Seite: Bau- und Architektenrecht
WARBURG – Werkvertragsrecht oder Kaufrecht? Diese Frage beschäftigt zunehmend die Immobilienbranche, mit teilweise weitreichenden Folgen, so Rechtsanwältin Helena Jakobs. Der Bundesgerichtshof hat die Haftungsrisiken für Architekten um einen weiteren Aspekt erweitert. „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht. Das ist vielen Baubeteiligten aber noch immer nicht bewusst“, beobachtet Helena Jakobs, Rechtsanwältin in Warburg. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es versäumt habe, den Kaufgegenstand (in dem Fall die Silos) auf Mängel zu überprüfen. Diese Entscheidung hat auch für Architekten weitreichende Folgen: Soweit der Bauherr sie mit der Bauüberwachung beauftragt hat, müssen sie den Kaufgegenstand prüfen und Mängel unverzüglich rügen. Versäumen sie diese Pflicht aus Unkenntnis, kann der Bauherr sie für seinen Schaden in Regress nehmen. „Der Architekt muss also in jedem Einzelfall prüfen, ob der Bauherr einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag abgeschlossen hat“, rät Rechtsanwältin Jakobs „Handelt es sich um einen Kaufvertrag, muss er die Prüfungs- und Rügepflichten aus § 377 HGB unverzüglich beachten. Andernfalls macht er sich selbst regresspflichtig.“
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WARBURG – Es wird wieder mehr gebaut. Parallel dazu zogen die Preise für Wohneigentum kräftig an. „Investoren, private wie professionelle Anleger zieht es wieder in die Sachwerte“, konstatiert Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab.“
Die Baukosten lassen sich am besten in den Griff bekommen, wenn die Investoren von Beginn an klare Verträge abschließen, die ihnen ausreichende Kostensicherheit gewähren. „Das lässt sich im Verhältnis zu den am Bau beteiligten Handwerkern am besten durch sogenannte Pauschalpreisvereinbarungen erreichen“, erläutert der Anwalt für Bau- und Architektenrecht.
Bei Pauschalpreisvereinbarungen wird die komplette, im Vertrag detailliert beschriebene Bauleistung mit einer fixen Summe bezahlt. Einzelne Positionen innerhalb der Bauausführung müssen weder im Vorfeld genau bezeichnet noch nachher einzeln aufgemessen und abgerechnet werden. Damit lassen sich nach Erfahrung von Bauexperten Kostensteigerungen vermeiden, denn etwaige Preissteigerungen bei Material oder Löhnen trägt der Bauunternehmer.
Problematischer für den Bauherrn und Investor ist die Vereinbarung sogenannter Einheitspreise. „Gerade private Bauherren neigen dazu und wiegen sich damit in falscher Sicherheit“, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Bei Einheitspreisvereinbarungen wird beispielsweise der Einheitspreis für einen Quadratmeter Mauerwerk oder Putz einer bestimmten Güte festgelegt. Ändern sich die Baumassen später, vielleicht, weil mehr Wände gemauert werden, als zunächst vorgesehen, steigt natürlich auch der Preis.
Das ist ärgerlich und schmälert die Rendite erheblich, passiert aber häufig. Manche Bauherren versuchen dann, den Architekten dafür zur Verantwortung zu ziehen. „In der Gerichtspraxis ist das aber nur selten durchsetzbar“, weiß Alexander Jakobs. „Zudem genießen Architekten wegen eines Verstoßes gegen abgegebene Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz. Sinnvoller ist es, von Anfang an Pauschalpreisverträge mit den beteiligten Unternehmern zu schließen, um sich dann möglichst auch an die eigenen Budget-Vorgaben zu halten.“
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WARBURG – Haus- und Grundstücksbesitzer, die den Sommer nutzen, um ihre Immobilie zu sanieren, sollten neben allen bau- und finanztechnischen Fragen auch die Verkehrssicherungspflichten bedenken. Daran erinnert Rechtsanwalt Alexander Jakobs. Gleich, ob die Fassaden gedämmt, Fenster getauscht, Dächer neu gedeckt oder mit Solarmodulen bestückt werden, Hausbesitzer und Bauherren müssen auf Sicherheit achten und sind verpflichtet, die Sicherungsmaßnahmen zu überwachen und zu koordinieren. Das gilt auch, wenn sie einen Architekten oder Bauunternehmer mit der Verkehrssicherung beauftragt haben. Letzten Endes ist immer der Bauherr verantwortlich. Er muss Nachbarn und Passanten vor Gefahren schützen, die von seiner Baustelle ausgehen können.
