Flurbereinigung Godelheim: Warum Eigentümer die Wertermittlung jetzt genau prüfen sollten

Bei der Flurbereinigung Godelheim beginnt nach der Auslegung der Wertermittlungsergebnisse nun die nächste wichtige Verfahrensphase. Vom 19. bis 30. Oktober 2026 erläutert die Bezirksregierung Detmold die Bewertungen in Anhörungsterminen. Für betroffene Grundstückseigentümer geht es dabei nicht lediglich um abstrakte Bodenwerte: Die jetzt ermittelten Werte bilden später die Grundlage dafür, welchen Abfindungsanspruch ein Teilnehmer im Flurbereinigungsverfahren hat.

Die öffentliche Auslegung der Wertermittlungsergebnisse fand vom 21. September bis 2. Oktober 2026 im Dorfgemeinschaftshaus Godelheim statt. Als nächster Schritt sieht die amtliche Bekanntmachung Anhörungstermine vom 19. bis 23. Oktober sowie vom 26. bis 30. Oktober 2026 vor. Dort sollen die Ergebnisse der Wertermittlung im Einzelnen erläutert werden. Stadt Brakel

Für betroffene Eigentümer kann es sinnvoll sein, die Bewertung ihrer Flächen nicht erst dann näher zu betrachten, wenn die spätere Landzuteilung feststeht. Denn das Flurbereinigungsgesetz trennt zwischen der Wertermittlung der eingebrachten Grundstücke und der späteren Abfindung mit neuen Flächen.

Es geht nicht einfach um den heutigen Verkaufspreis des Ackers

Ausgangspunkt ist § 27 FlurbG. Danach wird der Wert der alten Grundstücke ermittelt, damit die Teilnehmer später mit Land von gleichem Wert abgefunden werden können. Entscheidend ist dabei das Wertverhältnis des einzelnen Grundstücks zu sämtlichen Grundstücken des Flurbereinigungsgebiets. Gesetze im Internet

Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen bestimmt sich dieses Wertverhältnis nach § 28 Abs. 1 FlurbG grundsätzlich nach dem nachhaltigen Nutzen, den das Grundstück bei einer gemeinüblichen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gewähren kann. Das Gesetz stellt dabei ausdrücklich auf die Ergebnisse der Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz ab, lässt aber Abweichungen zu. Gesetze im Internet

Damit darf die Wertermittlung nicht ohne Weiteres mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden, den ein Grundstück bei einem Verkauf erzielen könnte. Anders sieht es beispielsweise bei Bauflächen, Bauland und baulichen Anlagen aus: Hier bestimmt § 29 FlurbG ausdrücklich eine Wertermittlung auf Grundlage des Verkehrswerts. Gesetze im Internet

Gerade diese Unterscheidung kann bei Grundstücken am Ortsrand, bei unterschiedlich nutzbaren Flächen oder bei Grundstücken mit besonderen Bestandteilen erheblich sein.

Warum die Einstufung für die spätere Abfindung wichtig ist

Die Bedeutung der Wertermittlung zeigt sich besonders in § 44 FlurbG. Danach ist jeder Teilnehmer grundsätzlich für seine eingebrachten Grundstücke mit Land von gleichem Wert abzufinden. Für die Bemessung dieses Anspruchs sind gerade die nach §§ 27 bis 33 FlurbG ermittelten Werte zugrunde zu legen. Gesetze im Internet

Dabei bedeutet wertgleiche Abfindung nicht zwingend, dass ein Eigentümer später Grundstücke mit identischer Größe und an gleicher Stelle erhält. Das Gesetz verlangt vielmehr eine wertgleiche Abfindung und berücksichtigt zusätzlich betriebswirtschaftliche Gesichtspunkte. Nach § 44 Abs. 4 FlurbG soll die Abfindung hinsichtlich Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Entfernung möglichst den bisherigen Grundstücken entsprechen, soweit dies mit der Zusammenlegung vereinbar ist. Gesetze im Internet

Ein Fehler bei der jetzigen Wertermittlung kann sich deshalb auf eine viel spätere Verfahrensstufe auswirken. Wer beispielsweise meint, dass Bodengüte, Nutzbarkeit, besondere Grundstücksmerkmale oder die Einstufung einer Fläche unzutreffend erfasst wurden, sollte dies möglichst früh nachvollziehbar dokumentieren.

Einwendungen sind jetzt möglich – der 30. November ist aber keine Ausschlussfrist

§ 32 FlurbG sieht zunächst die Auslegung der Wertermittlungsergebnisse und anschließend einen Anhörungstermin vor. Nach der Behandlung begründeter Einwendungen stellt die Flurbereinigungsbehörde die Ergebnisse förmlich fest und macht die Feststellung öffentlich bekannt. Gesetze im Internet

Für Godelheim weist die Bezirksregierung darauf hin, dass Einwendungen während der Anhörung oder schriftlich bis zum 30. November 2026 beim Dezernat 33 der Bezirksregierung Detmold erhoben werden können. Besonders bemerkenswert ist der folgende Hinweis der Behörde: Diese Frist ist keine gesetzliche Ausschlussfrist, sondern soll das Verfahren beschleunigen. Stadt Brakel

Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer Einwendung in diesem Verfahrensstadium und einem förmlichen Rechtsbehelf gegen eine spätere Entscheidung. Nach der Bekanntmachung entsteht erst mit der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse nach § 32 Satz 3 FlurbG ein Verwaltungsakt. Die Behörde weist ausdrücklich darauf hin, dass der Rechtsweg auch Beteiligten offenbleibt, die zuvor keine Einwendung erhoben haben. Stadt Brakel

Daraus sollte allerdings nicht der Schluss gezogen werden, Einwendungen seien jetzt entbehrlich. Praktisch ist es regelmäßig sinnvoller, Bewertungsfragen zu klären, solange die Behörde die Wertermittlung noch überprüft und begründete Einwendungen unmittelbar berücksichtigen kann.

Was Eigentümer vor dem Anhörungstermin zusammenstellen sollten

Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens sind nach § 10 FlurbG insbesondere die Eigentümer der im Gebiet liegenden Grundstücke und ihnen gleichgestellte Erbbauberechtigte. Daneben können weitere Rechtsinhaber beteiligt sein. Gesetze im Internet

Wer seine Bewertung prüfen möchte, sollte daher nicht nur auf die ausgewiesene Wertklasse schauen. Sinnvoll ist ein Vergleich mit Katasterangaben und Bodenschätzung sowie mit den tatsächlichen Verhältnissen der Fläche. Relevant können beispielsweise Bewirtschaftungsmöglichkeiten, besondere Grundstücksbestandteile oder die Frage sein, ob eine Fläche tatsächlich als landwirtschaftliche Fläche oder nach anderen Bewertungsmaßstäben zu beurteilen ist.

Die amtliche Bekanntmachung weist zudem darauf hin, dass sich Beteiligte vertreten lassen können. Hierfür ist grundsätzlich eine amtlich beglaubigte Vollmacht vorzulegen, soweit eine solche nicht bereits vorliegt. Stadt Brakel

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät im Agrarrecht und im öffentlichen Baurecht einschließlich bodenordnungsrechtlicher Fragestellungen. Bei Unklarheiten über eine Grundstücksbewertung empfiehlt sich eine Prüfung anhand der konkreten Wertermittlungsunterlagen und der tatsächlichen Grundstücksverhältnisse.