Vermieter muss unterlassene Anzeige von Mängeln der Mietsache beweisen

Zwar ist ein Mieter hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht trägt allerdings der Vermieter. BGH 5.12.2012, VIII ZR 74/12

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer zwei Jahre zuvor erbauten Wohnung der Kläger. Darin traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten im Juni und September 2008. Zwischen den Parteien bestand danach Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben aus Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf die Schäden hin und kündigten für den Fall einer ausbleibenden Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Daraufhin minderten sie ab Oktober 2008 die monatliche Miete von 625 € um 20 %. Ein Gutachten führte das Auftreten der Fliesenrisse auf einen mangelhaften Einbau des Belags zurück.

Die Kläger nahmen die Beklagten auf Zahlung der von ihnen einbehaltenen Minderungsbeträge (für 19 Monate) i.H.v. 2.375 € nebst Zinsen in Anspruch. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte rechtsfehlerfrei angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung i.H.d. von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigten (§ 536 BGB). Ebenso fehlerfrei war die Annahme, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt.

Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Ein solcher Schadensersatzanspruch der Kläger scheiterte hier jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der Anzeigepflicht nachweisen konnten. Denn im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB tragen die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige.

Zwar wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt, welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat. So hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat etwa entschieden, der Mieter die Beweislast dafür trage, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheitlichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geführt. Dennoch hält der hiesige Senat daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.

Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind, also – wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen – auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlassen besteht.

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