Bauvertrag kündigen: Wann Bauherren trotzdem weiterzahlen müssen

Die Arbeiten kommen nicht voran, über Nachträge wird gestritten oder das Vertrauen zum Bauunternehmen ist verloren. Eine Kündigung erscheint dann als Ausweg. Doch wer einen Bauvertrag beendet, ist damit nicht automatisch von weiteren Zahlungsverpflichtungen befreit. Entscheidend ist, ob eine freie Kündigung nach § 648 BGB oder eine wirksame Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB vorliegt. Die finanziellen Folgen unterscheiden sich erheblich. gesetze-im-internet.de

Bevor Sie einen anderen Betrieb mit der Fortsetzung beauftragen, sollten deshalb nicht nur dessen Angebot, sondern auch die Abrechnung des bisherigen Unternehmers und der vorhandene Bauzustand geklärt werden.

1. Eine freie Kündigung beendet den Auftrag – nicht sämtliche Vergütungsansprüche

Nach § 648 BGB kann der Besteller den Vertrag bis zur Vollendung des Werks jederzeit kündigen. Eine Pflichtverletzung des Unternehmers ist dafür nicht erforderlich.

Der Unternehmer darf jedoch grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen. Anzurechnen sind ersparte Aufwendungen sowie Erwerb, den er durch anderweitigen Einsatz seiner Arbeitskraft erzielt oder böswillig unterlässt.

Die gesetzliche Fünfprozentvermutung ist keine Obergrenze. Sie bezieht sich ausschließlich auf die Vergütung für den noch nicht ausgeführten Leistungsteil und ist widerleglich. Bereits erbrachte Leistungen werden gesondert abgerechnet.

Ein vereinfachtes Beispiel: Entfallen auf nicht mehr ausgeführte Arbeiten 100.000 Euro vereinbarte Vergütung, beträgt der vermutete verbleibende Anspruch hierfür 5.000 Euro. Je nach nachgewiesener Abrechnung kann er höher oder niedriger ausfallen. Bereits geleistete Zahlungen sind zusätzlich zu berücksichtigen. Gesetze im Internet

2. Für eine Kündigung aus wichtigem Grund gelten strengere Voraussetzungen

§ 648a Abs. 1 BGB erlaubt beiden Vertragsparteien eine Kündigung ohne Kündigungsfrist, wenn ihnen die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unter Berücksichtigung aller Umstände und beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann.

Nicht jede Meinungsverschiedenheit erreicht diese Schwelle. Auch ein Mangel oder eine Terminüberschreitung muss nach Gewicht und Umständen bewertet werden. Die bloße Bezeichnung eines Schreibens als „fristlose Kündigung“ ersetzt diese Prüfung nicht.

Bei wirksamer Kündigung aus wichtigem Grund ist die Vergütung nach § 648a Abs. 5 BGB auf den ausgeführten Leistungsteil beschränkt. Mögliche Schadensersatzansprüche bleiben nach Absatz 6 bestehen. Gesetze im Internet

Beruht der Kündigungsgrund auf einer Vertragsverletzung, ist grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. Das folgt aus § 648a Abs. 3 in Verbindung mit § 314 Abs. 2 BGB. Ausnahmen sind möglich, müssen aber begründet sein. Zudem ist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes innerhalb einer angemessenen Frist zu handeln. „Ohne Kündigungsfrist“ bedeutet deshalb nicht automatisch „ohne vorherige Aufforderung“. Gesetze im Internet

3. Eine einfache E-Mail genügt für die Kündigung nicht

Für Bauverträge schreibt § 650h BGB die Schriftform vor. Bei einer Erklärung auf Papier ist grundsätzlich eine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Eine gewöhnliche E-Mail, eine Messenger-Nachricht oder ein lediglich eingescanntes unterschriebenes Schreiben erfüllen diese gesetzliche Form nicht.

Die elektronische Form kann die Schriftform nach §§ 126 Abs. 3, 126a BGB grundsätzlich ersetzen. Dafür reicht jedoch keine eingefügte Unterschriftsgrafik: Erforderlich ist eine qualifizierte elektronische Signatur. Gesetze im Internet

Außerdem muss die Kündigung dem richtigen Vertragspartner zugehen. Nach § 130 Abs. 1 BGB kommt es bei einer Erklärung gegenüber Abwesenden auf den Zugang an, nicht allein auf das Absenden. Bewahren Sie deshalb eine vollständige Kopie und einen belastbaren Zugangsnachweis auf. Bei mehreren Auftraggebern oder einer Erklärung durch Vertreter sollten auch die Beteiligten und Vertretungsbefugnisse geprüft werden. Gesetze im Internet

4. Vor dem Unternehmerwechsel den Leistungsstand sichern

Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund kann jede Partei nach § 648a Abs. 4 BGB die Mitwirkung an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands verlangen. Wer die Mitwirkung verweigert oder einem ordnungsgemäß bestimmten Termin fernbleibt, trägt grundsätzlich die Beweislast für den Leistungsstand bei Kündigung. Das Gesetz enthält eine Ausnahme für unverzüglich mitgeteiltes, unverschuldetes Fernbleiben. Gesetze im Internet

Auch bei einer freien Kündigung ist eine gemeinsame Bestandsaufnahme praktisch sinnvoll. Dokumentieren Sie ausgeführte Arbeiten, offene Restleistungen, erkennbare Mängel und vorhandene Materialien möglichst getrennt. Fotos sollten erkennen lassen, welches Bauteil an welchem Tag aufgenommen wurde.

Das ist besonders wichtig, bevor ein Nachfolgeunternehmen weiterarbeitet oder Bauteile verändert. Andernfalls lässt sich später möglicherweise nur schwer nachvollziehen, welcher Betrieb welche Leistung erbracht hat. Bei streitigen technischen Fragen sollte eine sachverständige Dokumentation erwogen werden.

5. Vertragstyp und Schlussabrechnung bleiben entscheidend

Die dargestellten Regeln dürfen nicht unterschiedslos auf jeden Immobilienvertrag übertragen werden. Bei einem Bauträgervertrag, der Bauleistung und Grundstücksübertragung verbindet, schließt § 650u Abs. 2 BGB die Anwendung der §§ 648 und 648a BGB ausdrücklich aus. Die Möglichkeiten einer Vertragsbeendigung sind dort gesondert zu prüfen. Gesetze im Internet

Wurde die VOB/B wirksam vereinbart, kommen zusätzliche Kündigungs- und Abrechnungsregelungen hinzu, insbesondere aus §§ 8 und 9 VOB/B. Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein vertragliches Regelwerk. Ihre Einbeziehung und die Wirksamkeit einschlägiger Klauseln müssen geprüft werden. Verwaltungsvorschriften im Internet

Auch eine Kündigung macht eine Rechnung nicht allein deshalb sofort zahlbar. Bei der Abwicklung eines Bauvertrags sind die Fälligkeitsvoraussetzungen des § 650g Abs. 4 BGB zu beachten, insbesondere die prüffähige Schlussrechnung und die Abnahme beziehungsweise gesetzliche Ausnahmen. Gesetze im Internet

Vor einer Kündigung sollten daher Kündigungsgrund, bisherige Korrespondenz, Leistungsstand und finanzielle Folgen gemeinsam betrachtet werden. Ein geordneter Abschluss kann ebenso wichtig sein wie die anschließende Fortsetzung der Bauarbeiten.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Bauherren und Bauunternehmen zu Bauverträgen, Vergütungsfragen und der Beendigung laufender Vertragsverhältnisse. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.