Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren. Die Regelung in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB ist insoweit abdingbar, BGH 5.11.2014, VIII ZR 257/13.
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Eine pauschale Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde. Dass der Mieter für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-)verantwortlich sein soll, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar – LG Heilbronn 22.7.2014, 2 S 63/13.
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Das BVerfG hat ein Urteil des AG Euskirchen u.a. wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot aufgehoben, weil das Gericht einschlägige Rechtsprechung (zum WEG) mit der Begründung nicht berücksichtigt hatte, diese sei ihm erst nach der mündlichen Verhandlung bekannt geworden. Die zu späte Verschaffung der erforderlichen Rechtskenntnisse berechtigt ein Gericht nicht, sehenden Auges falsche Entscheidungen zu treffen – BVerfG 28.7.2014, 1 BvR 1925/13.
Der Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin wurde vor dem AG auf Schadensersatz verklagt. Sie und die Klägerin sind zwei von drei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnung ist eine Garage zugeordnet. Anlässlich von Streitigkeiten besprühte die Beschwerdeführerin eine Garagendachverblendung mit Farbe, die sich sowohl über ihre eigene als auch über die Garagenzelle der Klägerin wölbt. Für Malerarbeiten zur Beseitigung dieser Farbauftragungen verlangte die Klägerin von der Beschwerdeführerin einen Betrag von rd. 465 €. Die Beschwerdeführerin rügte u.a. die Unzuständigkeit der Zivilabteilung und bestritt den Anspruch dem Grunde und der Höhe nach.
Das AG gab der Klage statt und verurteilte die Beschwerdeführerin zur Zahlung des eingeklagten Betrages. Zur Begründung führte das AG u.a. aus, erst im Anschluss an die mündliche Verhandlung sei ihm die Rechtsprechung bekannt geworden, nach der die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten. Da zu diesem Zeitpunkt aber bereits streitig verhandelt worden sei, sei eine Abgabe an den wegen dieser Zuordnung zuständigen Spruchkörper, nämlich die Abteilung für Wohnungseigentumssachen, nicht mehr möglich gewesen.
Das BVerfG hob das Urteil des AG auf (§ 93c Abs. 2 i.V.m. § 95 Abs. 2 BVerfGG) und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung als Willkürverbot. Das Gericht hat § 5 Abs. 2 WEG als offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt. Diese Vorschrift regelt, dass tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können; darunter fällt auch die Dachkonstruktion einer Garage, die im Sondereigentum steht. Der Schadensersatzanspruch hätte deshalb nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können.
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Behält sich der Mieter für den Fall der Unterlassung der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten angemessenen Frist eine Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatzvornahme lediglich vor, steht der nach fruchtlosem Fristablauf erklärten fristlosen Kündigung nicht der Einwand widersprüchlichen Verhaltens gem. § 242 BGB entgegen. Es kann einem zulässigen und vorsichtigen Verhalten eines Mieters entsprechen, die Anmietung von Ersatzräumen angesichts eines schwebenden Rechtsstreits über die Wirksamkeit der Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses zurückzustellen – OLG Celle 15.7.2014, 2 U 83/14.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte vom Beklagten Büroräume angemietet. Im Mai 2012 meldete sie ihm, dass das WC schlecht ablaufen würde. Nachdem der Beklagte einen Sanitärbetrieb mit der Beseitigung dieses Mangels beauftragt hatte, nahm er die Klägerin auf Kostenerstattung in Anspruch. Er behauptete, die Beklagte habe die Reparaturarbeiten durch Hygieneartikel verursacht. In dem anschließenden Verfahren vor dem AG stellte der Sachverständige fest, dass mehrere Absackungen in der Abwasserleitung vorhanden seien und durch diese in Zukunft immer wieder Verstopfungen auftreten würden.
Das Gutachten wurde dem Beklagten am 19.6.2013 zugestellt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.6.2013 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die Mängel an der Abwasserleitung bis zum 8.7.2013 zu beseitigen. Der Beklagte bat um Fristverlängerung bis zum 15.8.2013. Am 8.8.2013 überreichte er ein Schreiben der mit den Mangelbeseitigungsarbeiten beauftragten Firma, in dem diese ankündigte, die Arbeiten „voraussichtlich Anfang Oktober 2013“ in Angriff zu nehmen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 12.9.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos. Der Beklagte wies die Kündigung zurück. Die Beseitigung des Mangels erfolgte am 24.9.2013. Mit der Klage begehrte die Klägerin die Feststellung, dass das Mietverhältnis beendet sei.
Das LG wies die Klage ab. Es war der Ansicht, die Kündigung sei unberechtigt gewesen, da es an einem wichtigen Grund fehle. Auf die Berufung der Klägerin hob das OLG das erstinstanzliche Urteil auf und gab der Klage statt.
Die Gründe:
Die Kündigung war gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, weil ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag.
Der Klägerin war der Gebrauch des WCs und damit eines Teils der Mietsache nach Vertragsschluss wieder entzogen worden, weil die Mietsache mit einem Mangel behaftet war. Ein WC, das aufgrund baulicher Mängel dauernd zu verstopfen droht und bereits wiederholt verstopft war, ist per se mangelhaft. Der Mangel liegt zumindest auch in der permanenten Verstopfungsgefahr. Aufgrund von Absackungen war immer wieder mit Verstopfungen zu rechnen. Eine Mietsache gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter einen Schaden wirklich erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann.
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Die Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sich bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche das Wissen des Verwalters nur dann als eigene Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB zugrechnen lassen, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche i.S.v. § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat – BGH 4.7.2014, V ZR 183/13.
