10.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Wer baut, der muss seine Bauten genehmigen lassen. Das gilt für große Wohnhäuser ebenso wie für Garagen oder Wintergärten und Vordächer, die nachträglich ans alte Haus angebaut werden. Je nach Bundesland sind die Genehmigungsunterlagen, die die Behörde jeweils einfordert, unterschiedlich umfangreich. Und natürlich kosten Genehmigungen auch Gebühren. Manche Bauherren ignorieren deshalb diese Pflichten und lassen kleinere Um- und Anbauten „schwarz“ errichten. Dazu sollten sie sich nicht verleiten lassen, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs, denn Schwarzbauten sind illegal. Die Behörden gehen konsequent dagegen vor. Auf der Suche nach Schwarzbauten helfen den Ämtern die eigenen Kontrolleure, aber auch Dienste wie Google Maps und Google Street View. Neueste Methode zum Aufspüren von Schwarzbauten sind Luftbildaufnahmen. Bauverwaltungen lassen das Land im Herbst und Winter überfliegen, wenn die Bäume kahl sind. Die digitalisierten Luftbilder erlauben den schnellen Abgleich mit den vorliegenden, ebenfalls digitalisierten Baugenehmigungen. Entdeckt die Behörde einen Schwarzbau, bekommt der Eigentümer das Luftbild zugeschickt zusammen mit der Aufforderung den Schwarzbau nachgenehmigen zu lassen oder „rückzubauen“, sprich abzureißen. Das kostet Zeit, Geld und macht Ärger. Rechtsanwalt Jakobs rät deshalb allen Bauherren, sich lieber im Vorfeld zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigt werden müssen und die behördliche Zustimmung einzuholen.
Thema: Abriss · Baugenehmigung · Digitalisierte Baugenehmigung · Rückbau · Schwarzbauten ·
9.09.2012 von Helena
WARBURG – In einem Vertrag zwischen Bauträger und Bauherren zur Veräußerung eines Grundstücks und schlüsselfertiger Errichtung eines Einfamilienhauses ist stets ein Zahlungsplan gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) zu vereinbaren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte kürzlich zu entscheiden, ob bei Vorliegen von Mängeln an der Werkleistung sowohl die Bezugsfertigkeitsrate oder Teile davon als auch die Fertigstellungsrate einbehalten werden können. „Grundsätzlich steht dem Bauherrn bei Mängeln ein Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich angemessenem Druckzuschlags zu“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dieses Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht ist auf alle Zahlungen anwendbar, also nicht nur auf normale Abschlagsrechnungen der Bauunternehmen, sondern auch auf Zahlungen, die gemäß vertraglich vereinbartem Zahlungsplan geschuldet werden.“ Selbst wenn trotz der Mängel die Bezugsfertigkeit des Hauses gegeben ist, können Zahlungen hierauf verweigert werden, wenn die letzte Fertigstellungsrate (3,5 Prozent) für die Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, plus angemessenen Druckzuschlag, nicht ausreicht. „Es ist also nicht so, dass Bauherren bei Vereinbarung eines Zahlungsplanes vorliegende Mängel nur zum Zurückbehalt der letzten Rate berechtigen würden (BGH- Urteil vom 27.10.2011, VII ZR 84/09). Baufirmen sollten dies bedenken.“
Thema: Leistungsverweigerungsrecht · MABV · Zahlungsplan · Zahlungsverweigerungsrecht ·
8.09.2012 von Helena
WARBURG – Werkvertragsrecht oder Kaufrecht? Diese Frage beschäftigt zunehmend die Immobilienbranche, mit teilweise weitreichenden Folgen, so Rechtsanwältin Helena Jakobs. Der Bundesgerichtshof hat die Haftungsrisiken für Architekten um einen weiteren Aspekt erweitert. „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht. Das ist vielen Baubeteiligten aber noch immer nicht bewusst“, beobachtet Helena Jakobs, Rechtsanwältin in Warburg. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es versäumt habe, den Kaufgegenstand (in dem Fall die Silos) auf Mängel zu überprüfen. Diese Entscheidung hat auch für Architekten weitreichende Folgen: Soweit der Bauherr sie mit der Bauüberwachung beauftragt hat, müssen sie den Kaufgegenstand prüfen und Mängel unverzüglich rügen. Versäumen sie diese Pflicht aus Unkenntnis, kann der Bauherr sie für seinen Schaden in Regress nehmen. „Der Architekt muss also in jedem Einzelfall prüfen, ob der Bauherr einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag abgeschlossen hat“, rät Rechtsanwältin Jakobs „Handelt es sich um einen Kaufvertrag, muss er die Prüfungs- und Rügepflichten aus § 377 HGB unverzüglich beachten. Andernfalls macht er sich selbst regresspflichtig.“
Thema: Architekt · Mängel · Regress ·
7.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Es wird wieder mehr gebaut. Parallel dazu zogen die Preise für Wohneigentum kräftig an. „Investoren, private wie professionelle Anleger zieht es wieder in die Sachwerte“, konstatiert Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab.“
Die Baukosten lassen sich am besten in den Griff bekommen, wenn die Investoren von Beginn an klare Verträge abschließen, die ihnen ausreichende Kostensicherheit gewähren. „Das lässt sich im Verhältnis zu den am Bau beteiligten Handwerkern am besten durch sogenannte Pauschalpreisvereinbarungen erreichen“, erläutert der Anwalt für Bau- und Architektenrecht.
