Die häufigsten Irrtümer im Baurecht

Abnahme, Mängelbeseitigung oder Verjährung – viele Bauherren haben falsche Vorstellungen, wie sie ihre Ansprüche bei den Baufirmen durchsetzen können. Die häufigtsen Irrtümer im Baurecht:

Ansprüche auf Mängelbeseitigung
Ein Einfamilienhaus wird neu gebaut und von der Baufirma dem Bauherrn übergeben. Die Beteiligten fertigen ein Abnahmeprotokoll an, in dem keine Mängel festgehalten werden. Nach Einzug stellt der Bauherr Mängel fest und denkt, aufgrund des Protokolls könne er keine Ansprüche mehr geltend machen. Falsch! Die Ansprüche auf Mängelbeseitigung verjähren erst nach fünf Jahren ab Abnahme.

Baufirma entscheidet über Art und Weise
Obwohl das Haus neu ist, entdeckt der Bauherr zwei handtellergroße Schimmelpilzschäden im Deckenbereich und fordert die Baufirma zu Nachbesserungen auf. Sie schlägt ihm vor, den Schimmel mit Schimmelspray und Malerarbeiten zu beseitigen. Doch damit ist der Bauherr nicht einverstanden. Er verweist auf geltende Richtlinien, wonach der Schimmel dauerhaft nur durch den Abtrag des befallenen Putzes zu beseitigen ist und verweigert den Handwerkern den Zutritt ins Haus. Falsch! Der Bauherr geht ein großes Risiko ein. Die Art der Mängelbeseitigung liegt im Ermessen der Baufirma. Verweigern darf der Bauherr die Nachbesserung nur dann, wenn diese von vornherein völlig ungeeignet ist.

Vertragskündigungen nicht ohne weiteres möglich

Ein Bauherr schließt mit einer Baufirma einen Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ab. Im Laufe der Bauzeit zeigen sich erhebliche Baumängel. Der Hauseigentümer fordert die Baufirma auf, diese zu beseitigen, und setzt eine Frist. Doch die Baufirma reagiert nicht. Der Bauherr meint nun, den Vertrag fristlos kündigen zu können, um eine andere Firma zu beauftragen. Falsch! Die VOB/B sieht vor, dass zusätzlich zur Fristsetzung auch die Kündigung angedroht werden muss. Unterlässt der Bauherr dies, bleibt er auf den Mehrkosten sitzen, die durch das Folgegewerk entstanden sind.

Verjährung von Mängeln
Bei einem zehn Jahre alten Einfamilienhaus läuft seit einigen Monaten Wasser durch die Kellerfenster in das Haus. Ein Sachverständiger stellt fest, dass eine Sperrlage nicht ordnungsgemäß eingebaut worden ist. Die Bauherren fordern die Mängelbeseitigung von der Baufirma. Da sie den Mangel soeben erst entdeckt haben, meinen sie, es handelt sich um einen „versteckten“ Mangel, der nicht verjährt ist. Falsch! Nicht der Tag, an dem der Mangel entdeckt wurde, sondern der Tag, an dem das Haus abgenommen wurde, ist entscheidend. Der Mangel ist verjährt. Nur wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden, muss die Baufirma haften.

Auch Mängel in unbenutzten Räumen müssen behoben werden

Ein Dachstuhl eines neu hergestellten Hauses weist Schimmelpilzbefall auf, der aber nicht gesundheitsschädlich ist. Das Dach ist unausgebaut und wird vom Bauherrn nicht einmal zum Abstellen genutzt. Die Baufirma meint, der Mangel müsse nicht behoben werden, zumal keine Gesundheitsgefahren drohen würden. Falsch! Selbst wenn der Dachstuhl nicht genutzt wird, kann der Mangel an sich nicht abgestritten werden. Das Bauunternehmen schuldet seinem Auftraggeber ein Dachgeschoss in einem einwandfreien Zustand.

Geforderte Nachbesserungen müssen verhältnismäßig sein

Die Fassade des neuen Eigenheims ist mit einem Klinkerstein ausgelegt, der leicht unterschiedliche Farbnuancen aufweist. Obwohl die optische Unstimmigkeit objektiv nicht auffallend ist, wertet das der Bauherr als gravierenden optischen Baufehler. Er fordert die Baufirma auf, die Hausfassade nun komplett abzureißen und eine Fassade mit einheitlichen Ziegeln zu liefern. Falsch! Zwar ist das beauftragte Unternehmen prinzipiell zu Nachbesserungen verpflichtet, aber nicht, wenn diese unverhältnismäßig sind und dem Unternehmen ein übermäßiger Mehraufwand entsteht.

Mängel müssen beseitigt werden, auch wenn noch keine Folgen sichtbar sind

Ein Sachverständiger begutachtet den Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses. Er stellt fest, dass der Keller zwar trocken, aber die Sperrlage nicht ordnungsgemäß angebracht worden ist. Die Baufirma meint, sie müsse nicht nachbessern, weil der Keller doch trocken sei. Falsch! Nur weil noch keine Folgen aufgetreten sind, bedeutet das für die Baufirma nicht, dass ihr beim Hausbau kein Fehler unterlaufen ist. Ein Mangel liegt trotzdem vor und dieser muss beseitigt werden.

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