Abschlagszahlungen am Bau: Wann Bauherren Geld zurückhalten dürfen

Der Rohbau steht, die Fenster sind eingebaut oder die Heizungsinstallation ist weitgehend abgeschlossen. Der Bauunternehmer stellt eine Abschlagsrechnung, obwohl einzelne Leistungen fehlen oder erkennbare Mängel vorliegen. Muss der Bauherr trotzdem den gesamten Betrag bezahlen? Nicht unbedingt. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, wann Abschlagszahlungen verlangt werden dürfen und unter welchen Voraussetzungen der Auftraggeber einen Teil der Vergütung zurückhalten kann. Bei Verbraucherbauverträgen gelten zusätzliche Schutzvorschriften.

Gerade bei größeren Bauvorhaben können sich fehlerhafte Abschlagszahlungen erheblich auswirken. Wer zu viel bezahlt, verliert unter Umständen ein wichtiges Druckmittel zur vertragsgemäßen Fertigstellung. Umgekehrt kann eine unberechtigte Zahlungsverweigerung den Bauherrn selbst in Zahlungsverzug bringen.

Entscheidend ist deshalb nicht allein der vereinbarte Zahlungsplan, sondern auch der tatsächlich erreichte Leistungsstand und die rechtliche Einordnung des Bauvertrags.

1. Wann darf der Bauunternehmer eine Abschlagszahlung verlangen?

Die gesetzliche Grundlage bildet § 632a BGB.

Danach kann der Unternehmer eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen.

Das bedeutet: Maßgeblich ist grundsätzlich der Wert der tatsächlich ausgeführten Vertragsleistungen.

Eine Abschlagszahlung ist keine beliebige Vorauszahlung. Sie soll die bereits erbrachte Leistung vergüten, ohne dass der Unternehmer bis zur vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens warten muss.

Der Unternehmer muss seine Leistungen durch eine Aufstellung nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht.

Eine pauschale Rechnung ohne nachvollziehbare Angaben zum Leistungsstand kann deshalb rechtlich problematisch sein.

Besondere Regeln gelten für Materialien und Bauteile, die bereits angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt wurden. Hier kann eine Abschlagszahlung unter den Voraussetzungen des § 632a Abs. 1 BGB auch dann verlangt werden, wenn die betreffenden Materialien noch nicht eingebaut sind. Erforderlich ist jedoch, dass dem Bauherrn nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder eine entsprechende Sicherheit geleistet wird. Gesetze im Internet

2. Was gilt, wenn die ausgeführten Arbeiten mangelhaft sind?

Enthalten die bereits ausgeführten Leistungen Mängel, muss der Bauherr nicht zwangsläufig den vollständigen Rechnungsbetrag bezahlen.

§ 632a Abs. 1 BGB erlaubt ausdrücklich, einen angemessenen Teil der Abschlagszahlung zurückzuhalten, wenn die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß sind.

Die Vorschrift verweist auf § 641 Abs. 3 BGB.

Danach entspricht ein angemessener Einbehalt in der Regel dem Doppelten der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

Ein Beispiel:

Bei einer Abschlagsrechnung über 30.000 Euro werden Mängel festgestellt, deren Beseitigung voraussichtlich 4.000 Euro kostet.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Einbehalt von regelmäßig 8.000 Euro angemessen sein.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder geringfügige Mangel dazu berechtigt, die gesamte Abschlagszahlung zu verweigern.

Der Einbehalt muss in einem angemessenen Verhältnis zu den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten stehen.

Besonders wichtig ist außerdem die Beweislastverteilung: Nach § 632a Abs. 1 BGB verbleibt die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung bis zur Abnahme beim Unternehmer.

Gerade während der laufenden Bauausführung kann dies bei Streitigkeiten über den tatsächlichen Leistungsstand oder die ordnungsgemäße Ausführung erhebliche Bedeutung haben. Gesetze im Internet

3. Verbraucherbauverträge: Nicht mehr als 90 Prozent als Abschlagszahlungen

Für bestimmte private Bauvorhaben gelten zusätzliche Schutzvorschriften.

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach § 650i BGB vor, wenn ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zur Errichtung eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Nicht jeder Vertrag, den ein privater Bauherr mit einem Handwerksunternehmen abschließt, ist deshalb automatisch ein Verbraucherbauvertrag.

