Warburg – Kostenbudgets müssen eingehalten werden. Deshalb ist die Budgetierung eines Bauvorhabens für Investoren eine der wichtigsten Aufgaben, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Projekte lassen sich als Pauschale oder zum Einheitspreis kalkulieren. Auch Mischformen sind denkbar. Wichtig ist die genaue Festlegung der Modalitäten. Gelegentlich kommt es nämlich bei der Abrechnung zum Streit, welcher Preis vereinbart war. Die Unterschiede können erheblich sein und den Investor viel Geld kosten, warnt Fachanwältin Jakobs und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz Az. 3 U 116/13): Dabei hatten sich die streitenden Parteien zunächst auf einen Pauschalpreis geeinigt und das Zustandekommen des Vertrages mit einem sogenannten kaufmännischen Bestätigungsschreiben festgehalten. Darin war allerdings die Abrechnung nach Einheitspreisen angegeben. In solchen Fällen hat der Auftragnehmer die Beweislast für die von ihm behauptete Vergütung. Das kaufmännische Bestätigungsschreiben half dem Auftragnehmer in diesem Fall nicht weiter, weil es die vorherigen Vertragsverhandlungen wesentlich abweichend wiedergab. Im konkreten Fall hatte der Investor zwar Glück, gegenteilige Fälle sind aber auch denkbar. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs rät deshalb, komplexe Vereinbarungen und Schriftstücke lieber frühzeitig aufzusetzen und vom Baurechtsanwalt prüfen zu lassen, statt es auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben mit ungewissem Ausgang ankommen zu lassen.
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WARBURG – Verbraucherschutz wird in Europa ernst genommen. Davon profitieren auch private Bauherren, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Private Bauherren sind Verbraucher und genießen als solche besondere Widerrufsrechte und vertragliche Rückgaberechte. Was für den normalen Handel etwa im Internet gilt, das trifft seit Mitte Juni dieses Jahres auch für den geschäftlichen Umgang von Bauherren mit ihren Architekten, Planern und Handwerkern zu: Werden Verträge mit diesen Unternehmern außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossen, kann der private Bauherr dies innerhalb von 14 Tagen widerrufen. So sieht der § 312b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Diese Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.
Baurechtsanwältin Jakobs geht davon aus, dass Architekten und Handwerker zu ihrem eigenen Schutz in Zukunft Verträge immer schriftlich abschließen wollen, verbunden mit einer schriftlichen Bestätigung einer Widerrufsbelehrung. Trotz der neuen Gesetze rät Helena Jakobs gleichwohl zur Vorsicht: Private Bauherren sollten sich nicht auf ein vermeintliches Widerrufsrecht verlassen, sondern gerade bei Verträgen ab einer gewissen Größenordnung vorher stets prüfen, ob die Verträge mit allen ihren Bestandteilen auch in ihrem Sinne sind. Dabei hilft der Baurechtsanwalt, der in diesem Zuge erfahrungsgemäß meist noch andere Fallstricke entdeckt. Die vorherige sorgfältige Prüfung, die zu verhandelbaren Änderungen führt, ist meistens besser als ein späterer umfassender Widerruf.
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Bauen ist komplex, Mängel sind in der Praxis häufig nicht zu vermeiden. Deshalb entdecken Auftraggeber oft noch Jahre nach der Übernahme der Immobilie Baumängel am Objekt. Solange die Gewährleistungsfrist läuft, muss der für das fehlerhafte Bauteil zuständige Unternehmer den Schaden auf eigene Kosten beheben. Was aber, wenn die Zeit knapp wird und die Verjährung droht? Dann ist Eile geboten, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Eine Möglichkeit, die Verjährung zu unterbrechen, ist das sogenannte selbstständige Beweisverfahren. Es dient der vorsorglichen Sicherung von Beweisen für einen eventuellen Prozess. Dabei werden bautechnische Fehler festgestellt und die Kosten für deren Beseitigung ermittelt. Dazu stellt der Auftraggeber mithilfe seines Baurechtsanwalts einen Antrag auf Beweiserhebung. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der beim Ortstermin das Problem untersucht. Die Kosten für den Sachverständigen streckt der Antragsteller vor.
Im selbstständigen Beweisverfahren klärt der Sachverständige lediglich technische und finanzielle Aspekte, eine richterliche Beurteilung erfolgt nicht. Rechtsfragen werden erst geklärt, wenn der Auftraggeber sich entschließt, mit dem Gutachtenergebnis ein Klageverfahren vor Gericht einzuleiten. Denkbar ist aber auch eine gütliche Einigung auf der Basis der Erkenntnisse des Sachverständigen.