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WARBURG – Bauen ist hochkomplex. Mängel können dabei nicht immer vermieden werden. Wer sie verursacht, der muss sie beheben. Dabei müssen bestimmte Formen und Fristen eingehalten werden. „Rügt der Auftraggeber vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Mangel, und erklärt der Auftragnehmer sich bereit, sich die beschriebenen Mangelsymptome umgehend anzuschauen, etwa, um zu prüfen, ob er für den Mangel tatsächlich verantwortlich ist, so tritt damit die sogenannte Hemmung der Verjährung ein“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Hemmung bedeutet, dass solange diese andauert, die Verjährungsfrist nicht weiterläuft. Erst wenn der Auftragnehmer endgültig erklärt, er werde den Mangel nicht beseitigen oder er sei für diesen nicht verantwortlich, endet die Hemmung und die Verjährungsfrist läuft weiter.“
Beginnt der Auftragnehmer mit Nachbesserungsarbeiten, so führt – zumindest sofern die VOB/B vereinbart ist – seine bloße Mitteilung, er habe den Mangel beseitigt, nicht zum Ende dieser Verjährungshemmung. Vielmehr endet die Hemmung erst dann, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung erklärt hat. Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 3 VOB/B beginnt nach der Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten für diese Leistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die jedoch nicht vor Ablauf der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B oder der statt der Regelfrist vereinbarten anderen Verjährungsfrist (zumeist fünf Jahre) endet. „Wichtig für Bau- und Handwerksfirmen: Die neue Verjährungsfrist beginnt erst nach der Abnahme. Ohne Abnahme bleibt es zunächst bei der Verjährungshemmung“, präzisiert Rechtsanwältin Jakobs. „Der Auftragnehmer sollte deshalb den Auftraggeber nach Beendigung seiner Nachbesserungsarbeiten unbedingt dazu auffordern, die Leistungen abzunehmen und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen. (Vergleiche hierzu auch: OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2010 – 5 U 923/06). Ansonsten bleibt es bei der Verjährungshemmung. Und das liegt nicht im Interesse der Firma.“
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WARBURG – Die HOAI regelt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure für Haustechnik nur auf das Ergebnis der Ausschreibungsergebnisse fortzuschreiben ist (§ 53), und anders als § 33 gibt das Leistungsbild nicht vor, dass die Planung zu detaillieren ist. „Daraus ergeben sich häufig Probleme, denn die Erfahrung zeigt, dass die Ausführungsplanung der Fachingenieure oft nicht ausreicht“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs. „Es ist deshalb ratsam, den Umfang der erwarteten Planungen vorab vertraglich festzuschreiben. Bei komplexen Gebäuden empfiehlt es sich außerdem, den Fachingenieuren auch die Prüfung der Werkstatt- und Montagepläne der ausführenden Firmen zu übertragen.“
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WARBURG – Architekten können gar nicht vorsichtig genug sein, wenn sie Aufträge „im Namen“ ihrer Bauherren erteilen“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Denn das passiert schneller als gedacht: Gerade der bauleitende Architekt gerät auf der Baustelle häufig in Interessenkonflikte. Einerseits ist er erster Ansprechpartner der Bauunternehmen, die schnelle Lösungen für unvorhergesehene Probleme erwarten, andererseits will er seine Bauherrschaft entlasten und nicht wegen jedes Details behelligen. Weil es praktisch scheint und Zeit spart, erteilt er dann mitunter Aufträge, ohne dazu bevollmächtigt zu sein. Typisch ist nicht nur die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, sondern auch die Anordnung von Stundenlohnarbeiten, ohne dass solche vom ursprünglichen Bauvertrag umfasst sind.
