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Planer, die prüfen, haben weitreichende Kontrollpflichten

WARBURG – Architekten haben viele Aufgaben. Zunehmend werden sie auch mit der Rechnungsprüfung und Bezahlungsabwicklung betraut. Dabei gehen sie allerdings besondere Haftungsrisiken ein, warnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Im konkreten Fall hatte der Bauherr eines Großprojektes seinen Architekten damit beauftragt, den jeweiligen Bautenstand festzustellen und fällige Abschlagszahlungen an den beauftragten Generalunternehmer freizugeben. Mehrere Zahlungen wurden daraufhin geleistet. Allerdings wurde der Generalunternehmer, der die Zahlungen erhalten hat, insolvent. Ein Sachverständiger stellte daraufhin fest, dass die bisher erbrachten Leistungen erhebliche Mängel hätten und der Bautenstand weit hinter den freigegebenen Zahlungen zurückbleibe. Der Bauherr hielt sich an seinen Architekten und verlangte von ihm Schadenersatz. Der Haftpflichtversicherer des Architekten lehnte die Forderungen ab mit der Begründung, für den vorliegenden Fall bestehe kein Versicherungsschutz. Tatsächlich sehen die Bedingungen der Haftpflichtversicherer den Ausschluss des Versicherungsschutzes für den Fall eines bewusst pflichtwidrigen Verhaltens vor. Und, so argumentiert die Versicherung, bei einem eklatanten Missverhältnis zwischen den freigegebenen Zahlungen und dem Bautenstand, in diesem Fall rund 30 Prozent Überzahlung, habe sich der Architekt pflichtwidrig verhalten. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät Architekten dringend zur Vorsicht: Ein Planer, der sich in dieser Weise in die Rechnungsprüfung sowie die Zahlungsabwicklung vertraglich einbinden lässt, muss wissen, dass ihn weitreichende Prüfungs- und Kontrollpflichten bezüglich der Bausubstanz treffen. Deutliche Überzahlungen können zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führen.

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Berufshaftpflicht deckt nicht alles ab

WARBURG – Viele Architekten und Ingenieure betreiben nebenbei und oft unwissentlich eine „kleine Baufirma“. Sie übernehmen über ihre berufstypischen Planungs- und Bauüberwachungsleistungen hinaus zusätzliche Arbeiten. Gemeinsam mit ihnen bekannten Firmen erledigen sie kleinere Sanierungen bis hin zur Realisierung kompletter Bauvorhaben. Dabei, so Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg schließen viele bewusst oder unbewusst einen Bauvertrag mit dem Auftraggeber und treten als Generalunternehmer oder Bauträger auf. Problematisch wird das spätestens dann, wenn Baumängel auftauchen und die Berufshaftpflicht dafür eintreten soll. Die Architektenhaftpflichtversicherung ist ein komplexes Feld mit vielen Regularien und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. In den sogenannten „Besonderen Bedingungen und Beschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung von Architekten, Bauingenieuren und beratenden Ingenieuren“ kurz: „BBR/Arch“, die zudem in verschiedenen Ausgaben existieren, werden die berufstypischen Tätigkeiten des Architekten oder Ingenieurs beschrieben. Und nur diese Tätigkeiten, die in der Regel nur aus Planung und Überwachung bestehen, werden von der Versicherung auch abgedeckt. Nicht versichert sind hingegen alle Arbeiten, die über dieses Berufsbild hinausgehen. Dazu gehören vor allem die Erstellung von Bauwerken, die Durchführung von Baumaßnahmen oder die Lieferung von Baustoffen. Architekten und Ingenieure sollten also genau darauf achten, was sie tun, zu welchen Leistungen sie sich verpflichten und welche Verträge sie eingehen, damit sie immer auch versichert sind.

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Selbstbeseitigungsrecht vertraglich festschreiben

WARBURG – Architekten sind auch nur Menschen. Unterläuft ihnen bei Planung oder Bauausführung ein gravierender Fehler, so springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Darauf weist Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Alle Planer, Architekten wie Ingenieure, müssen eine solche Haftpflichtversicherung haben. Aus gutem Grund: Denn Schäden am Bau sind teuer. Ein falsch geplantes Dach kann Hunderttausende kosten: Es muss ja nicht nur wieder abgebrochen, sondern völlig neu geplant, berechnet, ausgeschrieben und überwacht werden.

