Mängel in Mietwohnungen: Wann die Stadt Eigentümer zur Sanierung zwingen kann

Schimmel, undichte Dächer, eine ausgefallene Heizung oder erhebliche Mängel an der Elektro- und Sanitärversorgung sind nicht nur eine Frage zwischen Mieter und Vermieter. In Nordrhein-Westfalen können solche Zustände zusätzlich die kommunale Wohnungsaufsicht auf den Plan rufen. Im äußersten Fall kann eine Wohnung sogar für unbewohnbar erklärt werden. Für Immobilieneigentümer ist deshalb wichtig zu wissen, welche Pflichten das Wohnraumstärkungsgesetz NRW vorsieht und wie ein behördliches Verfahren abläuft.

Aktuellen Anlass gibt eine landesweite Kontrollaktion vom 24. September 2026. Nach einem Bericht des WDR kontrollierten mehr als 100 Beschäftigte verschiedener Behörden rund 120 auffällige Wohneinheiten in Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Krefeld und Velbert. Geprüft wurden unter anderem bauliche und wohnrechtliche Missstände. Der Begriff „Schrottimmobilie“ ist dabei kein gesetzlicher Rechtsbegriff. Auch der nordrhein-westfälische Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien weist darauf hin, dass es keine allgemein gültige Legaldefinition gibt.

Wann wird aus einem Baumangel ein Fall für die Wohnungsaufsicht?

Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW verlangt zunächst grundsätzlich, dass Wohnraum in einem Zustand erhalten wird, der den Gebrauch zu Wohnzwecken ohne erhebliche Beeinträchtigungen ermöglicht. Die Wohnungsaufsicht ist Aufgabe der Gemeinden. Erfasst werden deshalb nicht nur spektakuläre Problemhäuser, sondern grundsätzlich auch einzelne vermietete Wohnungen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

§ 5 WohnStG NRW nennt konkrete Mindestanforderungen. Problematisch kann es beispielsweise werden, wenn Strom- oder Heizenergieversorgung fehlen oder unzureichend sind, Wasser- oder Sanitäranlagen nicht ordnungsgemäß funktionieren oder kein ausreichender Schutz gegen Feuchtigkeit und Witterung besteht. Mindestens ein Aufenthaltsraum muss zudem ausreichend belüftbar und durch Tageslicht beleuchtet sein. Die Regelungen erfassen auch bestimmte Gemeinschaftsbereiche wie Treppen, Beleuchtungsanlagen, Gebäudezugänge oder Innenhöfe.

Daneben greift § 6 WohnStG NRW bei unterlassener Instandsetzung. Eine erhebliche Beeinträchtigung kann insbesondere vorliegen, wenn Dächer, Wände, Decken, Fenster oder Türen nicht mehr ausreichend vor Witterung oder Feuchtigkeit schützen oder Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungsanlagen nicht ordnungsgemäß benutzt werden können. Die Gemeinde soll in solchen Fällen nach § 4 WohnStG die erforderlichen Maßnahmen gegenüber dem Verfügungsberechtigten anordnen. Dazu zählt nach § 3 Abs. 5 WohnStG insbesondere auch der Vermieter.

Auch Überbelegung kann behördliches Eingreifen auslösen

Nicht nur der bauliche Zustand spielt eine Rolle. § 10 WohnStG NRW enthält Mindestanforderungen an die Belegung. Eine Wohnung darf grundsätzlich nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sind.

Werden lediglich einzelne Wohnräume überlassen, müssen grundsätzlich mindestens acht Quadratmeter je Person vorhanden sein, wenn ausreichende Nebenräume mitbenutzt werden können; andernfalls gelten zehn Quadratmeter. Die Gemeinde kann bei Überbelegung verlangen, dass die Belegung innerhalb einer bestimmten Frist reduziert wird.

