WARBURG – Die Arbeitsstättenrichtlinien gelten seit Ende 2012 nicht mehr. Trotzdem planen immer noch Architekten nach den alten Regeln, beobachtet Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. So sinnvoll die Richtlinien im Bereich der Arbeitssicherheit waren, so unnötig waren in den vergangenen Jahren die strikten Vorgaben beispielsweise für eine bestimmte Anzahl von Duschen oder WCs pro Mitarbeiter. Heute gilt: Alles muss in „ausreichendem“ Maß vorhanden sein. Was „ausreichend“ ist, das muss der Bauherr festlegen und gegebenenfalls mit seinem Betriebsrat aushandeln.
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WARBURG – Architekten und Ingenieure müssen heute nicht nur die technischen Regeln des Bauens beherrschen, sondern sie sollen sich darüber hinaus auch mit komplizierten rechtlichen Spezialfragen auskennen. Damit sind sie aber häufig überfordert, denn gerade die Vertragsgestaltung im Bauwesen erfordert Spezialwissen, das selbst ein erfahrener Planer nicht haben kann. Kluge Architekten, vorausschauende Ingenieure und vorsichtige Bauherren ziehen deshalb frühzeitiger einen Baurechtsanwalt zu Rate, empfiehlt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Außer dem Entwurf und der Realisierung von Neubauten übernehmen Architekten die energetische Sanierung von Gebäuden und die Renovierung von Baudenkmälern, sie kümmern sich um verdichtetes Bauen im Bestand, spezialisieren sich auf Projektsteuerung und Facility–Management oder arbeiten als Sachverständige. Traditionell sieht sich der Planer als treuhänderischer Sachwalter seines Bauherrn und übernimmt für ihn zahlreiche Aufgaben neben Planung und Bauleitung. Das ist nicht ungefährlich, warnt Rechtsanwältin Jaokobs. So ist beispielsweise das Prüfen der von den Handwerkern eingereichten Rechnungen eine äußerst haftungsträchtige Aufgabe, wie die jüngere Rechtsprechung zeigt. Rechnungsprüfung bedeutet nämlich, der Architekt muss prüfen, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden und die Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Dies setzt bei Bauverträgen, denen die VOB/B zugrunde liegt, fundierte Kenntnisse des Vergütungssystems voraus. Prüft der Architekt falsch, dann kann ihn sein Bauherr und Auftraggeber dafür haftbar machen.
Architekten und Ingenieure, so mahnt Rechtsanwältin Jakobs, müssen heute im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen. Baufachanwälte können dabei entscheidend weiterhelfen – unter anderem durch rechtssicheren Schriftverkehr. Desweiteren unterstützen Baujuristen Architekten und Ingenieure bei Abwicklung und Beschleunigung von Abrechnungsstreitigkeiten, sie helfen auch bei der Durchsetzung von Honoraransprüchen und bei der Abwehr von Schadensersatzansprüchen. Sie beraten ferner beim Umgang mit dem Haftpflichtversicherer, etwa zur Sicherung des Versicherungsanspruchs.
Unentbehrlich für jede erfolgreiche Zusammenarbeit sind klare Verträge. Sie regeln Zuständigkeiten, Abläufe, Honorar- und Haftungsfragen, aber auch komplexe juristische Sachverhalte wie beispielsweise die korrekte Vereinbarung von Vertragsstrafen im Werkvertrag. Wer dabei als Planer auf Nummer sicher gehen und keine bösen Überraschungen erleben möchte, der sollte sich bei der Gestaltung seiner Verträge stets im Vorfeld baujuristischen Rat holen.
Empfehlenswert, so Rechtsanwältin Jakobs, ist für Architekten und Ingenieure in diesem Zusammenhang auch die Vereinbarung der SOBau. Diese „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten“ erleichtert allen am Bau Beteiligten die Abwicklung ihrer Geschäfte. Wird die SOBau von Beginn an vereinbart und kommt es zu Konflikten auf der Baustelle, dann können die Vertragspartner sofort den Schlichter anrufen, der unverzüglich tätig wird und innerhalb kürzester Zeit als Neutraler gemeinsam mit den Parteien nach praktikablen Kompromissen und Lösungen sucht. Ziel der Schlichtung ist es, so Rechtsanwältin Jakobs, teure Bauverzögerungen und langjährige Rechtsstreitigkeiten mit ungewissem Ausgang zu vermeiden.
