings nicht dahin verstanden werden, dass eine Überschreitung um einen bestimmten Prozentsatz automatisch zum vollständigen Verlust des Architektenhonorars führt. Eine gesetzliche „50-Prozent-Grenze“ gibt es nicht.

Im Fall des OLG Celle kamen mehrere Besonderheiten zusammen. Der Kostenrahmen war nach der Würdigung des Gerichts Vertragsinhalt geworden. Die Honorarvereinbarung selbst knüpfte an eine Nettobausumme von höchstens 350.000 Euro an. Die tatsächlich geplanten Kosten lagen mit 534.750 Euro erheblich darüber. Entscheidend war zudem, dass die Planung nach der gerichtlichen Bewertung für die Bauherren innerhalb ihres Kostenrahmens nicht sinnvoll nutzbar und nicht in einen vergütungsfähigen brauchbaren Teil aufspaltbar war.

Die praktische Konsequenz hängt deshalb stets vom konkreten Vertrag, der Kommunikation der Parteien und dem Stand der Planung ab.

Abschlagszahlung setzt vertragsgemäße Leistung voraus

Rechtlich spielt hierbei § 632a BGB eine zentrale Rolle. Danach kann der Unternehmer Abschlagszahlungen nur in Höhe des Wertes der vertragsgemäß erbrachten Leistungen verlangen. Ist die erbrachte Leistung nicht vertragsgemäß, darf der Besteller einen angemessenen Teil des Abschlags zurückhalten. Diese Regelung gilt über § 650q Abs. 1 BGB grundsätzlich auch für Architekten- und Ingenieurverträge.

Im Fall des OLG Celle ging die Folge darüber hinaus: Weil die Planung insgesamt auf einem wesentlich überschrittenen Kostenrahmen beruhte und für die Bauherren wirtschaftlich unbrauchbar war, konnte die verlangte Abschlagszahlung vollständig verweigert werden. Auch eine Vergütung auf anderer Grundlage half der Architektin nach der veröffentlichten Entscheidung nicht weiter.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 6. Oktober 2016 – VII ZR 185/13 bestätigt, dass eine schuldhafte Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze Schadensersatzansprüche auslösen kann. Der Planer kann einem Honoraranspruch dann gegebenenfalls einen gegenläufigen Schadensersatzanspruch des Auftraggebers entgegenhalten müssen.

Kostenrahmen während der Planung aktiv fortschreiben

Für beide Vertragsseiten empfiehlt sich deshalb ein aktives Kostenmanagement. Bereits zu Beginn sollte geklärt werden, welche Kostenbestandteile in einer Budgetangabe enthalten sind: reine Baukosten, technische Anlagen, Außenanlagen, Planungskosten oder sämtliche Projektkosten.

Ändert der Bauherr später seine Wünsche oder treten bei einem Bestandsgebäude unvorhersehbare zusätzliche Leistungen auf, sollte geprüft und dokumentiert werden, wie sich dies auf das vereinbarte Budget auswirkt. Eine Überschreitung sollte nicht erst mit der nächsten Kostenermittlung oder der Honorarrechnung sichtbar werden.

Gerade bei Umbauten und Sanierungen können sich Kostenannahmen während der Planung erheblich verändern. Das entbindet den Planer jedoch nicht davon, den Auftraggeber auf erkennbare Budgetprobleme hinzuweisen und gegebenenfalls eine Entscheidung darüber herbeizuführen, ob Leistungen reduziert, verschoben oder der finanzielle Rahmen angepasst werden soll.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Bauherren, Architekten und Ingenieure zu Fragen des Architektenvertragsrechts, insbesondere zu Honoraransprüchen, Planungsmängeln und Baukostenüberschreitungen.