Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Wann die WEG den Einbau gestatten muss

Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem Balkon allein deshalb ablehnen, weil andere Eigentümer späteren Lärm befürchten? Nach einer aktuellen Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs lautet die Antwort: regelmäßig nein. Einen Freibrief zum eigenmächtigen Einbau gibt es allerdings ebenfalls nicht.

Der Bundesgerichtshof hatte über Eigentümer zu entscheiden, die auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät installieren wollten. Für die Verbindung von Außen- und Innengerät musste die Fassade durchbohrt werden. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag ab. Nachdem das Amtsgericht die anschließende Klage zunächst abgewiesen hatte, ersetzte das Landgericht den verweigerten Gestattungsbeschluss. Der BGH bestätigte diese Entscheidung mit Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25, ECLI:DE:BGH:2026:170726UVZR162.25.0.

Ohne Beschluss darf nicht einfach installiert werden

Zunächst bleibt es beim sogenannten Beschlusszwang. Wird für das Klima-Splitgerät die Außenwand durchbohrt, liegt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Nach § 20 Abs. 1 WEG können solche Maßnahmen beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Wer einfach bohrt und installiert, ohne zuvor die Gemeinschaft zu befassen, kann deshalb weiterhin erhebliche rechtliche Risiken eingehen.

Eine Klimaanlage gehört allerdings nicht zu den ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Privilegiert sind dort beispielsweise Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen, Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge, Einbruchsschutz, bestimmte Telekommunikationsanschlüsse und Steckersolargeräte. Klima-Splitgeräte nennt das Gesetz nicht; eine entsprechende Anwendung hat der BGH ebenfalls abgelehnt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinschaft frei entscheiden könnte.

Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG

Entscheidend ist § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann ein Wohnungseigentümer eine nicht privilegierte bauliche Veränderung verlangen, wenn kein anderer Eigentümer dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder alle tatsächlich beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Gesetze im Internet

Der BGH konkretisiert nun, wann eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Maßgeblich ist, ob sich ein anderer Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dabei müssen die durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Das Gesetz gibt also nicht automatisch denjenigen Eigentümern den Vorrang, die jede Veränderung des bisherigen Gebäudezustands verhindern möchten.

Selbst ein Eingriff in die Gebäudesubstanz – etwa ein fachgerecht ausgeführter Fassadendurchbruch – muss danach nicht zwangsläufig eine relevante Beeinträchtigung darstellen.

Befürchteter Lärm genügt regelmäßig nicht

Besonders praxisrelevant sind die Ausführungen des BGH zu Betriebsgeräuschen.

Im entschiedenen Fall wurde eingewandt, das Außengerät könne andere Bewohner durch Lärm, warme Abluft oder Kondenswasser beeinträchtigen. Der BGH hält solche möglichen späteren Auswirkungen grundsätzlich nicht für ausreichend, um bereits den Einbau zu untersagen. Anders kann dies sein, wenn schon vor der Installation feststeht, dass das konkrete Gerät nicht so betrieben werden kann, dass die Rechte der übrigen Eigentümer gewahrt bleiben.

Im konkreten Fall war das vorgesehene Gerät für den deutschen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, die für die Beurteilung herangezogenen Anforderungen der TA Lärm einzuhalten. Das nächstgelegene Schlafzimmerfenster befand sich außerdem mehrere Meter vom geplanten Außengerät entfernt. Der BGH sah deshalb keinen Anlass, bereits die Installation wegen möglicher späterer Geräusche zu verhindern.

Das Gericht trennt damit deutlich zwischen Einbau und späterem Betrieb. Entstehen nach der Installation tatsächlich unzumutbare Geräusche, können die betroffenen Eigentümer weiterhin Abwehransprüche geltend machen. Auch Nutzungsregelungen, beispielsweise zu Betriebszeiten, können später erforderlich werden. Eine vollständige Stilllegung der Anlage wird nach den Ausführungen des BGH allerdings regelmäßig nicht die erste Konsequenz sein.

Was Eigentümer und Verwalter jetzt beachten sollten

Wer ein Klima-Splitgerät installieren möchte, sollte der Eigentümerversammlung möglichst konkrete Unterlagen vorlegen: vorgesehenes Gerät, Standort des Außengeräts, Leitungsführung, technische Daten, Befestigung sowie gegebenenfalls vorgesehene Schallschutzmaßnahmen. Je präziser der Antrag gefasst ist, desto besser lässt sich beurteilen, ob andere Eigentümer tatsächlich beeinträchtigt werden.

Auch für Verwalter und Gemeinschaften folgt aus der Entscheidung, dass eine pauschale Ablehnung mit dem Hinweis „Klimaanlagen sind laut“ rechtlich problematisch sein kann. Maßgeblich bleiben das konkrete Gerät, der vorgesehene Standort und die tatsächlichen Verhältnisse der Wohnanlage.

Lehnt die Gemeinschaft einen bestehenden Gestattungsanspruch ab, sieht § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die Beschlussersetzungsklage vor: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den erforderlichen Beschluss fassen. Genau diesen Weg hatten die Eigentümer im BGH-Verfahren beschritten. Gesetze im Internet

Das Urteil bedeutet deshalb weder „Klimaanlage ohne Zustimmung“ noch „WEG kann immer Nein sagen“. Entscheidend ist eine konkrete Prüfung der geplanten baulichen Veränderung und der tatsächlich zu erwartenden Beeinträchtigungen.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät im Wohnungseigentumsrecht sowie bei immobilien- und baurechtlichen Fragestellungen. Das Wohnungseigentumsrecht wird auf der Fachgebietsseite der Kanzlei ausdrücklich als Tätigkeitsbereich geführt.