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Die meisten Menschen scheuen Konflikte und gehen ihnen so lange wie möglich aus dem Weg. Das ist bei Handwerkern auf dem Bau wie in anderen Branchen. Eine Baustelle ist kein Büro, dort wird praktisch gearbeitet! Diese pragmatische Haltung führt allerdings zu mancherlei Ärger, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn rechtliche Konflikte werden auf die lange Bank geschoben, bis sie sich nicht mehr ignorieren lassen. Bis dahin haben sie dann oft enorme Ausmaße angenommen. Nicht selten endet ein anfangs kleines Problem sogar vor Gericht. Das muss nicht sein: Wer rechtzeitig einen Baujuristen einschaltet, der wahrt seine Rechte. Er holt sich fachlichen Rat, schützt sich vor juristischen Fehleinschätzungen, versäumt weder Fristen noch Termine, pflegt rechtsicheren Schriftverkehr und weiß, seine Verträge sind wasserdicht und auf seine eigenen Interessen hin geprüft.
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WARBURG – Probleme gibt es bei Bauvorhaben grundsätzlich immer, wenn die Bauaufgabe nicht genau definiert ist, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Hier hat sich in den vergangenen Jahren einiges verändert: Während früher vor jeder Baumaßnahme der spätere Nutzer feststand, sind die Auftraggeber heute häufig Investorengruppen. Im Gegensatz zu den traditionellen Firmenchefs, die genau wussten, welche Art Bürohaus, Kantine, Werkshalle oder Fertigungsstraße sie für ihr Unternehmen benötigten, haben die Auftraggeber oft keine genauen Vorstellungen von der späteren Nutzung ihres Investments; ihnen ist vor allem die Rendite wichtig. Dabei ist die Bedarfsplanung eigentlich kein Hexenwerk: Eine nützliche Richtschnur für alle Fragen, die geklärt werden müssen, bietet die DIN 18205. Was dort beschrieben wird, das sollte vor Planungsbeginn festgelegt sein, rät Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ohne klare Vorgaben vom Bauherrn, was gebaut werden muss, kann eine reibungslose Planung nicht gelingen.
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„Durchschnittlich 44 Monate dauert in Deutschland ein Baurechtsstreit in der ersten Instanz! Das ist viel zu lange“, konstatiert Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die ARGE Baurecht fordert deshalb einhellig: „Wir brauchen mehr Baukammern in Deutschland!“
„In den vergangenen Jahren hat sich in Deutschland eine unhaltbare Praxis eingeschlichen“, kritisiert Baurechtsanwalt Jakobs. „Einerseits sind die Gerichte personell unterbesetzt, andererseits leistet sich die Justiz in fast allen Bundesländern nach wie vor den Luxus von Universaljuristen. Sie betrachten Baurechtsstreitigkeiten als „Allgemeine Sachen“; jeder Richter am Landgericht soll sie lösen müssen – und wegen der knappen Personalausstattung zumeist als Einzelrichter.“
„Das kann nicht funktionieren, denn Baustreitigkeiten sind in der Regel hochkomplexe Auseinandersetzungen über komplizierte baurechtliche, technische und baubetriebliche Streitpunkte“, erläutert der Anwalt für Bau- und Architektenrecht. „Wegen der oft sehr hohen Streitwerte sind Baustreitigkeiten außerdem von existenzieller Bedeutung für die Prozessparteien. Deshalb ziehen die Rechtsuchenden spezialisierte Bauanwälte hinzu, häufig auch technische oder baubetriebliche Sachverständige. Vor Gericht sehen sie sich dann einem zwar allgemein rechtskundigen und wohlmeinenden Einzelrichter gegenüber, der den Prozessstoff objektiv aber gar nicht in den Griff bekommen kann“, beobachtet Alexander Jakobs seit langem. „Die Gründe liegen auf der Hand: Ein Einzelrichter verfügt erfahrungsgemäß nicht über die für einen derartigen Prozess notwendigen Spezialkenntnisse, weil er dafür nicht aus- und fortgebildet wurde, zumal er zugleich für Streitigkeiten aus dem Kaufrecht, Gesellschaftsrecht, Pachtrecht, Erbrecht und vieles mehr zuständig ist.“