Der Sachverhalt:
Die Beigeladenen und die Beklagten sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus drei Gebäuden, eines davon bewohnten die Beklagten. Neben ihm befand sich ursprünglich eine Freifläche. Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt vor einer Begehung des Gebäudes durch die Verwalterin im Juli 2005 war dort eine Betonfläche als Grundlage einer Terrasse angelegt worden, zu deren Vollendung es aber nicht kam.
Auf ihrer Versammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den – bestandskräftigen – Beschluss, dass die Betonfläche zu beseitigen sei und der Erbauer sie auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen habe. Die Verwalterin sollte den Rückbau schriftlich verlangen und bei fruchtlosem Verstreichen der Frist vor Gericht durchsetzen. Mit der am 31.12.2009 eingegangenen Klage verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten den Rückbau der Fläche. Diese beriefen sich auf Verjährung.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche (der Wohnungseigentümer) auf Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums aus § 1004 Abs. 1 BGB einerseits und aus § 15 Abs. 3 WEG andererseits waren nicht verjährt.
Die regelmäßige Verjährung war nach den bislang getroffenen Feststellungen nicht mit dem Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Die Ansprüche waren mit der Anlegung der Betonfläche spätestens im Jahr 2005 entstanden. Dass die übrigen Wohnungseigentümer sämtlich vor dem 31.12.2005 von der Anlegung der Betonfläche und von der Person dessen, der dies veranlasst hatte, Kenntnis erlangt hätten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Wohnungseigentümer sind grundsätzlich auch nicht gehalten, das Gemeinschaftseigentum auf Beeinträchtigungen durch andere Wohnungseigentümer oder Dritte zu untersuchen.
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Ist in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und ist der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch ausgewiesen, besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenhabens wegen ungerechtfertigter Bereicherung – AG Wiesbaden 2.4.2014, 91 C 5302/13.
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Ein Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch auch dann, wenn er in einem für den Auftraggeber wichtigen Punkt vorsätzlich oder grob leichtfertig falsche oder unvollständige Angaben macht. Die Aufklärungspflicht gilt dabei unabhängig davon, ob bereits ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wurde; sie umfasst vielmehr auch die Information, dass die Stadt im Rahmen eines Besichtigungstermins überprüfen will, ob ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wird, vgl. OLG Oldenburg 10.7.2014, 4 U 24/14.
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Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume rechtfertigen allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Der Vermieter kann selbst bei einem Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters abändern – BGH 28.5.2014, XII ZR 6/13.
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Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Ein schwerwiegender Pflichtverstoß kann jedoch vorliegen, wenn der Mieter trotz Aufforderung keine Maßnahmen trifft, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zieht – LG Düsseldorf 26.6.2014, 21 S 240/13.
Sachverhalt:
Der inzwischen 74-jährige Beklagte bewohnt bereits seit über 40 Jahren eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Sie war ihm zunächst im Rahmen eines Hausmeistervertrages als Dienstwohnung überlassen worden. Nach Kündigung des Dienstvertrages im Jahr 2008 schlossen die Parteien Ende 2008 einen Wohnungsmietvertrag auf unbestimmte Zeit ab. Laut Hausordnung ist das Rauchen auf dem Boden und im Keller nicht gestattet. Bei der Wohnungsbesichtigung anlässlich des Vertragsabschlusses beanstandete die Klägerin den Wohnungszustand nicht.
Der Beklagte raucht seit etwa 50 Jahren. In der streitgegenständlichen Wohnung raucht er regelmäßig mindestens 15 Zigaretten täglich. Seine ebenfalls rauchende Ehefrau ist vor etwa zehn Jahren an Krebs verstorben. Die Wohnungstür des Beklagten ist inzwischen von außen braun verfärbt. Der Beklagte nutzte den Raum in der Vergangenheit zudem gelegentlich für Feiern mit Gästen, die dort ebenfalls rauchten. Die Klägerin forderte den Beklagten mehrfach mündlich und schriftlich auf, eine starke Geruchsbelästigung der Mitmieter des Hauses einzustellen und drohte ihm widrigenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses an. Zuvor hatten sich Mitbewohner bei der Klägerin beschwert. Doch darauf reagierte der Beklagte nicht.
Im Februar 2012 mahnte die Klägerin den Beklagten aus demselben Grunde erneut schriftlich ab. Mit Klageschrift aus Januar 2013 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos. Das AG gab der Räumungsklage statt. Die Berufung des Beklagten vor dem LG blieb erfolglos. Allerdings wurde die Revision zum BGH zugelassen.
Gründe:
Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Klägerin gem. den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung mit sofortiger Wirkung wirksam beendet wurde. Er muss bis Ende 2014 aus seiner Wohnung ausgezogen sein.
Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der schwerwiegende Pflichtverstoß lag im vorliegenden Fall vielmehr darin, dass der Beklagte keine Maßnahmen getroffen hatte, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zog. Er hat die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert hatte.
Die Kammer war nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin den Beklagten im Jahr 2012 mehrfach mündlich wirksam abgemahnt hatte. Bei der Bemessung der langen Räumungsfrist wurde berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit rund 40 Jahren in der Wohnung lebt.
Die Revision zum BGH wurde zugelassen, um eine grundsätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen können.
Zur zitierten Seite…
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Eine Grunddienstbarkeit des Inhalts, dass auf einen nach § 917 BGB* zu duldenden Notweg verzichtet wird, ist im Grundbuch des durch den Verzicht belasteten Grundstücks einzutragen. Aus einer Eintragung im Grundbuch des durch das Notwegrecht belasteten Grundstücks kann sich ein dinglich wirkender Verzicht nicht ergeben. Der Eigentümer eines verbindungslosen Grundstücks kann einen Notweg nicht auch für seinen künftigen Einzelrechtsnachfolger verlangen – BGH 7.3.2014, V ZR 137/13.
*§ 917 BGB – Notweg
(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.
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