Ein selbstständiges Beweisverfahren dauert nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg oft mindestens ein Jahr, in einigen Fällen erheblich länger, denn alle Parteien dürfen Fragen stellen und Einwendungen zum Gutachten erheben. Schneller lassen sich technische Fragen mit einem Privatgutachten klären: Der Auftraggeber lässt von einem Gutachter seiner Wahl alle seine Fragen klären und erhebt dann mit diesen Erkenntnissen vor Gericht sofort Klage. Beide Verfahren haben in der Praxis Vor- und Nachteile, die im Einzelfall abgewogen werden müssen. Der Baurechtsanwalt unterstützt seine Mandanten bei der Klärung der wichtigsten Fragen: Welches Verfahren ist für ihn geeignet? Und welche rechtlichen Schritte muss er dazu veranlassen?
Handeln sollten auch Planer und Baufirmen, wenn sie ein selbstständiges Beweisverfahren auf sich zukommen sehen, rät Fachanwältin Jakobs. Da Planung und Ausführungen miteinander verbunden sind, haften Baufirmen und Planer als Gesamtschuldner. Bei Baumängeln müssen sie klären, wer dafür haftet – der Planer, die Baufirma, ein Handwerker, ein Subunternehmer? In jedem Fall müssen die am Bau Beteiligten ihre Interessen wahren, beispielsweise, wenn der Auftraggeber ein selbstständiges Beweisverfahren beantragt, um etwaige Baumängel feststellen zu lassen. In diesem Fall, so empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, sollten Baufirmen umgehend den Streit verkünden, denn das selbstständige Beweisverfahren liefert bereits die Beweise für ein eventuelles, späteres Gerichtsverfahren. Außerdem läuft häufig schon die Verjährung des Gesamtschuldnerausgleichsanspruchs und sollte gehemmt werden. Da die am Bau Beteiligten zu diesem Zeitpunkt noch nicht wissen, wen der Bauherr zum Schluss belangt, müssen sie sich gegenüber den anderen Gesamtschuldnern absichern. Fachanwältin Helena Jakobs empfiehlt deshalb Bauunternehmen und Handwerksbetrieben, die ein selbstständiges Beweisverfahren auf sich zukommen sehen, sich umgehend vom Baurechtsanwalt beraten zu lassen.
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WARBURG – Wer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger oder Generalunternehmer kauft, beschäftigt sich in der Regel nicht so ausführlich mit dem Projekt, wie Bauherren, die mit dem eigenen Architekten planen und von diesem immer wieder mit Fragen konfrontiert werden, die sie unter seiner Beratung entscheiden müssen. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät zur Vorsicht: Käufer und Bauherren schlüsselfertiger Immobilien sollten im eigenen Interesse prüfen lassen, ob der Bauunternehmer die nötige Sorgfalt walten lässt, zum Beispiel bei der Planung der Gründung, etwa in Hanglagen. Erst im Juni dieses Jahres entschied das Oberlandesgericht Dresden einen besonderen Fall: Ein Bauträger hatte eine Stützmauer am Hang falsch geplant und gebaut. Kaum war der Bauherr eingezogen, untersagte ihm die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung seines Hauses wegen Einsturzgefahr. Die Sicherungsmaßnahmen für den Neubau beliefen sich auf rund 280.000 Euro. Selbst wenn die Baufirma dafür theoretisch geradestehen muss, hat der Bauherr den Ärger und ist vorübergehend heimatlos. Bauherren sollten deshalb ihren Bauvertrag frühzeitig prüfen lassen. Der Baurechtsanwalt kennt nicht nur juristische Klauseln, er kann auch sein Augenmerk auf das Planungskonzept richten und bei technischen Fragen dazu raten, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Qualität der Planungen beurteilen kann.