Bei Pauschalpreisvereinbarungen wird die komplette, im Vertrag detailliert beschriebene Bauleistung mit einer fixen Summe bezahlt. Einzelne Positionen innerhalb der Bauausführung müssen weder im Vorfeld genau bezeichnet noch nachher einzeln aufgemessen und abgerechnet werden. Damit lassen sich nach Erfahrung von Bauexperten Kostensteigerungen vermeiden, denn etwaige Preissteigerungen bei Material oder Löhnen trägt der Bauunternehmer.
Problematischer für den Bauherrn und Investor ist die Vereinbarung sogenannter Einheitspreise. „Gerade private Bauherren neigen dazu und wiegen sich damit in falscher Sicherheit“, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Bei Einheitspreisvereinbarungen wird beispielsweise der Einheitspreis für einen Quadratmeter Mauerwerk oder Putz einer bestimmten Güte festgelegt. Ändern sich die Baumassen später, vielleicht, weil mehr Wände gemauert werden, als zunächst vorgesehen, steigt natürlich auch der Preis.
Das ist ärgerlich und schmälert die Rendite erheblich, passiert aber häufig. Manche Bauherren versuchen dann, den Architekten dafür zur Verantwortung zu ziehen. „In der Gerichtspraxis ist das aber nur selten durchsetzbar“, weiß Alexander Jakobs. „Zudem genießen Architekten wegen eines Verstoßes gegen abgegebene Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz. Sinnvoller ist es, von Anfang an Pauschalpreisverträge mit den beteiligten Unternehmern zu schließen, um sich dann möglichst auch an die eigenen Budget-Vorgaben zu halten.“
Thema: Baukosten · Einheitspreise · Einheitspreisvereinbarung · Pauschalpreisvereinbarung ·
6.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Haus- und Grundstücksbesitzer, die den Sommer nutzen, um ihre Immobilie zu sanieren, sollten neben allen bau- und finanztechnischen Fragen auch die Verkehrssicherungspflichten bedenken. Daran erinnert Rechtsanwalt Alexander Jakobs. Gleich, ob die Fassaden gedämmt, Fenster getauscht, Dächer neu gedeckt oder mit Solarmodulen bestückt werden, Hausbesitzer und Bauherren müssen auf Sicherheit achten und sind verpflichtet, die Sicherungsmaßnahmen zu überwachen und zu koordinieren. Das gilt auch, wenn sie einen Architekten oder Bauunternehmer mit der Verkehrssicherung beauftragt haben. Letzten Endes ist immer der Bauherr verantwortlich. Er muss Nachbarn und Passanten vor Gefahren schützen, die von seiner Baustelle ausgehen können.