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WARBURG – „Die leidige Frage, wie lange öffentlich bestellte Sachverständige arbeiten dürfen, ist geklärt“, erläutert Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Das Bundesverfassungsgericht gab einem EDV-Techniker Recht, der sich durch alle Instanzen geklagt hatte, um seine Bestellung auch über das 71. Lebensjahr hinaus zu behalten.“ Das Bundesverfassungsgericht urteilte, das oberste Fachgericht – das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig – hätte bei seiner Ablehnung die neue altersfreundliche Rechtsprechung des EuGH berücksichtigen müssen. Dem kamen die Leipziger Verwaltungsrichter nach und entschieden im Sinne des Klägers: Die Altersgrenze ist nur zulässig, wenn sie mit sicherheitsrelevanten Argumenten begründet werden kann. (Az.: 8 C 24.11). „Auch alle im Bauwesen tätigen öffentlich bestellten Sachverständigen können sich auf dieses Urteil berufen“, resümiert Helena Jakobs.
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WARBURG – Viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe widmen ihren Abrechnungen nicht genug Aufmerksamkeit, so die Erfahrung von Rechtsanwalt Alexander Jakobs. Dem Unternehmen zustehende Abschlagszahlungen werden nicht konsequent in Rechnung gestellt und auch nicht nachdrücklich eingefordert. Nach Erfahrung von Alexander Jakobs sind in vielen Fällen bereits 75 Prozent der Handwerksleistung erbracht und noch immer kein Geld im Haus. Auf Dauer geht das nicht gut, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Ein Grund für die Verschleppung in den Firmen ist auch die mangelnde Vorbereitung der Rechnungen. Oft fehlen Nachweise über geleistete Arbeit und Material. Aber erst wenn sie vorliegen, können die Rechnung geschrieben und schließlich der Lohn eingetrieben werden.
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WARBURG – Auftraggeber brauchen Kostensicherheit. Häufig versuchen sie, ihren Architekten durch Strafdrohungen zur Einhaltung der Kosten zu zwingen und schreiben so genannte Malus-Regelungen in den Architektenvertrag. „Vertragliche Klauseln aber, die den Planer bei Kostenüberschreitungen einen erheblichen Teil seines Honorars kosten, sind tendenziell kontraproduktiv“, warnt Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Denn jeder kaufmännisch denkende Architekt wird von Beginn an Reserven von 20 Prozent einkalkulieren, damit die Malus-Regelung im Falle eines Falles nicht greift. Der Auftraggeber bekommt deshalb in der Regel weniger als er bekommen könnte. Es ist in jedem Fall zu überlegen, ob eine Malus-Regelung im Architektenvertrag sinnvoll ist. Kostensicherheit erreicht der Auftraggeber eher dadurch, dass er allen beteiligten Planern ausreichend Zeit lässt, die Planung zu detaillieren und abzustimmen.
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WARBURG – Werkvertrag oder Kaufvertrag? Diese Frage beschäftigt zunehmend auch Bauherren und Investoren – und zwar mit weitreichenden Folgen. „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht, ohne dass dies den Beteiligten bewusst ist“, beobachtet Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer es verabsäumt habe, den Kaufgegenstand auf Mängel zu überprüfen. Das Urteil lässt sich auf andere Bauteile übertragen, wie etwa Solaranlagen oder Garagenpaletten. Investoren, die selbst Bauelemente ordern, müssen sich darüber klar sein, dass Mängel umgehend gerügt werden müssen. Sie haben darauf nicht die übliche Gewährleistungsfrist.
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