„Statt Recht zu sprechen, drängen viele Richter die Parteien geradezu, sich zu vergleichen“, moniert der Baurechtler. „Rund die Hälfte aller Baustreitigkeiten endet heute mit einem Vergleich“, kritisiert Alexander Jakobs. „Solche Vergleiche sind aber erzwungene Notlösungen, auf die sich Mandanten und Juristen nur einlassen, um nicht in einem sich über Jahre hinschleppenden Prozess mit ungewissem Ausgang zu versumpfen.“
„Diese überlangen Baurechtsprozesse können wir von der ARGE Baurecht so nicht länger hinnehmen. Wenn wir mit unseren Mandanten vor Gericht ziehen, dann haben wir bereits alle vernünftigen Kompromissmöglichkeiten mit der Gegenseite längst ausverhandelt. Dann muss ein Richter entscheiden – und zwar in einer angemessenen Zeit. Wir meinen, Baurechtsprozesse müssen in der Regel in einem Jahr entschieden werden können.“
Die ARGE Baurecht fordert deshalb, an den Landgerichten Baukammern zu etablieren, und hierfür Spezialisten unter den Richtern aus- und fortzubilden. „Baustreitigkeiten sind sehr komplex und können erfahrungsgemäß nicht vom Allrounder behandelt werden“, konstatiert der Warburger Rechtsanwalt. „Es kann nicht sein, dass die Justiz ständig Richter abbaut und die Rechte der Bürger und Unternehmen dabei auf der Strecke bleiben.“
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Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Für den von der Arglist vorausgesetzten Eventualvorsatz reicht es nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.
Die Klägerin hatte im Dezember 2005 vom Beklagten eine von diesem sanierte Dachgeschosswohnung zum Preis von 90.000 € gekauft. Die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Als die Klägerin die Wohnung im Jahr 2009 verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass sowohl für die Wohnung als auch für den Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Zur zitierten Webseite…
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Großprojekte, die finanziell aus dem Ruder laufen, beschäftigen die Bauwelt nicht erst seit dem Debakel um den neuen Berliner Flughafen. Baurechtsanwälte kennen die Problematik und die Ursachen. Ob Elbphilharmonie, Stuttgart 21, Nürburgring oder einst der Neubau des Plenarsaals des Bundestags in Bonn, der in 20 Jahren mehrfach umgeplant wurde – sie alle kamen und kommen die Allgemeinheit zum Schluss erheblich teurer als zunächst veranschlagt.
„Die Ursachen dafür sind vielfältig und wurden in den vergangenen Wochen in der Fachwelt ausgiebig diskutiert. Was immer wieder zu kurz kommt, ist die ausreichende Planungszeit. Komplexe Bauvorhaben lassen sich nicht baubegleitend planen“, konstatiert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dass die Bedeutung der Planung unterschätzt wird, zeigt sich auch daran, dass der Auftraggeber gerade in diesem Bereich häufig sparen will. Dabei bewahrheitet sich immer wieder: Wer billig plant, baut teuer.“ Keine Lösung sei es, steigende Baukosten beim Planer wieder einzusparen, dessen Honorare zu deckeln und Malusregelungen einzuführen. „Das ist kurzsichtig“, gibt Rechtsanwalt Jakobs zu bedenken. „Auftraggeber sollten ihren Planern nicht misstrauen und mit Honorarabzug bei Überschreitung der Baukosten drohen. Sie bekommen dadurch weniger, als sie bekommen könnten, denn jeder klar denkende Architekt wird Sicherheiten einbauen, damit der Malus gar nicht zum Tragen kommen kann“.
Wie wichtig die ausreichenden Planungszeiten sind, zeigt der Brandschutz. „Großprojekte sind immer Sonderbauten im Sinne der Landesbauordnungen. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde kann damit die Auflagen für den Brandschutz mehr oder weniger willkürlich festlegen.“ Brandschutz und Nutzerwünsche stehen sich dabei häufig zunächst unversöhnlich gegenüber: Die Feuerwehr möchte am liebsten an jeder Seite des Gebäudes ein Fluchttreppenhaus; der Bauherr möchte die Flächen lieber gewinnbringend nutzen. Sicherheitsbelange und wirtschaftliche Erwartungen des Auftraggebers zu synchronisieren, verlangt Kreativität und Engagement der beteiligten Planer und eine intensive Abstimmung mit den Behörden. Solange die Genehmigung nicht erteilt ist, bleiben Unwägbarkeiten, die einen vorgezogenen Baubeginn in Frage stellen, wenn dem Auftraggeber an Kostensicherheit gelegen ist.
