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Pferdehaltung in allgemeinem Wohngebiet unzulässig

Haltung von Pferden entspricht grundsätzlich nicht der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets – Verwaltungsgericht Neustadt – 4 K 828/12.NW und 4 K 793/12.NW –

Die zum Prozess beigeladene Pferdeliebhaberin des zugrunde liegenden Streitfalls ist Eigentümerin eines in der Ortslage einer Südpfalzgemeinde gelegenen Grundstücks, auf dem sie nach erfolgtem Abriss ein neues Wohngebäude errichtet. Im nördlichen Grundstücksbereich steht eine ältere Scheune, in der die Beigeladene zeitweise bis zu fünf Pferde unterbringen möchte. Hinter der Scheune befindet sich eine rund 60 qm große Freifläche, auf der die Pferde Auslauf haben sollen.

Kreisverwaltung hält Pferdehaltung für rücksichtslos und verweigert Genehmigung des Vorhabens

 

Mitte 2010 fragte die Beigeladene bei der Kreisverwaltung Germersheim an, ob ihr Vorhaben genehmigungsfähig sei. Mit Bescheid vom 26. Januar 2011 verneinte die Kreisverwaltung die Zulässigkeit des Vorhabens mit der Begründung, eine Pferdehaltung auch im Freien sei an dieser Stelle gegenüber der Nachbarschaft rücksichtslos. Die Beigeladene legte gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, dem der Kreisrechtsausschuss der Kreisverwaltung Germersheim unter Auflagen stattgab. Hiergegen erhoben die betroffene Ortsgemeinde, die zuvor ihre Zustimmung zu dem Vorhaben verweigert hatte, sowie mehrere Nachbarn Klage.

Gericht sieht Nachbarn in ihrem Anspruch auf Erhaltung des vorhandenen allgemeinen Wohngebiets verletzt

 

Die Richter des Verwaltungsgerichts Neustadt nahmen Anfang März 2013 eine Ortsbesichtigung vor und hoben daraufhin den Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses des beklagten Landkreises Germersheim auf. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Ortsgemeinde durch den Widerspruchsbescheid in ihrer Planungshoheit und die klagenden Nachbarn in ihrem Anspruch auf Erhaltung des vorhandenen allgemeinen Wohngebiets verletzt würden. Der Ortstermin habe ergeben, dass die nähere Umgebung des Bauvorhabens von Wohnbebauung geprägt sei. Zwar seien in dem maßgeblichen Bereich noch vereinzelt Nebengebäude vorhanden. Dies rechtfertige aber nicht die Annahme einer ländlichen Gemengelage aus Wohn- und Dorfgebiet, in der Pferdehaltung aus Hobbygründen zulässig sein könne. Denn sämtliche Nebengebäude in der näheren Umgebung würden seit Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt.

Ausnahmen nur bei Grundstücken mit Ortsrandlage möglich

 

Die Haltung von Pferden entspreche grundsätzlich nicht der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Nur in besonders gelagerten Fällen könne dort auch eine Pferdehaltung zulässig sein, etwa wenn ein Pferdestall auf einem weiträumigen Grundstück derart am Ortsrand errichtet sei, dass er mehr der freien Landschaft als einem Wohngebiet zugeordnet werden könne. Dies sei hier aber nicht der Fall. Denn das Vorhabengrundstück der Beigeladenen habe keine Randlage, sondern sei in allen Himmelsrichtungen von Wohnbebauung umgeben.

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Fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Für den von der Arglist vorausgesetzten Eventualvorsatz reicht es nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.

Die Klägerin hatte im Dezember 2005 vom Beklagten eine von diesem sanierte Dachgeschosswohnung zum Preis von 90.000 € gekauft. Die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Als die Klägerin die Wohnung im Jahr 2009 verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass sowohl für die Wohnung als auch für den Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Zur zitierten Webseite…

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Auch kleine Bauten brauchen oft Genehmigung

WARBURG – Manche Bauherren und Grundstücksbesitzer neigen dazu, auf ihrem eigenen Land zu bauen, wonach ihnen der Sinn steht, ohne dabei auf das geltende Recht zu achten“, beobachtet Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Carports, Garagen, Gartenhäuser, Loggien, Balkone, auch Schwimmbäder und Baumhäuser entstehen mitunter ohne Baugenehmigung. Nicht immer setzen sich die Bauherren dabei bewusst über geltendes Recht hinweg. Oft sind sie völlig arglos. Sie bestellen sich im Baumarkt oder im Internet einen Bausatz und schrauben ihn am Wochenende selbst zusammen. Dass sie damit unter Umständen einen veritablen Schwarzbau errichtet haben, merken sie oft erst, wenn der Nachbar beim Bauamt interveniert und die Baupolizei zur Kontrolle auftaucht.“ Die Folgen – Abbruch oder Nachgenehmigung – sind unangenehm, teuer und langwierig. „Mein Rat deshalb an alle Bauherren: Auch bei kleinen Bauten auf dem eigenen Grundstück vorher die Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung dafür nötig ist oder nicht.“

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Schwarzbauten können teuer werden

WARBURG – Wer baut, der muss seine Bauten genehmigen lassen. Das gilt für große Wohnhäuser ebenso wie für Garagen oder Wintergärten und Vordächer, die nachträglich ans alte Haus angebaut werden. Je nach Bundesland sind die Genehmigungsunterlagen, die die Behörde jeweils einfordert, unterschiedlich umfangreich. Und natürlich kosten Genehmigungen auch Gebühren. Manche Bauherren ignorieren deshalb diese Pflichten und lassen kleinere Um- und Anbauten „schwarz“ errichten. Dazu sollten sie sich nicht verleiten lassen, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs, denn Schwarzbauten sind illegal. Die Behörden gehen konsequent dagegen vor. Auf der Suche nach Schwarzbauten helfen den Ämtern die eigenen Kontrolleure, aber auch Dienste wie Google Maps und Google Street View. Neueste Methode zum Aufspüren von Schwarzbauten sind Luftbildaufnahmen. Bauverwaltungen lassen das Land im Herbst und Winter überfliegen, wenn die Bäume kahl sind. Die digitalisierten Luftbilder erlauben den schnellen Abgleich mit den vorliegenden, ebenfalls digitalisierten Baugenehmigungen. Entdeckt die Behörde einen Schwarzbau, bekommt der Eigentümer das Luftbild zugeschickt zusammen mit der Aufforderung den Schwarzbau nachgenehmigen zu lassen oder „rückzubauen“, sprich abzureißen. Das kostet Zeit, Geld und macht Ärger. Rechtsanwalt Jakobs rät deshalb allen Bauherren, sich lieber im Vorfeld zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigt werden müssen und die behördliche Zustimmung einzuholen.

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