WARBURG – Kein Bauvorhaben ohne Architekten und Fachplaner. Bezahlt werden sie alle nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Streit gibt es häufig, wenn sich mehrere Planer eine Planungsaufgabe teilen, so Rechtsanwältin elena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Klassisches Beispiel ist das Hochhaus. Der Architekt plant das Gesamtwerk, der Fassadenplaner die gläserne Hülle. Planer sollten im eigenen Interesse darauf dringen, dass der Auftraggeber von Anfang an sowohl die Aufgaben klar vertraglich abgrenzt, als auch die Abrechnungsmodalitäten vertraglich regelt. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät dazu, hier von Beginn an klare Tatsachen zu schaffen. Übrigens kann der Architekt in der Regel mit einer Extra-Honorierung rechnen, denn Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand wegen mehreren Beteiligten einen entsprechenden Aufschlag vor.
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WARBURG – „Dann planen Sie mal. Was für Architekten wie der Beginn einer traumhaften Aufgabe klingt, kann sich schnell zum Albtraum entwickeln, dann nämlich, wenn der Architekt für die öffentliche Hand plant und sein Architektenvertrag nicht den vergaberechtlichen Bestimmungen entspricht“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Dann ist der Vertrag unwirksam und Konkurrenten haben sechs Monate lang Gelegenheit, gegen die Vergabe der Planung vorzugehen. Kommen sie damit durch, wird die Unwirksamkeit des Vertrages festgestellt. „Alles, was der Planer bis dahin geleistet hat, das bekommt er dann auch nicht honoriert. Er arbeitet also sechs Monate komplett auf eigenes Risiko“, verdeutlicht Helena Jakobs und fügt hinzu: „Der Kommune ist das egal. Der Architekt sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass sein Vertrag, nur weil er von einem öffentlichen Auftraggeber stammt, auch den Bestimmungen des Vergaberechts entspricht. Er ist vielmehr gut beraten, vom eigenen Anwalt prüfen zu lassen, ob sein Architektenvertrag auch im Einklang mit der Rechtsordnung steht.“
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Architekten werden von ihren Bauherren zu Tätigkeiten gedrängt, für die sie weder qualifiziert noch haftpflichtversichert sind“, beobachtet Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Das hat sich eingebürgert, weil der Architekt für viele immer noch die Schlüsselfigur des gesamten Bauprozesses darstellt. Das aber hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Was früher galt ist heute oft nicht mehr aktuell“, gibt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht aus Warburg zu bedenken.
„Ein klassisches Beispiel sind Musterverträge. Viele Planer arbeiten mit rechtlich überholten Vertragsvorlagen, die sie ihren Bauherren zur Verfügung stellen. Nutzt der Bauherr sie und kommt es deshalb zum Streit, haben Bauherr und Planer das Problem. Das verdirbt außerdem die gute Stimmung und unterhöhlt das Vertrauen des Auftraggebers in seinen Planer, dessen Leistungen er bislang ja besonders schätzte.“
Als ähnlich problematisch sieht Rechtsanwältin Jakobs die Leistungsverzeichnisse. Zum Leistungsverzeichnis, das der Planer im Rahmen seiner Arbeit selbstverständlich aufstellt, gehören die sogenannten ZTV, die zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen, die dem Leistungsverzeichnis vorangestellt werden. Viele Architekten schießen hier nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte übers Ziel hinaus. „Statt sich auf wirklich technische Dinge zu beschränken, formulieren sie aufwändige Klauseln, oft noch mit Vertragsstrafen. Dieser Schuss geht dann meist nach hinten los“, mahnt die Baurechtsanwältin, „weil die Details dieser ZTV den übrigen Vertragsinhalten widersprechen oder sie aushöhlen.“
„Architekten sollten sich von ihren Auftraggebern nicht über ihre fachlichen Möglichkeiten hinaus in die Pflicht nehmen lassen. Schließlich erwartet ja auch kein Mensch von seinem Hausarzt, dass er die Herz-OP persönlich durchführt, wohl aber, dass er den Patienten berät und ihn zum entsprechenden Facharzt überweist. Genauso verhält es sich mit dem Planer: Er muss wissen, was zu tun ist, aber für die juristische Formulierung der Verträge sollte er sich fachlichen Rat holen.“
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WARBURG – Ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Dabei wird das Problem allerdings selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Die Frage des Honorars sollte immer möglichst schnell geklärt werden. Architekten und Ingenieure sollten sich nicht scheuen, deutlich zu sagen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen. Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt der spart sich hinterher viel Ärger. Das ist heute, wo vorwiegend baubegleitend geplant wird, wichtiger denn je. Wird der Architektenvertrag beispielsweise nur über Teilbereiche geschlossen, vermeidet der Planer Honorarausfälle die entstehen können, wenn sich das Bauen während der Bauzeit erheblich verteuert, er aber an die ursprüngliche Kostenberechnung gebunden bleibt.
