Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen – BGH 9.10.2013, VIII ZR 22/13

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahr 2007 von der Voreigentümerin gekauft hatte. Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung aus Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 war von der Hausverwaltung erstellt worden und wurde im Dezember 2008 i.H.v. 736,59 € im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der Abrechnung.

AG und LG wiesen die Klage ab. Das LG war der Ansicht, die Abtretung der Ansprüche sei zwar wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil die Abrechnung in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß gewesen sei. Schließlich weise sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht aus. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des LG war die Abrechnung für die Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der Hausverwaltung betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007 ergab sich, dass für die von der Beklagten bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von rund 5.835 € erhoben wurde. Wenn aber bereits das Hauswartunternehmen – wie hier – eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

Ähnlich verhielt es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Die Beklagte hatte in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Beklagten bezogen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wurde insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

Bezüglich der Position Wasser war in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag i.H.v. rund 3.322 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag i.H.v. 3.156 € ausgewiesen. Entsprechendes galt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608 € angegeben wurden und die zu verteilenden Kosten 3.428 € betrugen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wurde und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten waren, ging aus der Abrechnung selbst hervor. Also stand auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen konnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt worden war.

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