Neue Ladepflichten ab 2027: Was Bauherren und Immobilieneigentümer jetzt beachten müssen

Ab dem 1. Januar 2027 werden die Anforderungen an Ladeinfrastruktur bei Gebäuden deutlich ausgeweitet. Betroffen sind nicht nur große Gewerbeobjekte. Auch bei neuen Wohngebäuden mit bereits vier Stellplätzen greifen künftig konkrete Pflichten zur Vorverkabelung und zur Errichtung eines Ladepunkts. Für Projekte, die derzeit geplant werden, kann der Zeitpunkt des Bauantrags deshalb erhebliche Bedeutung haben.

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – kurz GEIG – regelt, welche technischen Voraussetzungen Gebäude für das Laden von Elektrofahrzeugen schaffen müssen. Das Gesetz wurde durch Art. 7 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, geändert. Die neuen Vorschriften treten zum 1. Januar 2027 in Kraft.

Wohnungsneubau: Schon ab vier Stellplätzen gelten neue Vorgaben

Besonders deutlich werden die Änderungen bei neuen Wohngebäuden. Nach dem ab 2027 geltenden § 6 GEIG ist bereits ein Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen betroffen – also grundsätzlich ab vier Stellplätzen innerhalb des Gebäudes oder auf einem dem Gebäude zugeordneten angrenzenden Parkplatz.

Mindestens jeweils 50 Prozent der barrierefreien und nicht barrierefreien Stellplätze müssen mit einer Vorverkabelung ausgestattet werden. Die übrigen Stellplätze benötigen zumindest die erforderliche Leitungsinfrastruktur. Zusätzlich muss mindestens ein Ladepunkt tatsächlich errichtet werden.

Die Vorverkabelung geht dabei über das bloße Verlegen von Leerrohren hinaus. Die Neuregelung verlangt eine wesentlich konkretere technische Vorbereitung für spätere Ladepunkte. Leitungsinfrastruktur und Vorverkabelung müssen zudem so dimensioniert sein, dass die gesetzlich vorgesehene Zahl von Ladepunkten gleichzeitig und effizient genutzt werden kann.

Für Bauträger, Architekten und Elektroplaner sollte die Ladeinfrastruktur deshalb nicht erst kurz vor Fertigstellung des Parkplatzes behandelt werden. Netzanschluss, Zählerkonzept, Leitungswege und gegebenenfalls Lademanagement gehören frühzeitig in die Planung.

Auch Sanierungen können die Pflicht auslösen

Die Vorgaben erfassen nicht nur Neubauten. Wird ein bestehendes Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen einer größeren Renovierung unterzogen und betrifft diese den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur, gelten ebenfalls die neuen Ausstattungsanforderungen. Bei Wohngebäuden verlangt § 8 GEIG dann die Vorverkabelung von mindestens 50 Prozent der einschlägigen Stellplätze und Leitungsinfrastruktur für die übrigen Stellplätze; ein zusätzlicher Ladepunkt ist bei dieser Fallgruppe nicht ausdrücklich vorgeschrieben.

Eine „größere Renovierung“ liegt nach § 2 Nr. 5 GEIG vor, wenn mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle renoviert werden. Nicht jede kleinere Modernisierung oder der bloße Austausch einzelner Bauteile löst die Vorgaben daher automatisch aus.

Zugleich wird die wirtschaftliche Ausnahme angepasst. Nach der Gesetzesänderung steigt die Kostenschwelle in § 14 Abs. 1 GEIG von bisher sieben auf zehn Prozent der Gesamtkosten der größeren Renovierung. Überschreiten die Kosten der Lade- und Leitungsinfrastruktur diese Grenze, greifen die dort genannten Anforderungen nicht.

Gewerbeimmobilien: Deutlich strengere Anforderungen

Noch weiter reichen die Vorgaben bei Nichtwohngebäuden. Neue Nichtwohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen müssen ab 2027 ebenfalls mindestens 50 Prozent der relevanten Stellplätze vorverkabeln und die übrigen mit Leitungsinfrastruktur ausstatten. Hinzu kommt grundsätzlich mindestens ein Ladepunkt je fünf Stellplätze. Bei Gebäuden, die überwiegend Verwaltungs-, Kommunikations- oder Organisationsaufgaben dienen, wird sogar mindestens ein Ladepunkt je zwei Stellplätze verlangt.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen bestehende Gewerbeimmobilien. Verfügt ein bestehendes Nichtwohngebäude über mehr als 20 Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder mehr als 20 angrenzende Stellplätze, verlangt der neue § 10 GEIG ab dem 1. Januar 2027 grundsätzlich entweder einen Ladepunkt je zehn Stellplätze oder die Ausstattung von mindestens jeweils 50 Prozent der barrierefreien und nicht barrierefreien Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur.

Für den Mittelstand enthält das Gesetz allerdings eine wichtige Ausnahme: Nach § 1 Abs. 2 GEIG ist es auf Nichtwohngebäude nicht anzuwenden, die sich im Eigentum eines kleinen oder mittleren Unternehmens befinden und überwiegend von diesem selbst genutzt werden. Bei vermieteten Gewerbeimmobilien oder anderen Eigentümerstrukturen kann die Beurteilung hingegen anders ausfallen.

Der 31. Dezember 2026 kann für laufende Projekte entscheidend sein

Für derzeit geplante Neubauten und Renovierungen ist die Übergangsregelung besonders wichtig. Wird der Bauantrag, der Antrag auf bauaufsichtliche Zustimmung oder die Bauanzeige bis einschließlich 31. Dezember 2026 eingereicht, sind für die Anforderungen der §§ 6 bis 9 GEIG grundsätzlich noch die bisherigen Vorschriften anzuwenden. Bei genehmigungsfreien Vorhaben gelten besondere Anknüpfungspunkte, insbesondere der Zeitpunkt der Kenntnisgabe beziehungsweise des Baubeginns.

Das bedeutet nicht, dass eine Planung allein aus Kostengründen künstlich vorgezogen werden sollte. Bei Projekten, die ohnehin kurz vor der Genehmigungsreife stehen, sollte jedoch geprüft werden, welche Gesetzesfassung tatsächlich Anwendung finden wird und ob die Elektroplanung bereits auf die neuen Vorgaben vorbereitet ist.

Auch die Dokumentation darf nicht vergessen werden. Nach § 13 GEIG muss der ausführende Unternehmer dem Eigentümer die Gesetzeskonformität der ausgeführten Arbeiten schriftlich oder elektronisch bestätigen. Der Eigentümer hat diese Unternehmererklärung mindestens fünf Jahre aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. Verstöße gegen zentrale Ausstattungspflichten können nach § 15 GEIG mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Wer 2026 oder 2027 ein Mehrfamilienhaus, ein Büro-, Praxis-, Handels- oder sonstiges Gewerbegebäude errichtet oder umfangreich saniert, sollte die GEIG-Anforderungen daher bereits in der Planungsphase prüfen lassen. Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Bauherren, Immobilieneigentümer und Unternehmen zu rechtlichen Fragen rund um Bauvorhaben und Immobilien. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.