Private Bauherren brauchen Rechtsrat und Eigeninitiative

Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.

Dabei sind dies nach Ansicht von Baurechtsanwalt Alexander Jakobs die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?

Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.

Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, rät Rechtsanwalt Jakobs, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.

Einem Irrtum sitzen nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte fast alle angehenden Bauherren auf: Sie glauben, die sogenannte Freistellungserklärung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schütze sie vor finanziellen Verlusten, dann nämlich, wenn der Bauträger insolvent wird und sie bereits mehr Geld bezahlt haben, als der noch unfertige Baukörper wert ist. In diesem Fall, so hoffen sie, erstatte ihnen die Bank des Bauträgers das zu viel gezahlte Kapital zurück. Das ist aber ein Irrglaube, so Alexander Jakobs. Die Freistellungserklärung gemäß § 3 Abs.1 Satz 1 Nummer 3 MaBV bedeutet in den meisten Fällen lediglich, dass die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf dem Grundstück eingetragen hat, gelöscht wird, sobald der Käufer das fertige Haus samt Grundstück endgültig bezahlt hat, oder der Käufer für das wegen der Insolvenz unfertige Gebäude zumindest einen vom Wert her entsprechenden Betrag gezahlt hat. Vor einer Überzahlung schützt nur ein Zahlungsplan, der sich tatsächlich und wertmäßig am Baufortschritt orientiert. Auch hier leisten Baurechtsanwälte wertvolle Aufklärung für Verbraucher.