Thema: Bauherr · Sanierung · Verkehrssicherungspflicht ·
5.09.2012 von Helena
WARBURG – Bauen ist hochkomplex. Mängel können dabei nicht immer vermieden werden. Wer sie verursacht, der muss sie beheben. Dabei müssen bestimmte Formen und Fristen eingehalten werden. „Rügt der Auftraggeber vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Mangel, und erklärt der Auftragnehmer sich bereit, sich die beschriebenen Mangelsymptome umgehend anzuschauen, etwa, um zu prüfen, ob er für den Mangel tatsächlich verantwortlich ist, so tritt damit die sogenannte Hemmung der Verjährung ein“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Hemmung bedeutet, dass solange diese andauert, die Verjährungsfrist nicht weiterläuft. Erst wenn der Auftragnehmer endgültig erklärt, er werde den Mangel nicht beseitigen oder er sei für diesen nicht verantwortlich, endet die Hemmung und die Verjährungsfrist läuft weiter.“
Beginnt der Auftragnehmer mit Nachbesserungsarbeiten, so führt – zumindest sofern die VOB/B vereinbart ist – seine bloße Mitteilung, er habe den Mangel beseitigt, nicht zum Ende dieser Verjährungshemmung. Vielmehr endet die Hemmung erst dann, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung erklärt hat. Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 3 VOB/B beginnt nach der Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten für diese Leistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die jedoch nicht vor Ablauf der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B oder der statt der Regelfrist vereinbarten anderen Verjährungsfrist (zumeist fünf Jahre) endet. „Wichtig für Bau- und Handwerksfirmen: Die neue Verjährungsfrist beginnt erst nach der Abnahme. Ohne Abnahme bleibt es zunächst bei der Verjährungshemmung“, präzisiert Rechtsanwältin Jakobs. „Der Auftragnehmer sollte deshalb den Auftraggeber nach Beendigung seiner Nachbesserungsarbeiten unbedingt dazu auffordern, die Leistungen abzunehmen und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen. (Vergleiche hierzu auch: OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2010 – 5 U 923/06). Ansonsten bleibt es bei der Verjährungshemmung. Und das liegt nicht im Interesse der Firma.“
Thema: Gewährleistungsfrist · Nachbesserung · Verjährungshemmung · VOB/B ·
4.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Wer eine Kapital-Lebensversicherung oder eine private Rentenversicherung ab Januar 1995 abgeschlossen und seither gekündigt hat, kann von seinem Versicherungsunternehmen Nachschlag fordern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in vier Urteilen vom 12. Oktober 2005 (Az. IV ZR 162/03, 177/03 und 245/03) und vom 25. Juli 2012 (Urteil, Az. IV ZR 201/10) entschieden. Gleiches gilt für fondsgebundene Lebens- oder Rentenversicherungen (Urteil vom 26. September 2007, Az. IV ZR 321/05). Zur zitierten Website und einem Musterbrief an Ihren Versicherer…
Thema: Kündigung · Lebensversicherung · Musterbrief · Rückkaufswert ·
3.09.2012 von Helena
WARBURG – Die HOAI regelt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure für Haustechnik nur auf das Ergebnis der Ausschreibungsergebnisse fortzuschreiben ist (§ 53), und anders als § 33 gibt das Leistungsbild nicht vor, dass die Planung zu detaillieren ist. „Daraus ergeben sich häufig Probleme, denn die Erfahrung zeigt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure oft nicht ausreicht“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs. „Es ist deshalb ratsam, den Umfang der erwarteten Planungen vorab vertraglich festzuschreiben. Bei komplexen Gebäuden empfiehlt es sich außerdem, den Fachingenieuren auch die Prüfung der Werkstatt- und Montagepläne der ausführenden Firmen zu übertragen.“
Thema: Ausführungsplanung · Fachingenieure · HOAI ·
30.08.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Architekten können gar nicht vorsichtig genug sein, wenn sie Aufträge „im Namen“ ihrer Bauherren erteilen“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Denn das passiert schneller als gedacht: Gerade der bauleitende Architekt gerät auf der Baustelle häufig in Interessenkonflikte. Einerseits ist er erster Ansprechpartner der Bauunternehmen, die schnelle Lösungen für unvorhergesehene Probleme erwarten, andererseits will er seine Bauherrschaft entlasten und nicht wegen jedes Details behelligen. Weil es praktisch scheint und Zeit spart, erteilt er dann mitunter Aufträge, ohne dazu bevollmächtigt zu sein. Typisch ist nicht nur die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, sondern auch die Anordnung von Stundenlohnarbeiten, ohne dass solche vom ursprünglichen Bauvertrag umfasst sind.
Thema: Architekten · Aufträge · Stundenlohnarbeiten ·
29.08.2012 von Helena
WARBURG – „Die leidige Frage, wie lange öffentlich bestellte Sachverständige arbeiten dürfen, ist geklärt“, erläutert Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Das Bundesverfassungsgericht gab einem EDV-Techniker Recht, der sich durch alle Instanzen geklagt hatte, um seine Bestellung auch über das 71. Lebensjahr hinaus zu behalten.“ Das Bundesverfassungsgericht urteilte, das oberste Fachgericht – das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig – hätte bei seiner Ablehnung die neue altersfreundliche Rechtsprechung des EuGH berücksichtigen müssen. Dem kamen die Leipziger Verwaltungsrichter nach und entschieden im Sinne des Klägers: Die Altersgrenze ist nur zulässig, wenn sie mit sicherheitsrelevanten Argumenten begründet werden kann. (Az.: 8 C 24.11). „Auch alle im Bauwesen tätigen öffentlich bestellten Sachverständigen können sich auf dieses Urteil berufen“, resümiert Helena Jakobs.
Thema: Altersgrenze · Sachverständige ·