Die Vorschriften der §§ 4 bis 10 WohnStG gelten allerdings ausdrücklich nicht für Wohnraum, den der Verfügungsberechtigte selbst bewohnt. Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften – insbesondere das Bauordnungs- und allgemeine Gefahrenabwehrrecht – können gleichwohl eingreifen.

Im Extremfall kann die Wohnung für unbewohnbar erklärt werden

Besonders weitreichend ist § 9 WohnStG NRW. Sind die gesetzlichen Mindestanforderungen nicht erfüllt oder beeinträchtigen Instandsetzungsmängel den Gebrauch erheblich und sind deshalb gesundheitliche Schäden für Bewohner zu befürchten, kann die Gemeinde den Wohnraum für unbewohnbar erklären.

Eine solche Entscheidung hat erhebliche Konsequenzen. Der Wohnraum darf anschließend nicht mehr zu Wohnzwecken überlassen oder benutzt werden. Hat der Eigentümer beziehungsweise Vermieter die Unbewohnbarkeit zu vertreten, kann die Gemeinde von ihm unter bestimmten Voraussetzungen sogar verlangen, für eine anderweitige Unterbringung der Bewohner zu sorgen. Tut er dies nicht innerhalb angemessener Frist, kann die Kommune die Unterbringung übernehmen und die Kosten auferlegen.

Auch die Annahme, eine wirtschaftlich wenig rentable Immobilie müsse deshalb nicht mehr instand gehalten werden, greift zu kurz. § 8 Abs. 2 WohnStG enthält zwar eine Wirtschaftlichkeitsregelung. Der Eigentümer muss aber nachweisen, dass die Instandsetzung unter Ausschöpfung aller Finanzierungsmöglichkeiten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht finanziert werden kann. Gefahrenabwehrmaßnahmen zum Schutz von Sicherheit und Gesundheit bleiben ohnehin unberührt.

Eigentümer müssen Kontrollen nicht einfach ignorieren

Zur Sachverhaltsaufklärung dürfen kommunale Beauftragte nach § 18 WohnStG NRW das Betreten von Wohnraum verlangen, wenn dies für eine Entscheidung erforderlich ist und Auskünfte allein nicht ausreichen. Die Duldungspflicht trifft Eigentümer, Nutzungsberechtigte und Bewohner.

Vor einer Anordnung soll die Gemeinde dem Verantwortlichen grundsätzlich Gelegenheit geben, die Missstände freiwillig innerhalb einer Frist zu beseitigen, und ihm eine Stellungnahme ermöglichen. Bei entsprechend gravierenden Mängeln kann die Behörde jedoch sofort einschreiten. Besonders wichtig: Verwaltungsakte nach dem Wohnraumstärkungsgesetz sind kraft Gesetzes sofort vollziehbar. Ein Rechtsbehelf stoppt ihre Vollziehung daher nicht automatisch; erforderlichenfalls kommt gerichtlicher Eilrechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO in Betracht.

Für Vermieter empfiehlt es sich daher, Beanstandungen nicht lediglich telefonisch abzuarbeiten. Mangelanzeigen, Besichtigungen, Fachunternehmerberichte, Angebote und ausgeführte Instandsetzungen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden. Ergeht bereits eine behördliche Verfügung, sollten Umfang, Adressat, Fristsetzung und technische Erforderlichkeit der verlangten Maßnahmen konkret geprüft werden.

Für Mieter ist umgekehrt zu beachten, dass das Einschreiten der Wohnungsaufsicht die mietvertragliche Rechtslage nicht ersetzt. Ob daneben beispielsweise eine Mietminderung nach § 536 BGB eintritt und in welcher Höhe, ist gesondert nach Art und Umfang des konkreten Mangels zu beurteilen.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Eigentümer, Vermieter und Mieter zu immobilien- und mietrechtlichen Fragen sowie zu öffentlich-rechtlichen Anordnungen im Zusammenhang mit Gebäuden und Grundstücken.