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WARBURG – Wer einen Vertrag eingeht, der muss sich immer vergewissern, dass sein Ansprechpartner auch berechtigt ist, den vermeintlichen Auftraggeber zu vertreten. Deshalb, so rät Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, sollte jeder Architekt Einblick in das Handelsregister nehmen, bevor er mit einer Gesellschaft einen Vertrag abschließt. Nur die Handelsregister geben verlässlich Auskunft, welche Personen die Gesellschaft vertreten dürfen. Schließt der Architekt den Vertrag mit der falschen, nicht vertretungsberechtigten Person ab, kommt in aller Regel kein Vertrag mit der Gesellschaft zustande. Der „geprellte“ Architekt kann dann nur noch versuchen, besondere Umstände darzulegen, dass die Gesellschaft doch ausnahmsweise verpflichtet wurde, oder er muss sein Honorar bei seinem Gesprächspartner direkt einfordern.
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WARBURG – Auch wenn Architekten und Ingenieure einen Auftrag „in der Tasche haben“, sollten sie mit der Planung nicht übereifrig vorpreschen, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn selbst wenn der Leistungsumfang festgelegt ist, steht es dem Architekten und Ingenieur nicht frei zu entscheiden, welche Leistungen zu erbringen sind. Im Gegenteil: Es sind immer nur die Teilleistungen zu projektieren, die jeweils nach dem Stand der Planung des Bauvorhabens erforderlich und notwendig sind. Verfrühte Planungsleistungen bergen laut Rechtsanwalt Jakobs das Risiko, dass sie letzten Endes ganz oder teilweise unbrauchbar sind. Das OLG Koblenz hat in seiner Entscheidung vom 29. September 2011 (5 U 224/11) diese bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Fall eines „vorprellenden“ Architekten bestätigt. Nach Ansicht des Gerichts verhält sich der Auftragnehmer vertragswidrig, wenn er ohne entsprechenden Auftrag eine verfrühte Leistung erbringt. Im konkreten Fall, über den das OLG entscheiden musste, hatte der Architekt bereits die Ausführungsplanung projektiert, ohne dass überhaupt eine Baugenehmigung vorlag. Die Entscheidung: Der Planer bekommt für diese Leistung kein Honorar. Anders sieht die Sache aus, wenn der Planer seinen Auftraggeber umfassend und sachgemäß über seine Arbeiten informiert, auch darüber, dass die Planungsleistungen Geld kosten. Ist der Bauherr damit einverstanden und die Planungen erweisen sich nachher doch als überflüssig oder unbrauchbar, hat der Architekt oder Ingenieur in diesem Fall Anspruch auf sein Honorar.
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WARBURG – Werkvertragsrecht oder Kaufrecht? Diese Frage beschäftigt zunehmend die Immobilienbranche, mit teilweise weitreichenden Folgen, so Rechtsanwältin Helena Jakobs. Der Bundesgerichtshof hat die Haftungsrisiken für Architekten um einen weiteren Aspekt erweitert. „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht. Das ist vielen Baubeteiligten aber noch immer nicht bewusst“, beobachtet Helena Jakobs, Rechtsanwältin in Warburg. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es versäumt habe, den Kaufgegenstand (in dem Fall die Silos) auf Mängel zu überprüfen. Diese Entscheidung hat auch für Architekten weitreichende Folgen: Soweit der Bauherr sie mit der Bauüberwachung beauftragt hat, müssen sie den Kaufgegenstand prüfen und Mängel unverzüglich rügen. Versäumen sie diese Pflicht aus Unkenntnis, kann der Bauherr sie für seinen Schaden in Regress nehmen. „Der Architekt muss also in jedem Einzelfall prüfen, ob der Bauherr einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag abgeschlossen hat“, rät Rechtsanwältin Jakobs „Handelt es sich um einen Kaufvertrag, muss er die Prüfungs- und Rügepflichten aus § 377 HGB unverzüglich beachten. Andernfalls macht er sich selbst regresspflichtig.“
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