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WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein komplexes Werk, und viele Planer tun sich schwer damit, ihren Auftraggebern die Einzelheiten der Honorarabrechnung verständlich zu erläutern. Sie suchen vielmehr nach einfachen Lösungen. Das birgt aber Risiken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Einen problematischen Fall musste das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entscheiden: Der Architekt hatte „Pauschalvergütung in Höhe von 16 Prozent der anrechenbaren Baukosten nach HOAI“ vereinbart. Das klang einfach und plausibel, führte bei der Schlussrechnung dann aber zum Streit darüber, was unter „anrechenbaren Kosten“ zu verstehen sei. Die damals noch geltende HOAI 1996 sah mehrere Möglichkeiten vor, die anrechenbaren Kosten zu ermitteln. Das OLG konnte nicht erkennen, welche der Möglichkeiten konkret gemeint sein sollte und entschied zum Schluss: Nur die Mindestsätze dürfen verlangt werden (OLG Koblenz, Urteil vom 25.05.2012, Az.: 10 U 754/11). Erhofft hatte sich der Planer allerdings ein Honorar im Bereich der Höchstsätze.
Die aktuelle HOAI 2013 hat die Sache einerseits vereinfacht, denn es gibt nur noch die anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung. Andererseits soll bei Bestandsbaumaßnahmen die mitzuverarbeitende Bausubstanz berücksichtigt werden. Und dabei, so Fachanwältin Jakobs, kommt es wieder zu Problemen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät deshalb, bei Fragen der Vertragsgestaltung frühzeitig den Baurechtsanwalt zu konsultieren – damit der Planer zum Schluss auch wirklich zu seinem angemessenen Honorar kommt.
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Thema: Anwalt Warburg · Architektenrecht · Bau- und Architektenrecht · Baukosten · Baurecht · Baurechtsanwalt · Fachanwalt · HOAI · HOAI 2013 · Höchstsätze · Honorarabrechnung · Mindestsätze · Pauschalvergütung ·
Warburg – Planer werden seit Jahrzehnten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Ihre Honorare sind festgelegt, deshalb wurde früher oft nicht über Honorarnachträge verhandelt. Dies wird sich in Zukunft ändern, prognostiziert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die HOAI 2013 eröffnet im § 10 die Möglichkeit, zusätzliche Honorare zu vereinbaren. Das ist an sich nicht neu, eine ähnliche Regelung gab es auch in der früheren Version der Honorarordnung in § 7 Abs. 5 HOAI 2009. Geblieben ist das Problem, der praktischen Umsetzung. Da die HOAI die Leistungen des Planers in den einzelnen Planungs- und Bauphasen genau beschreibt, sind alle wesentlichen Arbeitsschritte bereits enthalten – und werden entsprechend honoriert. Was sind also Zusatzleistungen? Wie lassen sie sich definieren? Zusatzhonorare müssen schriftlich vereinbart werden, das setzt klare Absprachen voraus. Nach Ansicht von Fachanwältin Jakobs sollten Architekten und Ingenieure sich nicht scheuen, Nachträge regelrecht auszuhandeln, ähnlich wie Bauunternehmer dies (gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B) praktizieren. Die Schwierigkeit besteht meist darin, dem Auftraggeber die Änderungen der Architektenleistung gegenüber den vertraglich beauftragten Leistungen plausibel zu machen. Nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg lassen sich Änderungen leichter nachvollziehen, je konkreter die einzelnen Leistungsphasen voneinander getrennt werden. Mit dem Abschluss jeder Leistungsphase und der entsprechenden Freigabe des Bauherrn, liegt ein Zwischenergebnis vor, das als Grenze gelten kann. Bauherrenwünsche, die diesen Zwischenstand noch einmal revidieren und Änderungen des bereits erreichten Status erfordern, können als Zusatzleistung definiert und entsprechend gesondert honoriert werden.
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Warburg – Bauträger können sich viel Geld vom Staat zurückholen! Viele Jahre lang, so erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, führten nämlich Bauträger die Umsatzsteuer auf Bauleistungen ans Finanzamt ab und nicht die Bauunternehmer. Bauunternehmer ihrerseits stellten Nettorechnungen, wie bei Subunternehmern üblich.
Diese Art der steuerlichen Handhabung entspricht aber nicht geltendem Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) am 22. August 2013 (Az. V R 37/10) entschieden hat. Dies wird nun korrigiert: In Zukunft stellen die Baufirmen dem Bauträger Bruttorechnungen und führen ihrerseits die Umsatzsteuer ans Finanzamt ab – und nicht mehr der Bauträger. Fachanwältin Jakobs rät allen Betroffenen, die Veränderungen bei ihren zukünftigen Rechnungen zu berücksichtigen.
