Brandschutzauflagen verteuern Großprojekte

Großprojekte, die finanziell aus dem Ruder laufen, beschäftigen die Bauwelt nicht erst seit dem Debakel um den neuen Berliner Flughafen. Baurechtsanwälte kennen die Problematik und die Ursachen. Ob Elbphilharmonie, Stuttgart 21, Nürburgring oder einst der Neubau des Plenarsaals des Bundestags in Bonn, der in 20 Jahren mehrfach umgeplant wurde – sie alle kamen und kommen die Allgemeinheit zum Schluss erheblich teurer als zunächst veranschlagt.

„Die Ursachen dafür sind vielfältig und wurden in den vergangenen Wochen in der Fachwelt ausgiebig diskutiert. Was immer wieder zu kurz kommt, ist die ausreichende Planungszeit. Komplexe Bauvorhaben lassen sich nicht baubegleitend planen“, konstatiert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dass die Bedeutung der Planung unterschätzt wird, zeigt sich auch daran, dass der Auftraggeber gerade in diesem Bereich häufig sparen will. Dabei bewahrheitet sich immer wieder: Wer billig plant, baut teuer.“ Keine Lösung sei es, steigende Baukosten beim Planer wieder einzusparen, dessen Honorare zu deckeln und Malusregelungen einzuführen. „Das ist kurzsichtig“, gibt Rechtsanwalt Jakobs zu bedenken. „Auftraggeber sollten ihren Planern nicht misstrauen und mit Honorarabzug bei Überschreitung der Baukosten drohen. Sie bekommen dadurch weniger, als sie bekommen könnten, denn jeder klar denkende Architekt wird Sicherheiten einbauen, damit der Malus gar nicht zum Tragen kommen kann“.

Wie wichtig die ausreichenden Planungszeiten sind, zeigt der Brandschutz. „Großprojekte sind immer Sonderbauten im Sinne der Landesbauordnungen. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde kann damit die Auflagen für den Brandschutz mehr oder weniger willkürlich festlegen.“ Brandschutz und Nutzerwünsche stehen sich dabei häufig zunächst unversöhnlich gegenüber: Die Feuerwehr möchte am liebsten an jeder Seite des Gebäudes ein Fluchttreppenhaus; der Bauherr möchte die Flächen lieber gewinnbringend nutzen. Sicherheitsbelange und wirtschaftliche Erwartungen des Auftraggebers zu synchronisieren, verlangt Kreativität und Engagement der beteiligten Planer und eine intensive Abstimmung mit den Behörden. Solange die Genehmigung nicht erteilt ist, bleiben Unwägbarkeiten, die einen vorgezogenen Baubeginn in Frage stellen, wenn dem Auftraggeber an Kostensicherheit gelegen ist.

Das gilt gerade für den öffentlichen Auftraggeber, der vergaberechtlich verpflichtet ist, eindeutig und erschöpfend auszuschreiben. „Das geht aber nur mit abgeschlossenen und abgestimmten Planungen“, weiß Rechtsanwalt Jakobs. „Wer Bauaufträge erteilt, ohne dass die Bauaufgabe eindeutig definiert ist, muss Nachtragsforderungen in erheblicher Höhe gleich mit einkalkulieren.“ Vermeiden lassen sich Fehlinvestitionen deshalb nur durch konsequente Vorbereitung und klare Entscheidungen: Am Anfang steht die Definition der Bauaufgabe, dann erst folgen Planung und schließlich Umsetzung. „Zu jedem Bau gehört auch ein verantwortlicher Bauherr. Er muss frühzeitig seinen Bedarf ermitteln und auch die Verantwortung für diese Vorgabe übernehmen. Dazu gehört auch die klare Entscheidung, wie er den Brandschutz umsetzen will. Architekten kann man hier nur raten nicht mit mutmaßlichen Vorgaben vorzupreschen, sondern das Bauwerk mit allen Auflagen zu planen und dann dem Bauherrn die Entscheidung zu überlassen, für welche Art Brandschutz er sich entscheidet, mit den damit verbundenen Risiken der Ablehnung durch die Behörde.“