Das gilt gerade für den öffentlichen Auftraggeber, der vergaberechtlich verpflichtet ist, eindeutig und erschöpfend auszuschreiben. „Das geht aber nur mit abgeschlossenen und abgestimmten Planungen“, weiß Rechtsanwalt Jakobs. „Wer Bauaufträge erteilt, ohne dass die Bauaufgabe eindeutig definiert ist, muss Nachtragsforderungen in erheblicher Höhe gleich mit einkalkulieren.“ Vermeiden lassen sich Fehlinvestitionen deshalb nur durch konsequente Vorbereitung und klare Entscheidungen: Am Anfang steht die Definition der Bauaufgabe, dann erst folgen Planung und schließlich Umsetzung. „Zu jedem Bau gehört auch ein verantwortlicher Bauherr. Er muss frühzeitig seinen Bedarf ermitteln und auch die Verantwortung für diese Vorgabe übernehmen. Dazu gehört auch die klare Entscheidung, wie er den Brandschutz umsetzen will. Architekten kann man hier nur raten nicht mit mutmaßlichen Vorgaben vorzupreschen, sondern das Bauwerk mit allen Auflagen zu planen und dann dem Bauherrn die Entscheidung zu überlassen, für welche Art Brandschutz er sich entscheidet, mit den damit verbundenen Risiken der Ablehnung durch die Behörde.“
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OVG Berlin: Brandenburg muss Zusagen gegen Betreiber durchsetzen
Berlin (jur). Die Trägergesellschaft des neuen Flughafens Berlin-Brandenburg muss mehr Geld für Schallschutz ausgeben. Die bisherigen Zugeständnisse zum Schutz der Anwohner werden der Planfeststellung bei weitem nicht gerecht, urteilte am Donnerstag, 25. April 2013, das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg in Berlin (Az.: 11 A 7.13 und weitere). Das Land Brandenburg sei verpflichtet, die Vorgaben gegenüber den Flughafenbetreibern härter durchzusetzen.
Die Planfeststellung sei so zu verstehen, dass im Rauminneren bei geschlossenen Fenstern auch tagsüber ein Lärmpegel von 55 Dezibel (A) rechnerisch nicht überschritten werden darf, urteilte das OVG. Allenfalls eine Überschreitung in den sechs verkehrsreichsten Monaten sei zulässig.
Der den Anwohnern bislang angebotene Schallschutz gehe dagegen von einer Überschreitung an nahezu jedem zweiten Tag aus, genau 89 Überschreitungen in sechs Monaten. Dies bleibe deutlich hinter dem Schallschutzziel zurück und sei daher „mit dem Planfeststellungsbeschluss nicht vereinbar“.
Auf Klagen von Anwohnern verpflichtete das OVG mit insgesamt vier Urteilen das Infrastrukturministerium in Potsdam „durch geeignete aufsichtsrechtliche Maßnahmen darauf hinzuwirken“, dass die Flughafenbetreiber den in der Planfeststellung zugesicherten Lärmschutz umsetzen.
Die Revision ließ das OVG nicht zu; das Land Brandenburg kann dagegen aber Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht in Leipzig einlegen.
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Warburg – Investoren interessieren sich besonders für attraktive Gebäude, denn diese lassen sich erfahrungsgemäß gewinnbringend vermieten. Allerdings müssen gerade ältere Gebäude häufig auch grundlegend saniert und umgebaut werden. Das kann schwierig werden, wenn das Objekt unter ein Urheberrecht fällt. Daran erinnert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Unterliegt ein Gebäude nämlich dem Urheberrecht, können Veränderungen nicht ohne Zustimmung des Architekten oder seiner Erben vorgenommen werden. Die Schutzfrist beträgt 70 Jahre. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben kann eine Veränderung eines urheberrechtlich geschützten Gebäudes aber nicht generell versagt werden. Der Käufer kann Veränderungen auch einklagen. Das Gericht muss dann die Interessen gegeneinander abwägen, wobei es erfahrungsgemäß die „verbleibende Schutzdauer“ ins Kalkül zieht. Je weiter sie vorangeschritten ist, umso schwächer wiegt das Interesse des Urhebers.
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Grundsätzlich können auch bauliche Maßnahmen, die optische Veränderungen der Wohnungseigentumsanlagen bewirken (hier: eine Balkonsanierung), eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. BGH 14.12.2012, V ZR 224/11
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