Bauträger sollten sich informieren, ob und unter welchen Bedingungen sie die von ihnen bezahlte Umsatzsteuer zurückverlangen können. Das ist ihr gutes Recht. Wenn die Betroffenen dies tun, dann könnte das den Staat nach Berechnungen von Experten Milliarden kosten. Die Finanzverwaltung forciert die Rückzahlungen deshalb auch nicht, sondern versucht, den Schaden zu begrenzen. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) eine Abtretungsregelung gefasst, in der der Bauunternehmer seinen Anspruch gegen den Bauträger auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrages an das Finanzamt abtritt, damit das Finanzamt Rückforderungen von Bauträgern abwehren kann.
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Thema: Architektenrecht · Baurecht · Bauträger · Fachanwalt · Fachanwältin · Rechtsanwalt · Umsatzsteuer · UStG · Warburg ·
Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand. Sie kann als solcher durchaus Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein – BGH 23.5.2014, V ZR 208/12.
Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahr 2008 realisiert wurde, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, konnte auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten durfte, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.
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Sechs Monate nach Einzug gilt die Architektenleistung als abgenommen! Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) entschieden. Der BGH geht davon aus, dass der Bauherr nicht nur das Gebäude automatisch abnimmt, wenn er einzieht und sich dann sechs Monate lang nicht rührt, sondern auch die Architektenleistung, wenn er hierzu nichts rügt. Darauf sollten sich Planer allerdings nicht verlassen, so rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Vor allem, wenn sie nur mit der Planung, nicht aber mit der Bauüberwachung gemäß Leistungsphase 8 HOAI beauftragt wurden. Fachanwältin Jakobs rät den Planern, so bald wie möglich klare Verhältnisse zu schaffen und eine Abschlussbesprechung mit Abnahme anzustreben, statt auf die Baufertigstellung und den Einzug des Bauherrn zu warten. Dies kann sich nämlich erfahrungsgemäß noch einige Zeit hinziehen. In der Zwischenzeit kann der Planer nicht abrechnen, und auch die Verjährungsfrist beginnt entsprechend später.
Thema: Abnahme · Architektenleistung · Architektenrecht · Baurecht · Bauüberwachung · Fachanwalt · HOAI · Jakobs Rechtsanwälte in Warburg · Rechtsanwalt · Warburg ·
Warburg – Mit Photovoltaikanlagen lässt sich gutes Geld verdienen. Das nutzen viele Investoren, öffentliche wie private Bauherren. Manche bauen Solaranlagen auf die Dächer ihrer Immobilien, andere investieren in Solarparks. Was aber, wenn die Anlage defekt ist? Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist?
Zu Photovoltaikanlagen, und speziell zur Gewährleistungsfrist, gibt es inzwischen eine Reihe von Urteilen, allerdings keine einheitliche Rechtsprechung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ob private Bauherren zwei oder fünf Jahre Gewährleistung auf ihre Anlage haben, richtet sich nämlich vor allem nach der Installationsweise der Anlage. Das haben der Bundesgerichtshof (BGH) und diverse Oberlandesgerichte in verschiedenen Urteilen definiert. Einfache Anlagen, die nur auf dem Dach montiert sind, genießen bei Mängeln die übliche zweijährige Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – Aktenzeichen: VIII ZR 318/12).
Sind Solaranlage und Haus aber baulich voneinander abhängig, steigt die Verjährungsfrist auf fünf Jahre (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 10.12.2013 Aktenzeichen: 9 U 543/12 Bau). Das ist beispielsweise beim Solar- oder Plus-Energie-Haus der Fall: Ohne Photovoltaikanlage funktioniert das Haus nicht. Die Materie ist komplex. Fachanwältin Jakobs rät deshalb: Da die Gewährleistung von der Art der Anlage abhängt, sollten sich Bauherren und Investoren dazu von ihren Planern entsprechend beraten lassen. Fünf Jahre Gewährleistung sind schließlich besser als nur zwei Jahre! Auch öffentliche Bauherren sparen im Fall des Falles viel Geld!
Für Baufirmen und Handwerksbetriebe ist der Bau einer Solaranlage inzwischen eine gängige Aufgabe. Deshalb sollten sich Baufirmen auch mit der Frage der Gewährleistung beschäftigen. Je nach Installationsweise der Anlage müssen sie zwei oder fünf Jahre dafür gerade stehen. Auch für Planer hat die Sache Konsequenzen. Variiert je nach Konzept die Gewährleistungsfrist zwischen zwei und fünf Jahren, bedeutet das für Bauherren einen enormen Unterschied. Planer sollten ihre Auftraggeber darauf aufmerksam machen.
Thema: Architektenrecht · Baurecht · Fachanwalt · Gewährleistung · Solaranlage · Warburg ·
