Experte für Vertragsgestaltung am Bau heute unentbehrlich

Rechtsanwälte sind Dienstleister. Sie beraten ihre Mandanten und kämpfen im Ernstfall vor Gericht für sie. In den Augen der meisten Menschen sind sie vor allem „Troubleshooter“ in höchster Not. „Unsere Mandanten könnten noch erheblich mehr von unserem Know-how profitieren, wenn sie uns wie ihre zahlreichen Fachingenieure in den gesamten Planungs- und Bauprozess einbinden würden“, konstatiert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

„Während der Fachingenieur für Brandschutz den Bau von Anfang an begleitet, wird der  „Fachplaner für Vertragsgestaltung“ in der Regel aber erst hinzugezogen, wenn es sprichwörtlich brennt“, beobachtet die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht seit Jahren. „Wären Baurechtsanwälte ebenfalls von Beginn an dabei, entstünden viele Probleme gar nicht. Zum Beispiel bei der Vertragsgestaltung: Gute Verträge zeichnen sich durch Klarheit und Fairness aus“, konstatiert Helena Jakobs.

„Besondere Bedeutung kommt auch der Rechts- und damit Investitionssicherheit zu. Gerade hier unterlaufen den Vertragsparteien oft schwere Irrtümer, die sich fatal auswirken können.  Verträge am Bau werden häufig gar nicht ausgehandelt, sondern eine Vertragspartei diktiert der anderen ihre Bedingungen“, beobachtet die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Solche vorformulierten Klauseln, sprich Allgemeinen Geschäftsbedingungen, unterliegen aber einer strengen Rechtskontrolle, die sich auch nicht ausschließen lässt. Das hat zur Folge, dass einzelne Vertragspassagen mitunter erst lange nach Vertragsabschluss als unwirksam gebrandmarkt werden. Das benachteiligt dann den sogenannten Verwender der Klausel, denn die Klauselkontrolle dient nur dem Schutz des Vertragspartners.“ Verwender von Klauseln bleiben damit auf den für sie weniger vorteilhaften Klauseln „sitzen“. „Was bleibt“, resümiert die Fachanwältin, „sind Verträge mit Inhalten, die der Verwender bestimmt nicht wollte. Es ist auch ein weit verbreiteter Irrtum, dass man dies durch Verhandlungsprotokolle vermeiden kann, wenn nicht tatsächlich eine Verhandlung stattgefunden hat.“

Typische Beispiele für solche Vertragspassagen finden sich in den Verträgen, die Generalunternehmer oder Generalplaner mit ihren Subunternehmern abschließen. „Natürlich wollen sie ihre Subunternehmer erst bezahlen, wenn sie selbst Geld von ihrem Bauherrn bekommen haben. Sie schreiben dann oft „pay when paid-Klausel“ in den Vertrag. Das funktioniert aber in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers nie“, weiß Helena Jakobs. Baurechtsanwälte empfehlen deshalb Alternativen, zum Beispiel Stundungsvereinbarungen mit Zinsvereinbarung oder vom Hauptvertrag abweichende Fälligkeitstermine.

„Sicherheit ist ein anderes Thema, bei dem Juristen Rat wissen. „Bauherren wollen legitimerweise Investitionssicherheit. Sie glauben aber häufig, dies durch allgemeine Geschäftsbedingungen, etwa durch Komplettheitsklauseln erreichen zu können. Das stimmt aber nicht: Kostensicherheit setzt klare Risikoverteilungen im Vertrag voraus“, erläutert die Expertin. „Juristen wissen auch, welche Vorzüge beispielsweise Objektversicherungen haben und wie der Bauherr seine Interessen optimal schützt.“

Die baubegleitende Rechtsberatung hat noch weit mehr Vorteile: Werden Baurechtsanwälte wie Fachingenieure zu den Besprechungen hinzugezogen, sind sie immer auf dem Laufenden. Geht dann etwas schief, müssen sie sich nicht erst einarbeiten. Und welcher Außenstehende könnte sich schon schnell in einen Bauprozess einarbeiten, der schon zwei Jahre lang läuft?

Schnelle Entscheidungen sind aber am Bau wichtig, denn jede Verzögerung kostet Geld.  „Dabei kommt es nicht immer darauf an, wer jetzt gerade „Recht“ hat, sondern manchmal auch darauf, schnell eine pragmatische Lösung zu finden, mit der aber alle leben können. Der Gang vor Gericht ist immer nur eine Möglichkeit, die auch nur dann in Betracht kommt, wenn der Rechtssuchende den damit stets verbundenen Zeitverlust in Kauf nehmen kann und will.

Angesichts der Summen um die es beim Bauen geht, ist die planungs- und baubegleitende Rechtsberatung eine überschaubare Investition. Sie liegt auch auf der Hand: Schließlich würde ja auch kein vernünftiger Bauherr den Fachingenieur für Brandschutz, erst hinzuziehen, wenn die Pläne schon fertig sind.