Insbesondere bei der getrennten Beauftragung einzelner Gewerke muss die rechtliche Einordnung sorgfältig geprüft werden. Gesetze im Internet

Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, bestimmt § 650m Abs. 1 BGB:

Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c BGB nicht übersteigen.

Bei einer vereinbarten Gesamtvergütung von beispielsweise 400.000 Euro ergibt sich daraus grundsätzlich eine Grenze von 360.000 Euro für die Summe der Abschlagszahlungen.

Die Vorschrift soll verhindern, dass der Verbraucher bereits vor Abschluss des Bauvorhabens nahezu die gesamte Vergütung bezahlt hat.

Sie bedeutet allerdings nicht, dass die verbleibenden zehn Prozent unabhängig von Abnahme, Fertigstellung und den sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen automatisch fällig werden.

4. Zusätzlich fünf Prozent Sicherheit für Verbraucher

Neben der Begrenzung der Abschlagszahlungen enthält § 650m Abs. 2 BGB eine weitere wichtige Regelung.

Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten.

Diese Sicherheit kann beispielsweise durch eine geeignete Garantie eines Kreditinstituts gestellt werden.

Verlangt der Unternehmer dies, erfolgt die Sicherheitsleistung durch einen entsprechenden Einbehalt bei den Abschlagszahlungen.

Erhöht sich die Vergütung aufgrund einer Anordnung des Verbrauchers oder sonstiger Vertragsänderungen um mehr als zehn Prozent, sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine zusätzliche Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des weiteren Vergütungsanspruchs vor.

Bauherren sollten allerdings sorgfältig zwischen dieser gesetzlichen Vertragserfüllungssicherheit und einem Einbehalt wegen konkreter Baumängel unterscheiden.

Beide Instrumente haben unterschiedliche Voraussetzungen und Zwecke. Gesetze im Internet

5. Was Bauherren und Unternehmer bei Abschlagsrechnungen beachten sollten

Für Bauherren empfiehlt sich eine regelmäßige Kontrolle der abgerechneten Leistungen.

Dazu gehört insbesondere ein Vergleich zwischen vereinbartem Leistungsumfang, Baufortschritt, bisherigen Zahlungen und noch ausstehenden Arbeiten.

Werden Mängel festgestellt, sollten diese konkret dokumentiert werden. Fotos, Baustellenprotokolle und gegebenenfalls sachverständige Feststellungen können helfen, spätere Streitigkeiten über den Zustand der Leistung zu vermeiden.

Ein möglicher Einbehalt sollte nachvollziehbar berechnet werden. Eine vollständige Zahlungsverweigerung allein wegen einzelner Mängel kann erhebliche rechtliche Risiken auslösen.

Auch für Bauunternehmen ist eine sorgfältige Abrechnung wichtig. Abschlagsrechnungen sollten den erreichten Leistungsstand transparent darstellen und erkennen lassen, welche Leistungen bereits vergütet wurden.

Besonderheiten können sich bei wirksam vereinbarten VOB/B-Verträgen ergeben. Die VOB/B ist kein Gesetz und gilt nicht automatisch. Ihre Einbeziehung und die Wirksamkeit einzelner Vertragsregelungen müssen gesondert geprüft werden.

Nach der Abnahme gelten zudem andere Voraussetzungen für die Fälligkeit der Vergütung. Bei Bauverträgen im Sinne des § 650a BGB verlangt § 650g Abs. 4 BGB grundsätzlich neben der Abnahme beziehungsweise deren gesetzlicher Entbehrlichkeit eine prüffähige Schlussrechnung. Gesetze im Internet

Fazit: Abschlagszahlungen sind ein wichtiges Instrument zur Finanzierung laufender Bauleistungen. Sie berechtigen den Unternehmer jedoch nicht dazu, unabhängig vom tatsächlichen Leistungsstand beliebige Beträge zu verlangen. Bauherren sollten ihre gesetzlichen Einbehalts- und Sicherungsrechte kennen, ohne durch vorschnelle Zahlungsverweigerungen eigene Vertragsrisiken zu schaffen.

Die Kanzlei Jakobs, Juchem & Partner in Warburg berät Bauherren, Handwerksunternehmen und mittelständische Betriebe im privaten Bau- und Architektenrecht. Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei Streitigkeiten über Abschlagszahlungen, Baumängel oder Schlussrechnungen empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung des Bauvertrags und des tatsächlich erreichten Leistungsstands.