Kein Handel mit Grundbucheinträgen

BGH schützt zweitrangige Gläubiger und meidet Finanzierungshindernis

Karlsruhe (jur). Kreditinstitute können einen vorrangigen Grundschuld-Eintrag nicht einfach verkaufen. Im Grundbuch nachrangige Gläubiger können Anspruch auf Schadenersatz haben, wenn sie wegen eines solchen Verkaufs ihre Darlehen nicht mehr zurückbezahlt bekommen, wie am Freitag, 19. April 2013, der Bundesgerichtshof (BGH) entschied (Az.: 9 O 333/08). Damit räumten die Karlsruher Richter eine mögliche Hürde für auf mehrere Institute verteilte Baufinanzierungen beiseite.

Das Karlsruher Urteil betrifft weit verbreitete Baufinanzierungen, etwa mit einer erstrangigen Grundschuld für die Bank und einer zweitrangigen Grundschuld für die Bausparkasse. Üblich sichern sich die zweitrangigen Gläubiger dann dahin ab, dass sie durch eine sogenannte Rückgewähr der vorrangigen Gläubigerrechte an die erste Stelle aufrücken, sobald die vorrangigen Schulden getilgt sind.

Im Streitfall lagen vorrangige Schulden bei der Deutschen Kreditbank AG, nachrangige Schulden bei der Nord-Ostsee Sparkasse. Nach einigen Jahren war das Darlehen bei der Kreditbank zum größeren Teil getilgt. Die Kreditbank verkaufte nun das Restdarlehen samt vorrangigen Grundbuchrechten an eine dritte Bank, bei der der Grundeigentümer noch weitere Schulden hatte. Statt nur noch mit 150.000 war der der Sparkasse vorrangige Grundbucheintrag nun wieder mit Schulden von 450.000 Euro unterlegt.

Der Eigentümer konnte die Darlehen nicht mehr bedienen und verkaufte. Aus dem Erlös konnte er die erstrangigen Bankschulden bedienen, aber nicht mehr die vollen Schulden bei der Sparkasse. Diese verlangt nun 300.000 Euro Schadenersatz von der Kreditbank: Die Kreditbank AG hätte ihre vorrangigen Grundbuchrechte nicht verkaufen dürfen. Dadurch sei das Nachrücken der Sparkasse unzulässig verhindert worden.

Der BGH gab der Sparkasse im Ergebnis recht. Nachrangige Gläubiger müssten nachrücken können, wenn der „Sicherungszweck“ vorrangiger Gläubiger wegfalle. Dies sei hier der Fall gewesen, denn mit dem Verkauf des Rest-Darlehens habe die Kreditbank ihre Geschäftsbeziehung zu dem Grundstückseigentümer beendet. Das OLG Rostock soll im Streitfall nun noch klären, ob der Sparkasse tatsächlich ein Schaden in Höhe von 300.000 Euro entstanden ist.

Ein gegenteiliges Ergebnis hätte Bauherrn eine auf mehrere Gläubiger entfallende Finanzierung erheblich erschwert. Denn zweitrangige Gläubiger hätten dann immer damit rechnen müssen, dass der vorrangige Grundbucheintrag mit immer neuen Schulden unterlegt („valutiert“) wird. Zumindest bei einem Wertverlust des Gebäudes wäre der Darlehensanteil des zweitrangigen Gläubigers dann nicht mehr abgesichert.