Zwar zahlt die Versicherung den Sachschaden, aber welcher Bauherr hat nach solch einer Fehlplanung noch Zutrauen zu seinem Architekten und lässt ihn ein weiteres Mal planen und den Bau beaufsichtigen? Die meisten Bauherren, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, beauftragen mit der Neuplanung einen anderen. Das ist eine gefährliche Situation für den ursprünglichen Planer. Die Versicherung geht nämlich davon aus, dass es seine Aufgabe ist, ein mängelfreies Dach zu bauen. Sie deckt zwar den Sachschaden, nicht aber das Honorar des neuen Planers. Dessen Arbeit muss der erste Architekt bezahlen!

Vermeiden kann der glücklose Architekt diese Kosten nur, wenn er den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder beseitigt. Dafür bekommt er zwar kein Honorar, aber er muss auch nicht das zusätzliche Honorar eines zweiten Planers berappen. Der Bauherr muss auf diesbezügliche Wünsche seines ursprünglichen Architekten keine Rücksicht nehmen. Er darf einen zweiten Planer seines Vertrauens mit der Sanierung beauftragen. Es sei denn, der erste Architekt hat sich ein ausdrückliches Selbstbeseitigungsrecht vertraglich zusichern lassen. Nur dann hat er ein Recht darauf, den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder zu sanieren. Rechtsanwältin Jakobs rät allen Planern dringend dazu, ein Selbstbeseitigungsrecht in allen Architektenverträgen zu verankern.

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Honorarrisiko bei verfrühter Leistungserbringung

WARBUG – Auch wenn Architekten und Ingenieure einen Auftrag „in der Tasche haben“, sollten sie mit der Planung nicht übereifrig vorpreschen, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn selbst wenn der Leistungsumfang festgelegt ist, steht es dem Architekten und Ingenieur nicht frei zu entscheiden, welche Leistungen zu erbringen sind. Im Gegenteil: Es sind immer nur die Teilleistungen zu projektieren, die jeweils nach dem Stand der Planung des Bauvorhabens erforderlich und notwendig sind. Verfrühte Planungsleistungen bergen laut der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte das Risiko, dass sie letzten Endes ganz oder teilweise unbrauchbar sind. Das OLG Koblenz hat in seiner Entscheidung vom 29. September 2011 (5 U 224/11) diese bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Fall eines „vorprellenden“ Architekten bestätigt. Nach Ansicht des Gerichts verhält sich der Auftragnehmer vertragswidrig, wenn er ohne entsprechenden Auftrag eine verfrühte Leistung erbringt. Im konkreten Fall, über den das OLG entscheiden musste, hatte der Architekt bereits die Ausführungsplanung projektiert, ohne dass überhaupt eine Baugenehmigung vorlag. Die Entscheidung: Der Planer bekommt für diese Leistung kein Honorar. Anders sieht die Sache aus, wenn der Planer seinen Auftraggeber umfassend und sachgemäß über seine Arbeiten informiert, auch darüber, dass die Planungsleistungen Geld kosten. Ist der Bauherr damit einverstanden und die Planungen erweisen sich nachher doch als überflüssig oder unbrauchbar, hat der Architekt oder Ingenieur in diesem Fall Anspruch auf sein Honorar.

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Hausbau ist kein Freundschaftsdienst

WARBURG – Architekten, Statiker und Fachplaner werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Die HOAI ist verbindliches Recht. Sie legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg versuchen aber private Bauherren immer wieder zu sparen und sich mit ihren Architekten auf niedrigere Honorare zu einigen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor solchen Abmachungen: Weder Bauherr noch Architekt oder Statiker haben hier die Vertragsfreiheit. Der Planer hat das Recht auf den von der HOAI vorgesehenen Satz und kann ihn jederzeit einfordern – auch noch rückwirkend.

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Architekten sollten Aufträge vorbereiten, aber nicht vergeben

WARBURG – Architekten können gar nicht vorsichtig genug sein, wenn sie Aufträge „im Namen“ ihrer Bauherren erteilen“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Denn das passiert schneller als gedacht: Gerade der bauleitende Architekt gerät auf der Baustelle häufig in Interessenkonflikte. Einerseits ist er erster Ansprechpartner der Bauunternehmen, die schnelle Lösungen für unvorhergesehene Probleme erwarten, andererseits will er seine Bauherrschaft entlasten und nicht wegen jedes Details behelligen. Weil es praktisch scheint und Zeit spart, erteilt er dann mitunter Aufträge, ohne dazu bevollmächtigt zu sein. Typisch ist nicht nur die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, sondern auch die Anordnung von Stundenlohnarbeiten, ohne dass solche vom ursprünglichen Bauvertrag umfasst sind.

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