Baumängel rechtzeitig sichern: Wann ein selbstständiges Beweisverfahren sinnvoll ist

Risse im Mauerwerk, undichte Fenster, Feuchtigkeit im Keller oder eine fehlerhafte Dachabdichtung: Werden Baumängel festgestellt, ist häufig nicht nur streitig, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Ebenso umstritten sind dessen Ursache und die erforderlichen Kosten der Mängelbeseitigung. Ein selbstständiges Beweisverfahren kann helfen, diese Fragen durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen klären zu lassen – häufig noch bevor eine eigentliche Klage erhoben wird.

Besonders wichtig wird die gerichtliche Beweissicherung, wenn die Gewährleistungsfrist abzulaufen droht. Denn ein ordnungsgemäß betriebenes selbstständiges Beweisverfahren kann zugleich die Verjährung der betroffenen Ansprüche hemmen. Entscheidend ist allerdings, dass die behaupteten Mängel im Antrag hinreichend konkret bezeichnet werden.

1. Was wird in einem selbstständigen Beweisverfahren geprüft?

Rechtsgrundlage ist § 485 Zivilprozessordnung (ZPO).

Nach § 485 Abs. 2 ZPO kann eine Partei vor Einleitung eines Rechtsstreits die schriftliche Begutachtung durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen beantragen, wenn hierfür ein rechtliches Interesse besteht.

Das Gesetz nennt drei wesentliche Gegenstände einer solchen Begutachtung: den Zustand oder Wert einer Sache, die Ursache eines Sachmangels sowie den Aufwand für dessen Beseitigung.

Für das Baurecht bedeutet dies beispielsweise, dass ein Sachverständiger feststellen kann, ob eine Kellerabdichtung mangelhaft ausgeführt wurde, worauf Feuchtigkeitsschäden zurückzuführen sind und welche Arbeiten zur fachgerechten Mängelbeseitigung erforderlich wären.

Auch die voraussichtlichen Beseitigungskosten können Gegenstand der Beweisaufnahme sein.

Ein rechtliches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn die Feststellungen dazu beitragen können, einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden. Eine bereits erhobene Klage ist für dieses Verfahren grundsätzlich nicht erforderlich. Gesetze im Internet

2. Warum ein privates Gutachten nicht immer ausreicht

Bauherren beauftragen bei auftretenden Mängeln häufig zunächst einen privaten Sachverständigen.

Das kann sinnvoll sein, um den technischen Zustand des Bauwerks einzuschätzen und die weiteren Schritte vorzubereiten.

Ein Privatgutachten ist jedoch nicht mit einer gerichtlichen Beweisaufnahme gleichzusetzen.

Im selbstständigen Beweisverfahren bestellt das Gericht den Sachverständigen und legt fest, welche Tatsachen untersucht werden sollen. Die Beteiligten erhalten Gelegenheit, sich mit den Feststellungen auseinanderzusetzen und gegebenenfalls Ergänzungsfragen anzuregen.

Ein wesentlicher Vorteil ergibt sich aus § 493 Abs. 1 ZPO: Werden die im selbstständigen Beweisverfahren untersuchten Tatsachen später Gegenstand eines Rechtsstreits, steht die dortige Beweiserhebung grundsätzlich einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich.

Das Sachverständigengutachten kann deshalb im späteren Klageverfahren verwendet werden, ohne dass die gesamte Beweisaufnahme zwangsläufig wiederholt werden muss.

Allerdings entscheidet der Sachverständige nicht darüber, ob ein bestimmter Unternehmer rechtlich haftet. Die rechtliche Bewertung bleibt dem Gericht vorbehalten. Gesetze im Internet

3. Welche Bedeutung hat das Verfahren für die Verjährung?

Besondere Bedeutung hat das selbstständige Beweisverfahren für die Sicherung von Mängelansprüchen.

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren die dort bezeichneten werkvertraglichen Mängelansprüche bei Bauwerken grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren. Die Frist beginnt gemäß § 634a Abs. 2 BGB mit der Abnahme.

Bei einem wirksam vereinbarten VOB/B-Vertrag können sich abweichende Verjährungsfristen ergeben. Die VOB/B gilt jedoch nicht automatisch, sondern muss wirksam Vertragsbestandteil geworden sein. Auch besondere vertragliche Regelungen sind zu berücksichtigen.

Wichtig ist: Die fünfjährige Verjährungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme und nicht erst am Ende des betreffenden Kalenderjahres.

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB wird die Verjährung durch die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens gehemmt.

Unter den Voraussetzungen des § 167 ZPO kann die Hemmungswirkung bereits auf den Eingang des Antrags bei Gericht zurückwirken, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

Darauf sollte man sich allerdings nicht ohne ausreichenden zeitlichen Vorlauf verlassen. Verzögerungen bei der Zustellung können erhebliche Risiken verursachen. Gesetze im Internet

4. Die Verjährungshemmung schützt nicht unbegrenzt

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass ein eingeleitetes Beweisverfahren die Verjährung dauerhaft verhindern würde.

Das ist nicht der Fall.

Nach § 204 Abs. 2 BGB endet die Hemmung grundsätzlich sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des Verfahrens.

Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass es von den Beteiligten nicht weiter betrieben wird, kann stattdessen die letzte Verfahrenshandlung maßgeblich werden.

Die Zeit der Hemmung wird nach § 209 BGB nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet. Die Frist beginnt dadurch aber nicht automatisch vollständig von Neuem.

Deshalb muss nach Abschluss des Beweisverfahrens sorgfältig berechnet werden, wie viel Zeit zur gerichtlichen Durchsetzung noch verbleibt.

Ebenso wichtig ist der Umfang des Antrags: Die Hemmung erfasst nicht automatisch sämtliche denkbaren Baumängel eines Gebäudes. Maßgeblich sind die konkret bezeichneten Mangelerscheinungen und die davon betroffenen Ansprüche. Weitere Schäden sollten deshalb nicht ohne rechtliche Prüfung als bereits von der Verjährungshemmung erfasst angesehen werden. Gesetze im Internet

5. Wann ist eine unmittelbare Klage sinnvoller?

Ein selbstständiges Beweisverfahren ist nicht in jedem Fall die wirtschaftlich oder rechtlich beste Lösung.

Ist der Mangel bereits hinreichend dokumentiert und sind die geltend zu machenden Ansprüche bezifferbar, kann eine unmittelbare Leistungsklage zweckmäßiger sein.

Dagegen bietet sich eine vorherige gerichtliche Beweissicherung besonders dann an, wenn zunächst der technische Schadensumfang, die Schadensursache oder die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten geklärt werden müssen.

Das Verfahren verursacht allerdings eigene Kosten. Insbesondere können Auslagen für Sachverständige und gerichtliche Gebühren entstehen.

Zudem sieht § 494a ZPO ein besonderes Kostenrisiko vor: Nach Beendigung der Beweiserhebung kann das Gericht auf Antrag des Gegners eine Frist zur Klageerhebung setzen. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann der Antragsteller zur Tragung der dem Gegner entstandenen Kosten verpflichtet werden. Gesetze im Internet

Fazit: Das selbstständige Beweisverfahren kann ein wirksames Instrument sein, um Baumängel gerichtsfest feststellen zu lassen und bestehende Ansprüche vor der Verjährung zu schützen. Entscheidend sind eine sorgfältige Vorbereitung, die konkrete Bezeichnung der Mängel und die fortlaufende Kontrolle sämtlicher Verjährungsfristen.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Bauherren, Unternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften im Bau- und Architektenrecht. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei größeren Baumängeln oder drohender Verjährung empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung der möglichen Vorgehensweisen.